Справочник

Информационное письмо 66

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002г. № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по спорам, связанным с заключением, расторжением и признанием недействительными договоров аренды // Хозяйство и право. 1999. № 7,8.

Дополнительная литература

Абрамов Я.В. Аренда и наем имущества. Спб., 1905.

Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. Приложение № 10. 1999.

Ахметьянова 3. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. № 2.

Батянов М.В.

Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой

Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон. 2005. № 3.

Бритвин С.н. Арендные права в гражданском обороте: вопросы теории и практики. Волгогдар: Альянс, 2006.

Вавилин Е.В. Договор аренды транспортных средств // Правоведение. 1999. № 2.

Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика. 2001. № 12.

Васильев Г.С., Рыбаков А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5.

Веденин А.А. Расторжение договора аренды // право и экономика. 2006. №11.

Вирянский В. Договор аренды // Закон. 2000. №11.

Витрянский В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. № 2.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий и лизинг. М.: Статут, 2001.

Витрянский В.В. Договор аренды (имущественного найма) по современному российскому гражданскому праву // Нотариус. 2001. № 4, 3.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. № 3.

Дмитриев А.В. Множественность лиц на стороне арендатора. Вопросы теории и практики. // Юридический мир. 2002. № 10.

Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. 2005. №3.

Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. № 6.

Кабалкин А.Ю. правое регулирование пользования имуществом // Юридический мир. 2002. № 7.

Калачева С.А. Арендные сделки. М., 1996.

Киселева М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды (общие вопросы) // Юридический мир. 2002. № 2.

Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. 2005. № 6.

Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М.: Финансы и статистика, 2000.

Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.

Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7.

Красноперова О. А. Особенности отдельных видов аренды // Гражданин и право. 2006. № 7-10.

Кузнецова Л.В. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. № 2.

Латынова Е.В. Капитальный ремонт // Юридический мир. 1999. № 12.

Левенсон Д. Договор аренды транспортных средств // Советская юстиция. 1967. № 17.

Маковская А. Договоры фрахтования судов // Закон. 2000. №11.

Махненко Р.Н. Особенности расторжения бессрочных договоров // Законодательство. 2005. № 9.

Новиков Н.А. Некоторые проблемы практик рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды // Закон. 2005. №3.

Новоселова Л. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения взыскания на него в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. № 11.

Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. 2000. № 11.

Рачков И., Сорокина А. Белые пятна закона «О концессионных соглашениях» // Закон. 2007. № 4.

Савичев Г.П. Выкуп арендованного имущества как способ приобретения права собственности // Вестник МГУ. Серия 11. Право. 1996. № 2.

Сарнаков И. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. № 4.

Симонова М.Л. Аренда. Лизинг, прокат. М.: Статус-кво, 2001.

Скловский К. О правах владельца на плоды и доходы // Хозяйство и право. 1999. № 1.

Скловский К.И., Анурова О.Н. Право владельца на плоды и доходы от использования имущества // Журнал российского права. 1998. № 8.

Таль Л.С. Концессионные договоры городских общественных управлений // Закон. 2006. № 12.

Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика. 2001. № 12.

Васильев Г.С., Рыбаков А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5.

Веденин А.А. Расторжение договора аренды // право и экономика. 2006. №11.

Зинченко С.А., Ломидзе О.Г., Галов В.В. Концессионные соглашения — правовая форма взаимодейтсвия бизнеса и государства // Закон. 2007. № 2.

Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7.

Красноперова О. А. Особенности отдельных видов аренды // Гражданин и право. 2006. № 7-10.

Рачков И., Сорокина А. Белые пятна закона «О концессионных соглашениях» // Закон. 2007. № 4.

Умов В. Договор найма имущества по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М,1872.

Дата публикования: 2015-02-20; Прочитано: 182 | Нарушение авторского права страницы

Принимая во внимание изложенное и учитывая неправомерность включения в стоимость услуг водопотребления и водоотведения объемов воды и стоков, потребленных субабонентами в домах, оборудованных общедомовыми водомерами, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании задолженности за оказанные услуги по водоснабжению и водоотведению

Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2009 N Ф10-6056/08 по делу N А35-3413/07-С5

Метки:Водоснабжение, Договоры, Коммунальное хозяйство, Купля-продажа, Энергоснабжение, Центральный округ

Дата:21 января 2009

Дело N А35-3413/07-С5

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.01.2009.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Управляющая компания г. Курска" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2008 года по делу N А35-3413/07-С5,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Водоканал г. Курска" (далее — МУП "Водоканал г. Курска") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Открытому акционерному обществу "Управляющая компания г. Курска" (далее — ОАО "Управляющая компания г. Курска") о взыскании 19316089 руб. 55 коп. задолженности за оказанные услуги по водоснабжению и водоотведению за период с 01.04.2006 по 30.05.2007.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать 32317446 руб. 81 коп. задолженности за оказанные в период с 01.04.2006 по 01.04.2008 услуги по водоснабжению и водоотведению.

Решением Арбитражного суда Курской области от 01.07.2008 заявленные требования удовлетворены частично. С ОАО "Управляющая компания г. Курска" в пользу МУП "Водоканал г. Курска" взыскано 32228247 руб. 97 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением от 09.10.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ОАО "Управляющая компания г. Курска" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене указанного судебного акта.

Представитель истца доводы кассационной жалобы отклонил, считая принятый апелляционной инстанцией судебный акт законным и обоснованными

Представители ответчика в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителя МУП "Водоканал г. Курска", обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено арбитражным судом, между МУП "Водоканал г. Курска" и ОАО "Управляющая компания г. Курска" (абонент) заключен договор N ЮР-114 от 03.04.2006, согласно которому МУП "Водоканал г. Курска" обязалось отпускать абоненту для нужд потребителей питьевую воду и принимать сточные воды, а абонент — оплачивать оказанные услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 4.2 договора стороны согласовали порядок расчетов за услуги по водоснабжению и водоотведению, предусматривающий окончательный расчет абонента за оказанные услуги до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Решением Арбитражного суда Курской области от 16.11.2007 по делу N А35-3240/07-С23 в пункт 4.2 договора внесены изменения, и он изложен в следующей редакции: "Полный расчет за оказанные услуги в отчетном периоде производится до 15 числа месяца, следующего за расчетным".

Оказанные в соответствии с условиями договора услуги оплачены ответчиком частично. Сумма задолженности по состоянию на 01.04.2008 составила 32317446 руб. 81 коп.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения МУП "Водоканал г. Курска" в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, арбитражный суд обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 548 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, применяются правила о договоре энергоснабжения, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

В силу п. 1 ст. 544 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 N 167 утверждены Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации.

Указанные Правила регулируют отношения между абонентами (заказчиками) и организациями водопроводно-канализационного хозяйства в сфере пользования централизованными системами водоснабжения и (или) канализации населенных пунктов, действуют на всей территории Российской Федерации и обязательны для организаций водопроводно-канализационного хозяйства, обслуживающих населенные пункты, а также для всех абонентов независимо от ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы (п. п. 2, 5 Правил).

В соответствии с положениями данных Правил количество полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод определяется абонентом в соответствии с данными учета фактического потребления питьевой воды и сброса сточных вод по показаниям средств измерений.

Разделом 3 договора стороны согласовали порядок услуг водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с п. 3.1 договора учет количества полученной воды при наличии общедомовых приборов учета производится по показаниям данных приборов учета с выделением потребления воды для нужд населения и сторонних потребителей; при отсутствии общедомовых приборов учета — по показаниям индивидуальных (поквартирных) приборов учета.

В случае отсутствия общедомовых и индивидуальных приборов учета размер платы за предоставленные услуги производится в соответствии с нормативами потребления коммунальных услуг, с учетом графика подачи воды и понижающих коэффициентов, утвержденных Администрацией г. Курска.

Как следует из материалов дела, МУП "Водоканал г.

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ 1 page

Курска" расчет объема воды и сточных вод произведен согласно показаниям индивидуальных (поквартирных) приборов учета и нормативов потребления, за исключением 156 домов, стоимость потребленной воды в которых определена на основании показаний общедомовых водомеров, что подтверждается ежемесячными ведомостями снятия показаний водомеров.

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии согласия собственников помещений в многоквартирном доме на включение коллективных приборов учета в состав общего имущества и последующее начисление платы за воду в соответствии с показаниями данных приборов, является несостоятельным и опровергается имеющимися в материалах дела актами ввода в эксплуатацию водомерных узлов (т. 6), свидетельствующими об их надлежащей передаче Комитету ЖКХ, а последним, соответственно, управляющей компании.

Отказ ответчика от принятия показаний общедомовых водомеров и начисление платы за водопотребление и водоотведение в домах, оборудованных данными приборами, исходя из показаний индивидуальных (поквартирных) приборов учета, обоснованно признан судом противоречащим условиям договора и требованиям действующего законодательства, поскольку расчеты с применением показаний только индивидуальных приборов учета лишает смысла установки общедомового прибора учета, по показаниям которого в соответствии с условиями договора должна рассчитываться компания.

Как усматривается из материалов дела, пунктом 3.1 договора N ЮР-114 от 03.04.2006 стороны согласовали, что расчет со сторонними организациями (субабонентами) (Приложение 2Б) производит непосредственно МУП "Курскводоканал".

Принимая во внимание изложенное и учитывая неправомерность включения в стоимость услуг водопотребления и водоотведения объемов воды и стоков, потребленных субабонентами в домах, оборудованных общедомовыми водомерами, за период с 01.08.2007 по 01.04.2008, арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований частично, в сумме 32228247 руб. 97 коп.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что расчет задолженности за период август 2007 г. — март 2008 г. не совпадает с начислениями, произведенными ответчиком населению, был предметом рассмотрения арбитражного суда и ему дана надлежащая правовая оценка.

Утверждение заявителя о том, что акт о снятии показаний приборов учета оформлен ненадлежащим образом, а, именно, неправомерно подписан представителем жилищной организации, что, в свою очередь, ставит под сомнение правильность указанных в нем показаний, является несостоятельным.

В соответствии со ст. 65 каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение названной нормы закона документы, опровергающие данные, указанные в акте, ответчиком в материалы дела не представлены.

Как усматривается из содержания кассационной жалобы, доводы заявителя по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права.

Переоценка обстоятельств, установленных арбитражным судом, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта не установлено.

Руководствуясь ст. 287 п. 1 ч. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2008 года по делу N А35-3413/07-С5 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

1. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания. Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК, Гражданский кодекс) устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК и пункта 2 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации.

2. Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК.

3. Арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию документам, представляемым на государственную регистрацию прав. В ходе судебного разбирательства установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом — исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку. Арбитражный суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации неправомерным, иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход права собственности на здание к новому собственнику. При этом арбитражный суд на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, а также статей 16 и 1069 ГК потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.

4. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли — продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли — продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир и построенном ею жилом доме, подписала договор купли — продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли — продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем). В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли — продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли — продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли — продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли — продажи. Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли — продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли — продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли — продажи в его государственной регистрации.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

Аренда техники

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 614. Арендная плата

Обзор практики разрешения споров (стр. 1 из 5)

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вывод из судебной практики: Размер арендной платы может быть установлен путем согласования сторонами в договоре порядка его определения.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 по делу N А20-2678/2010

"…При заключении договора аренды от 28.12.1998 N 106 стороны согласовали (пункт 1.5) расчетный порядок определения арендной платы (ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения).

Таким образом, арендная плата по договору является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Аналогичные выводы содержатся и в судебных актах по делу N А20-11000/2004.

Поскольку общество плату за использование арендуемых помещений в нормативно установленном размере не вносило (доказательства обратного ответчиком не представлены), судебные инстанции обоснованно взыскали с него задолженность в заявленном истцом размере…"

В договоре не было ссылок на т документы — > не заключен

©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.

Возмездная правовая природа обязательственных отношений заключается в наличии первичного и встречного предоставления. Именно последнюю функцию выполняет плата по договору аренды, которая в сочетании с признаком возвратности обеспечивает эффект эквивалентности предоставляемых по договору благ <1>. Между тем на практике часто возникают споры между участниками арендных правоотношений, предметом которых являются денежные средства, подлежащие уплате за время фактического использования объекта аренды. В свою очередь, поскольку предпосылкой для возникновения спора являются разногласия между сторонами договора, полагаем возможным в рамках настоящей статьи сконцентрироваться на некоторых практических ситуациях, связанных с процессом взыскания платы по договору аренды.
———————————
<1> Более подробно см.: Белов В.А. Принцип эквивалентности встречного предоставления // Вестник арбитражной практики. 2016. N 4. С. 26 — 32.

1. Фактическая эксплуатация объекта аренды является основанием для взыскания арендной платы, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации договора

Указанный вывод получил свое изначальное закрепление в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 <2>, согласно которому отсутствие факта государственной регистрации договора аренды может влиять только на наличие или отсутствие у арендатора права противопоставления. При этом сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о том, что обязательственная связь между арендодателем и арендатором не возникла.
———————————
<2> Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

2012. N 1.

Приведенная позиция получила свое дальнейшее распространение в практической деятельности арбитражных судов, что подтверждается соответствующей судебной практикой. Так, в одном из дел суд указал следующее: "…стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Ссылаясь на то, что он не прошел необходимую госрегистрацию, арендатор потребовал признать договор незаключенным и взыскать с арендодателя неосновательное обогащение в виде внесенных арендных платежей. Суды установили, в частности, следующее. Имущество передано арендатору надлежащим образом, договор исполнялся сторонами, вносились арендные платежи. Данный договор нельзя признать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован. Основания для взыскания неосновательного обогащения также отсутствуют…" <3>. Аналогичный вывод усматривается из следующего дела: "…если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется…" <4>.
———————————
<3> Постановление АС Центрального округа от 27.07.2016 по делу N А54-5021/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
<4> Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.09.2016 N Ф01-3682/2016 по делу N А43-24897/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс". Также, см.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2016 N Ф05-11318/2016 по делу N А40-149951/2015 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".

2. Недопущение арендатора в арендуемое помещение является основанием для освобождения последнего от выплаты арендной платы

В некотором роде предпосылкой для формирования указанной позиции является позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, размещенная в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66, согласно которой был сделан вывод, что арендодатель, не совершивший первоначального предоставления (исполнения обязательства по передаче объекта аренды), лишался права на взыскания арендных платежей со стороны арендатора <5>.
———————————
<5> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Приведенная позиция суда также получила широкое распространение на ситуации, когда в случае возникновения задолженности со стороны арендатора арендодатель, в том числе посредством привлечения охранных компаний на объекте, блокировал доступ сотрудников арендатора в помещение в целях стимулирования выплаты задолженности. Между тем такого рода действия возможно и оказывают парализующий эффект на предпринимательскую деятельность арендатора, однако также являются основанием для приостановления увеличения задолженности (долга) по арендной плате. Схожая позиция усматривается в судебной практике: "…судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела, а также Арбитражным судом Томской области в решении от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 установлен факт передачи арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2011 имущества по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что 05.03.2011 арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество "Синтез М" не имело возможности использовать арендуемое имущество. <…> Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров…" <6>. Аналогичный подход усматривается из следующего дела: "…договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…" <7>.
———————————
<6> Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
Также см.: Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5653-10 по делу N А40-107579/09-64-699, Определение ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
<7> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 10 (извлечение).

3. Самовольное освобождение объекта аренды не является основанием для освобождения от уплаты арендных платежей

Изначально указанная позиция также была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66. При этом в настоящее время указанная позиция также получает поддержку со стороны судебных органов; так, в одном из недавних дел уже Верховный Суд РФ подтвердил ранее указанный вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, указав: "…право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора не было согласовано. Несмотря на это организация заявила о таком отказе из-за прекращения деятельности, освободила помещение раньше времени и перестала оплачивать аренду. По мнению ВС РФ, действия компании неправомерны. Арендные отношения сохранились. Если помещение освобождается досрочно, оснований прекратить вносить платежи нет…" <8>. Также указанная позиция получила распространение в правоприменительной практике судов общей юрисдикции: "…данные доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения суда, поскольку обстоятельство освобождения жилого помещения без соблюдения ответчиком формы расторжения договора и передачи объекта полномочному лицу не освобождает ответчика от уплаты арендной платы…" <9>.
———————————
<8> Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858 по делу N А55-28556/2014 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
<9> Апелляционное определение Московского городского суда от 04.05.2016 по делу N 33-17302/2016 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".

Между тем отличной от приведенной ситуации является случай, когда арендодатель фактическими действиями принимает обратно объект аренды, несмотря на то что обязанность по возвращению имущества еще не наступила. В последнем случае суды признают, что правовые основания для взыскания арендной платы отсутствуют, и отказывают истцам в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, мотивируя тем, что стороны своими конклюдентными действиями прекратили арендные правоотношения. Аналогичный вывод усматривается из следующего дела: "…исходя из смысла статьи 614 ГК РФ обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им недвижимым имуществом, переданным в силу статьи 655 ГК РФ по передаточному акту. <…> Установив обстоятельства возвращения истцу спорных помещений 05.02.2008 и учитывая, что помещения по договору субаренды фактически субарендатором не использовались, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что основания для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения отсутствуют…" <10>.
———————————
<10> Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5653-10 по делу N А40-107579/09-64-699 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
Также см.: Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2010 N КГ-А41/11506-10 по делу N А41-34671/09 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".

4. Признание договора аренды незаключенным не свидетельствует о том, что у арендатора не возникает
обязанности по уплате арендных платежей в случае фактического использования объекта аренды

В практической деятельности может возникать ситуация, когда договор аренды может быть признан незаключенным в связи с целым рядом обстоятельств, например, с отсутствием детального описания объекта аренды по тексту договора, позволяющего его идентифицировать; неуказанием размера арендной платы при аренде объектов недвижимости и т.п.
Между тем такое правовое последствие, как признание договора аренды незаключенным, может являться основанием для возникновения ситуации, при которой лицо, фактически использовавшее имущество, может в дальнейшем уклоняться от уплаты арендных платежей по причине отсутствия обязательственной связи. В связи с чем необходимо обратить внимание, что в случае если возникает потребность взыскания денежных средств с такого квазиарендатора, основанием для выдвижения соответствующего требования будут нормы о неосновательном обогащении, а не нормы главы 34 ГК РФ, посвященные договору аренды. Аналогичная позиция прослеживается в судебной практике: "…признание договора аренды незаключенным не лишает арендодателя права взыскать с арендатора в качестве неосновательного обогащения стоимость пользования арендованным имуществом, а также признание договора аренды незаключенным не освобождает ответчика от обязанности по внесению платы за фактическое пользование имуществом…" <11>. Схожая позиция усматривается в следующем деле: "…признание договора аренды незаключенным не лишает арендатора права взыскать с субарендатора в качестве неосновательного обогащения стоимость пользования арендованным имуществом…" <12>.
———————————
<11> Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 N 15АП-16888/2013 по делу N А32-5383/2013 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".
<12> Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2012 по делу N А82-4660/2012 // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": / Компания "КонсультантПлюс".

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Белов В.А. Принцип эквивалентности встречного предоставления // Вестник арбитражной практики. 2016. N 4. С. 26 — 32.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *