Справочник

Депозитарный учет закладных

Инновационное технологическое решение позволяет применять принципы блокчейн в повседневной банковской практике

25 сентября, IrkutskMedia. "Райффайзенбанк" выпустил первую электронную закладную с учетом и хранением в Децентрализованной депозитарной системе на платформе "Мастерчейн", разработанной Ассоциацией "ФинТех" совместно с "Банком России" и крупнейшими финансовыми организациями России. Это инновационное технологическое решение, которое позволяет применять принципы блокчейн в повседневной банковской практике и менять с их помощью подход как во взаимодействии банков между собой, так и с рядовыми клиентами, оформляющими ипотечный кредит. Об этом сообщает ИА IrkutskMedia со ссылкой на пресс-службу банка.

"Райффайзенбанк" заменил бумажную закладную на электронную ценную бумагу, запись о которой хранится в реестре блокчейн. Задачей компании в рамках пилотной сделки было проанализировать бизнес-процесс работы с электронными закладными и оценить, какие доработки в системах банка, а также нормативных и законодательных актах могут быть необходимы для полного перехода на децентрализованную депозитарную систему (ДДС). Ее внедрение поможет клиентам, банку и рынку в целом за счет сокращения сроков передачи электронной закладной на учет и хранение, снижения издержек на депозитарные операции и улучшения клиентского опыта заемщиков, которым больше не придется получать закладные в бумажном виде.

"Райффайзенбанк" смог по достоинству оценить преимущества Децентрализованной депозитарной системы, созданной Ассоциацией "ФинТех" на платформе "Мастерчейн".

Хранение закладных по договору хранения со специализированным депозитарием

Мы благодарны команде банка за интерес к инновационным решениям и проактивный подход", — говорит управляющий директор Ассоциации "ФинТех2 Татьяна Жаркова.

Что это значит для рынка?

Использование платформы на базе технологии блокчейн — самое оптимальное решение вопроса организации взаимодействия между участниками рынка по учету, хранению и секьюритизации закладных.

"Без применения платформы "Мастерчейн" технологическое обеспечение процесса взаимодействия потребовало бы интеграции систем участников рынка в единую сеть или создание дополнительного централизованного хранилища, а значит, затрат ресурсов на создание этой сети и адаптацию внутренних систем к работе с ней. Децентрализованная депозитарная система – это сеть, где мы можем сегодня хранить данные об электронных закладных, доступ к которым будет удобен для всех участников проекта", — пояснил начальник управления развития информационных систем "Райффайзенбанка" Роман Яковлев.

По словам начальника отдела депозитарного обслуживания "Райффайзенбанка" Евгения Климова, ДДС создает среду для взаимодействия и единые стандарты, следуя которым, банки и депозитарии смогут сделать процессы выпуска, учета и хранения закладных более эффективными. При этом система ДДС полностью отвечает всем требованиям Российского законодательства касательно сохранности данных, конфиденциальности и информационной безопасности. Каждый депозитарий-участник ДДС будет иметь доступ только к тем электронным закладным, которые переданы ему на учет и хранение. В дальнейшем развитие системы ДДС также позволит значительно упростить секьюритизацию ипотечных закладных.

Что это значит для заемщика?

Как рассказал начальник управления массового рынка и кредитных продуктов "Райффайзенбанка" Андрей Морозов, процесс регистрации права собственности и ограничения (обременения) права ранее требовал личного обращения клиента в многофункциональный центр и повторного визита в банк для передачи закладной на хранение. Благодаря выпуску закладной в электронном виде, процесс становится полностью дистанционным, и расчеты с продавцом приобретаемого в кредит имущества проходят значительно быстрее.

Что это значит для банка?

Запуск децентрализованной депозитарной системы позволит сократить расходы участников финансового рынка, при этом использование технологии блокчейн значительно увеличит стабильность и надежность данных об электронных закладных. Фактически, процесс регистрации сделки и постобслуживания обеспеченных кредитов значительно упростится, риски отсутствия залога будут минимизированы, а время проведения сделки сократится.

Как все происходит?

Клиент подает документы для оформления ипотечного кредита. Сотрудник банка формирует необходимый пакет документов, в том числе электронную закладную. Для отправки в Росреестр к файлу электронной закладной прикрепляются другие документы по сделке, которые подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью. Отправка пакета документов происходит через электронный канал Росреестра. После получения пакета документов Росреестр регистрирует закладную и направляет ее в Депозитарий хранения по каналу СМЭВ (система межведомственного электронного взаимодействия). Узел Депозитария хранения "Райффайзенбанка" получает файл электронной закладной и отправляет его в файловое хранилище, при этом создается токен закладной (объект внутри блокчейна, который содержит базовую информацию о закладной, а также полномочия осуществлять различные операции с закладной для Депозитариев) с зачислением на соответствующие счета депо.

Прием закладной на депозитарный учет и хранение происходит автоматически. Залогодержатель получает от Росреестра информацию о выпуске электронной закладной и файл закладной.

Главная » Недвижимость » Оценка для закладной

Оценка для закладной

Вернуться назад на Закладная

Закладная оформляется на основании данных, отраженных в оценочном отчете о рыночной стоимости квартиры. Также в данном документе содержатся сведения о стоимости недвижимости при досрочном расторжении договора с банком. Без предъявления отчета оценщика оформление закладной невозможно.

Для составления отчета об оценке стоимости квартиры для закладной заемщику необходимо предоставить:

• документы, подтверждающие его участие в долевой собственности;

• акт приема-передачи оцениваемого имущества;

• техпаспорт и другие документы от застройщика, содержащие технические данные о квартире;

• паспортные данные заемщика.

Получив документы, оценщик приступает к осмотру квартиры с целью фиксации ее основных характеристик, влияющих на стоимость.

После этого производится оценка квартиры с использованием трех подходов анализа рынка:

• затратного;

• доходного;

• сравнительного.

Депозитарный учет закладной

Стандарты для проведения оценки квартиры для закладной определены независимо от того, в каком районе она расположена. Однако перечень ценообразующих факторов может отличаться из-за территориальных особенностей объекта.

Оценка рыночной стоимости жилого помещения производится на основании данных, фиксируемых оценщиком во время выезда на объект.

Учитываются следующие данные:

• особенности местности;

• особенности дома;

• особенности самой квартиры.

Отчет о стоимости квартиры для закладной содержит следующие разделы:

• выводы оценщика, основанные на фактах, идентифицирующих указанную квартиру;

• данные о рыночной стоимости имущества, исчисленные с применением совокупности методов оценки;

• задание на оценку;

• сведения о применяемых в процессе оценки стандартах;

• сведения о заемщике;

• ограничения, допускаемые специалистом оценочной компании при проведении мероприятий;

• общий анализ рынка недвижимости и анализ конкретного сегмента, к которому принадлежит объект;

• фотографии квартиры;

• выписка из техпаспорта, полученная от застройщика;

• приложения в виде копий правоустанавливающих и других документов.

Для оформления закладной в банк предоставляется отчет вместе с документами от клиента и застройщика, и свидетельством, подтверждающим право сотрудника компании на проведение оценки.


Депозитарный учет закладной

Ефимова Ольга Владимировна, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ГОУ ВПО "МГПУ", кандидат юридических наук, доцент.

В статье рассматриваются актуальные вопросы соотношения правовых явлений: закладной и депозитарного учета, с учетом того, что закладная не может рассматриваться как инструмент профессионального рынка ценных бумаг, учитывая, что неэмиссионные ценные бумаги имеют казуальную природу. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: закладная, ипотека, депозитарий, депозитарный учет, ценная бумага.

Depositary record of mortgage bond

O.V. Efimova

The article considers topical issues of correlation of legal phenomena: mortgage bond and depositary record taking into account that mortgage cannot be considered as an instrument of professional market of securities as non-emission securities have causal nature. The conclusions made in the article can be used in law-application practice.

Key words: mortgage bond, mortgage, depositary, depositary records, security.

Федеральным законом от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> была предусмотрена возможность депозитарного учета закладной депозитариями.

<1> Российская газета. N 265. 2008.

Указанная новелла имеет как свои плюсы, так и минусы.

Минусы вызваны как экономическими соображениями (деятельность депозитариев отнюдь не бесплатная, значит, это увеличит стоимость закладной), так и имеющимися коллизиями в законодательстве РФ.

Основные положения, определяющие основы депозитарной деятельности и депозитария, изложены в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (далее — Закон о рынке ценных бумаг) <2>.

<2> Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" // Собрание законодательства РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.

По мнению некоторых ученых, то обстоятельство, что указанный Закон о рынке ценных бумаг в основном регулирует обращение бездокументарных ценных бумаг, не мешает осуществлять депозитарную деятельность в отношении закладных <3>. В обоснование данной позиции делается отсылка на ст. 1 Закона о рынке ценных бумаг, которой определяется сфера распространения данного Закона и на иные ценные бумаги в случаях, предусмотренных соответствующими федеральными законами. Также в Положении о депозитарной деятельности в Российской Федерации (утв. Постановлением ФКЦБ от 16.10.1997 N 36) <4> указано, что оно распространяется как на эмиссионные, так и на неэмиссионные, как на бездокументарные, так и на документарные ценные бумаги.

<3> Гришаев С.П. Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (подготовлен для системы "КонсультантПлюс", 2010).
<4> Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": распоряжение ФКЦБ РФ от 26 февраля 1999 г. N 195-р // Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.

Однако ст. 7 Закона о рынке ценных бумаг определяет депозитарную деятельность как оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги.

Объектом указанных депозитарных услуг выступают сертификаты ценных бумаг. Исходя из анализа понятия сертификата, предложенного законодателем в ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг, можно сделать однозначный вывод, что этот документ предназначен только для удостоверения совокупности прав в отношении эмиссионных ценных бумаг.

Согласно ст. 16 данного Закона эмиссионные ценные бумаги бывают только именные и на предъявителя. При этом именная ценная бумага может быть только бездокументарной, а ценная бумага на предъявителя — документарная.

Соотносятся ли данные требования Закона о рынке ценных бумаг с положениями Закона об ипотеке?

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке) <5> закладная является именной ценной бумагой.

<5> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Анализ положений п. 1 ст. 14 (содержание закладной) позволяет сделать вывод об исключительно документарном существовании данной закладной. На это нам прямо указывает подп. 1 п. 1 ст. 14. Кроме того, абз. 2 п. 3 ст. 14 гласит, что "все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав".

Соответственно наблюдается определенная коллизия между нормами Закона о рынке ценных бумаг и нормами Закона об ипотеке и Положения о депозитарной деятельности. Закладная — безусловно, документарная ценная бумага. Казалось бы, ну и что, ведь Положение о депозитарном учете тоже распространяется на документарные ценные бумаги. Однако объектом депозитарной деятельности (в том числе), как было сказано выше, может быть только сертификат, который применим только в отношении бездокументарных ценных бумаг. В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона об ипотеке закладная может быть передана депозитарию для ее учета. Но, как видим, депозитарий не может осуществлять хранение закладной. Как же быть? Представляется необходимым внести изменения в ст. 7 Закона о рынке ценных бумаг и расширить объект депозитарной деятельности до документарных ценных бумаг.

В чем смысл депозитарного учета для закладной, так ли он ей необходим? Представляется, что ответ на данный вопрос утвердительный в силу следующих обстоятельств.

Передача прав по данной ценной бумаге имеет собственное своеобразие, отличное от общих положений, изложенных в ст. 146 ГК РФ.

Закладная в силу прямого законодательного установления является именной ценной бумагой согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке. В соответствии со ст. 146 ГК РФ передача прав по именной ценной бумаге должна осуществляться посредством цессии. Согласно п. 1 ст. 38 и п. 1 ст. 389 ГК РФ цессия должна быть совершена в виде отдельного письменного соглашения.

Передача прав по закладной оформляется сделкой, которая должна совершаться в письменной форме (п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке). Казалось бы, все так же, как и определяют общие положения гражданского законодательства. Но кроме данной сделки требуется совершить на самой закладной отметку о новом владельце закладной. Указанная отметка очень похожа на передаточную надпись (индоссамент), которая совершается на ордерных ценных бумагах. Равным будет содержание: отметка и индоссамент должны содержать данные о новом владельце соответствующей ценной бумаги за подписью предыдущего. Но наша закладная является именной ценной бумагой. В чем же отличие отметки от индоссамента? В правовой природе, а следовательно, и в последствиях. В соответствии с прямым установлением законодателя, изложенным в п. 3 ст. 146 ГК РФ, индоссамент не только переносит права, удостоверенные ценной бумагой, на нового владельца, но и определяет индоссанта (лицо, совершившее надпись) в качестве должника перед новым владельцем.

Отметка, совершаемая на закладной, выполняет функцию цессии, а именно осуществляет передачу прав с прежнего владельца ценной бумаги на нового, но не ставит предыдущего владельца в положение должника.

В случае депозитарного учета данную отметку осуществляет депозитарий.

Каким образом депозитарий осуществляет учет? С помощью ведения записи по счету депо. Соответственно, владелец закладной будет считаться законным, если по счету депо будет сделана соответствующая запись в отношении данного владельца.

Указанная запись должна быть произведена каждый раз, когда происходит смена владельцев. И это очень важно для подтверждения прав новых владельцев закладных, если вспомнить, что в соответствии с Законом об ипотеке в обязательном порядке регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними подлежит только имя первого владельца — кредитора и одновременно залогодержателя, в отношении которого состоялась выдача закладной. Все остальные имена в данном реестре регистрируются только по желанию сторон.

В то же время одно из прав, удостоверенных закладной, предоставляет ее законному держателю возможность влиять на судьбу недвижимого имущества, к примеру требовать продажи недвижимости с публичных торгов для получения в преимущественном порядке удовлетворения из его стоимости. В силу этого фиксирование в установленном порядке лица, обладающего возможностью определять правовую судьбу недвижимого имущества, представляется необходимым как для избежания вероятных ошибок, так и для пресечения злоупотребления правом.

Представленная в установленном порядке депозитарием выписка по счету депо с указанием лица, являющегося законным владельцем закладной, а соответственно, обладателем прав кредитора по основному обязательству и прав залогодержателя по ипотечному обязательству, даст безусловную гарантию должнику в исполнении надлежащему кредитору и уверенность третьим лицам в возникновении действительности сделки.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ Нормативно-правовые акты

  1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
  2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
  3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152 "Об ипотечных ценных бумагах" // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448.
  4. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39 "О рынке ценных бумаг" // Собрание законодательства РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.
  5. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ N 213 от 15 июня 2006 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
  6. Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": распоряжение ФКЦБ РФ от 26 февраля 1999 г. N 195-р // Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.

ЛИТЕРАТУРА

  1. Агарков М.М. Основы банковского права: Курс лекций. М.: Издательство "БЕК", 1994. 325 с.
  2. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учеб. пособие по специальному курсу: В 2 т. 2-е изд., перераб. и доп. Т. II. М.: Центр "ЮрИнфоР", 2007. 376 с.
  3. Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. 681 с.
  4. Дудкин С.Н. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: СПАРК, 1999. 155 с.
  5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007. 582 с.
  6. Койчуев А.А. Ценные бумаги в системе объектов гражданского права. Карачаевск, 2005. 219 с.
  7. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009. 208 с.
  8. Бурачевский Д.В. Процессуальный порядок защиты прав владельцев акций при ведении нескольких реестров владельцев акций или утрате данных, составляющих такой реестр // Вестник ВАС РФ. 2008. N 11. С. 74 — 75.
  9. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. N 5. С. 53 — 55.
  10. Вялых Н., Русецкий А., Смыслова К., Халеп А. О содержании закладной // Право и экономика. 2007. N 3.

    Электронные закладные отправляются в блокчейн

    С. 21 — 26.

  11. Габов А.В. Восстановление утраченных ценных бумаг // Журнал российского права. 2010. N 3. С. 54 — 56.
  12. Гришаев С.П. Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС "КонсультантПлюс". 2005.
  13. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения // СПС "КонсультантПлюс". 2010.
  14. Медведев Д.А. О правовой природе закладной // Очерки по торговому праву. Вып. 5. Ярославль, 1998. С. 27 — 30.
  15. Павловский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 23 — 24.
  16. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. 2008. N 8. С. 9 — 12.
  17. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Составление и выдача закладной // Современное право. 2008. N 5. С. 22 — 25.
  18. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Проблемы осуществления прав по закладной: законодательство и правоприменительная практика // Российская юстиция. 2008. N 10. С. 13 — 15.
  19. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // Право и экономика. 2005. N 9. С. 33 — 38.
  20. Серков Е.В. Закладная // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей. М., 2005. С. 82 — 89.
  21. Стерхова М. Особенности оформления закладной // Право и жизнь. Независимый правовой журнал. 2006. N 97. С. 172 — 180.
  22. Тимошенко Д.А. Понятие и правовая природа закладной // Юридический вестник РГЭУ. Ростов-на-Дону: Изд-во РГЭУ, 2008. N 4(48). С. 19 — 24.
  23. Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. N 5. С. 12 — 17.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *