Справочник

214 ФЗ с комментариями

Какие изменения появятся в ФЗ-214 с 1 января 2017 года?

Какие изменения вступают в силу в ФЗ-214 с 2017 года?

Помимо этого, сделки по ДДУ через эскору-счета не утвердили.

Во-первых, теперь застройщик обязан иметь крупный уставной капитал, чтобы получить право получать взносы со стороны дольщиков.

Непосредственно сама сумма капитала представлена в таблице внизу. Его размер зависит от того, какая площадь планируется у будущего объекта.

Суммарная предельная площадь  возводимых домов по програме ДДУ, м². Требования к капиталу застройщика, млн рублей.
1500 2,5
2500 4
10000 10
25000 40
50000 80
100000 150
250000 400
500000 800
свыше 500000 1500

Учитывается не только капитал застройщика, но и учредителей предприятия. Правда, у застройщика должен быть нотариально заверенный договор поручительства.

Однако появление этого пункта не прибавит уверенности дольщикам в том, что их объект будет построен. Сейчас наши специалисты из elitearenda.ru пояснят, почему.

Во-первых, застройщик имеет право сформировать свой уставной капитал в размере прежних 10 000 рублей.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве

Для этого он может сослаться на второй подпункт статьи №66 ГК РФ. Смысл этого пункта состоит в том, что компании достаточно сформировать финансовую сумму в размере 10 000 рублей, которая будет выполнять роль уставного капитала. Причем эта сумма должна быть весена денежными средствами, а не иными материальными ценностями. Действием этого пункта закона смогут воспользоваться те застройщики, форма собственности которых представляет собой ООО или АО.

Во-вторых, обратите внимание на то, каким капиталом должен обладать застройщик согласно ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Его размер Вы можете увидеть в таблице выше. Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.

    К основным средствам застройщика могут относиться:

  • Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
  • Право собственности на земельные участки;
  • Изношенная и старая спецтехника;
  • Стройматериалы и рабочие инструменты;
  • НМА;
  • Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».

Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать». И изменение ФЗ-214 с 1 января 2017 никак не регулирует этот важный аспект.

Также консультанты сайта elitearenda.ru обращают внимание пользователей на то, что 2,5 млн рублей на  1500 м² — это всего 1667 рублей на 1 м². Эта сумма не составляет и 5 % от рыночной стоимости 1 м² жилья почти во всех населенных пунктах РФ.

Более того, мы хотели бы отметить, что это нововведение было принято для того, чтобы усложнить мелким застройщикам получение возможности вести долевое строительство. Этот шаг, скорее всего, лишь в небольшой степени сократит риски «дольщиков».

Еще о 5 важных нововведениях в ФЗ-214 с 2017 года читайте в продолжении. (Дольщик теперь не сможет расторгнуть ДДУ по своей инициативе. Также допустимое расхождение в метраже квартиры теперь составляет 5%).

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве принят сенатом

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Кроме этого, законодатель закрепляет требование об обязательной госрегистрации такого договора. При этом момент заключения договора совпадает с его госрегистрацией в органах ГБР. Это означает, что на момент подписания непосредственно самого договора ДДУ до акта его госрегистрации никаких прав и обязанностей по данной сделке у ее сторон не возникает. Иными словами, привлекать деньги дольщиков на строительство строительная фирма вправе только с момента госрегистрации договора в ГБР. Однако на практике застройщики часто игнорируют это и предлагают дольщикам финансировать строительство до госрегистрации договора, как правило, мотивируя это тем, что они планируют подавать на регистрацию сразу большое количество договоров.

Экспертные статьи

Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровья.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе 1.

В чем суть фз-№214 «об участии в долевом строительстве»?

Инфо

Обманутые дольщики оказались социально незащищенными. По стране проходили массовые акции протеста. Возникло общественное движение обманутых дольщиков.

Важно

Дольщики требовали от государства решить их проблемы и объединялись между собой в рамках общественных правозащитных организаций. В 214-ФЗ законодатель попытался решить эти и другие проблемы, создав правовую конструкцию договора долевого участия, закрепив существенные условия и требование об обязательной госрегистрации такого договора, а также запретив застройщикам привлекать финансирование на осуществление строительства до момента получения соответствующих разрешений, публикации проектных деклараций и госрегистрации прав собственности либо аренды на землю, где планируется возведение нового жилья.

Особо следует указать на четкую регламентацию комментируемым Законом вида имущественных прав на земельный участок. Это может быть только либо право собственности, либо право аренды.

б) наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. 2. Нововведения в комментируемом законе коснулись самого понятия объекта долевого строительства. Понятие жилого помещения дано в п. 2 ст. 15 ЖК РФ.

Комментарий к 214 ap об участии в долевом строительстве

Сейчас разберемся с его основными положениями (полный текст можно загрузить здесь). Итак, перевожу с депутатского на русский основные моменты 214-ФЗ: 1.

Привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (ч.1 ст.1) или «в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (ч.2 ст.1). Все остальные схемы (вексельная схема, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, но идут в обход 214-ФЗ, а значит от лукавого.
Серые схемы продаж новостроек разберем в отдельной статье, так что не забудьте подписаться на обновления сайта! 2.

Комментарий к 214 фз об участии в долевом строительстве

В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ.

Внимание

Суть закона будет подробно разобрана в статье.

ФЗ-214 о долевом строительстве. Насколько прочна защита дольщиков?

О предмете регулирования ФЗ Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья «скидывает долю» на постройку дома.

Долевое строительство — это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков.
В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ.

Комментарий к 214 фз об участии в долевом строительстве ст 8

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

  • установочный капитал должен быть полностью оплачен;
  • застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
  • застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики. Договор на участие в строительстве Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора.

Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденных указом президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182. Согласно п. 2 этого Положения жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных настоящим Положением и условиями эмиссии; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

N 214-ФЗРОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕМНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИИ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПринятГосударственной Думой22 декабря 2004 годаОдобренСоветом Федерации24 декабря 2004 года Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона.

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Статья 2.
Регламентирует процедуру передачи объекта недвижимости Суть данной нормы в том, что нельзя передавать квартиру раньше, чем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.Стало распространенной практикой предлагать дольщикам подписать акт с открытой датой, либо того хуже, датой раньше, чем произошла госприёмка дома. Такое недопустимо, и об этом прямо говорит 214 ФЗ о долевом участии в строительстве. Если вам предлагают нечто подобное, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Статья 9. Об основаниях расторжения договора с застройщиком Самая важная и часто применяемая норма во всём законе.
Что даёт 214 ФЗ федеральный закон, так это чёткую, зарегламентированную процедуру разрыва отношений с застройщиком.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *