Справочник

Изъятие земельного участка

Принудительное изъятие земельного участка у собственника как специальная земельно-правовая ответственность

Аверьянова Н.Н., доцент кафедры конституционного и муниципального права юридического факультета Саратовского государственного университета имени Н.Г. Чернышевского.

Как известно, земельный участок — это специфический объект имущественных отношений. Поэтому на собственника или лицо, использующее земельный участок на другом праве, законом возложены определенные обязанности, связанные с его особым использованием и охраной. Так, использовать земельный участок можно только по целевому назначению, рационально и бережно, не ухудшая его качественные характеристики (ст. 42 Земельного кодекса РФ); участникам земельных отношений необходимо также проводить соответствующие мероприятия по его охране (ст. 12, 13 Земельного кодекса РФ).

Там, где есть обязанность, возложенная законом, всегда должна присутствовать ответственность обязанных лиц за ее нарушение. Так и в земельном законодательстве. Что касается арендаторов, землевладельцев и пользователей земельных участков, т.е. лиц, не являющихся их собственниками, то в отношении их ст. 45 — 47 Земельного кодекса РФ установлено положение о том, что при несоблюдении вышеуказанных обязанностей по использованию и охране земельного участка он может быть у них изъят в принудительном порядке по правилам ст. 54 Земельного кодекса РФ.

Возникает вопрос о том, можно ли принудительно лишить собственника земельного участка его имущества за нарушение требований природоохранного законодательства.

Земельный кодекс РФ эту тему не затрагивает. Лишь ст. 44 говорит о том, что принудительное изъятие у собственника его земельного участка осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, и не более того.

В Гражданском кодексе РФ существуют ст. 284, 285, которые предусматривают, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, а также если земельный участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

В настоящее время применение этой нормы на практике становится крайне затруднительным, так как отсутствует механизм реализации этой процедуры. Например, ст. 286 Гражданского кодекса РФ предусматривает порядок такого изъятия в общем виде, в остальном отсылая к земельному законодательству, которое, в свою очередь, как отмечалось, этот вопрос оставило без урегулирования.

Кроме того, положения ст.

Post navigation

286 Гражданского кодекса РФ, на наш взгляд, противоречат Конституции РФ, так как в ней предусмотрена возможность для органов государственной власти или местного самоуправления принимать решение о принудительном изъятии земельного участка. Собственник же, не согласный с этим решением, может обжаловать его в суд. Между тем ст. 35 Конституции РФ говорит о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Здесь имущество изымается не для государственных нужд, а в качестве ответственности за совершенное правонарушение, следовательно, без решения суда государственный или муниципальный орган власти такое решение принять не может.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> существует положение о том, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 6 Федерального закона). Но здесь также отсутствует механизм этой процедуры. То есть не ясно: должны ли соблюдаться досудебные — предупредительные процедуры, их сроки и порядок проверки результатов и др.

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2882; СЗ РФ. 2004. N 27. Ст. 2711; СЗ РФ. 2004. N 41. Ст. 3993; СЗ РФ. 2004. N 52 (часть 1). Ст. 5276; СЗ РФ. 2005. N 10. Ст. 758; СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.

В научной литературе данная проблема поднималась <2>. Но ее решения в настоящее время не предлагается. Самым лучшим выходом из этой проблемы стало бы, конечно, внесение соответствующих изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Но в ближайшее время изменения в Гражданский и Земельный кодексы РФ будут приняты вряд ли. Ведь с 2001 г., когда вступил в действие Земельный кодекс РФ и были вскрыты серьезные противоречия с Гражданским кодексом РФ, законодатель не предпринял ни единой попытки исправить ситуацию, внеся соответствующие поправки.

<2> См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 78.

Тем не менее могут возникнуть ситуации, когда в условиях ныне действующего несовершенного законодательства будет необходимо решить вопрос о принудительном изъятии земельного участка у его собственника за нарушение требований природоохранного законодательства.

На наш взгляд, вопрос об изъятии у собственника земельного участка за грубое нарушение норм земельного законодательства должен решаться по аналогии закона.

Так, можно констатировать, что в соответствии со ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ возможно изъятие земельного участка у его собственника за нарушение норм земельного законодательства.

Процедура такого изъятия должна быть осуществлена в соответствии со ст. 54 Земельного кодекса РФ, предусматривающей условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок для лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка, т.е. по аналогии закона.

По сути, в данном вопросе статус собственника земельного участка ничем не отличается от статуса лиц, использующих земельный участок на иных правах. Здесь дифференциация положения собственника земельного участка по сравнению с другими лицами, на наш взгляд, может выделяться только в вопросе о денежной компенсации за изъятый земельный участок.

Ни в законодательстве, ни в научной литературе об этом речи не идет. То есть участок изымается безвозмездно. И это, по-видимому, правильно. Ведь лицо совершает правонарушение, и эта мера рассматривается как ответственность этого лица. Приобретя право собственности на изъятый земельный участок, органы государственной власти или местного самоуправления, скорее всего, продадут его с публичных торгов. В вырученную сумму будут включены затраты на мероприятия, связанные с лишением права собственности и проведением торгов. К тому же возможно предположить, что предусмотренные выше нарушения земельного законодательства допускают, как правило, собственники, имеющие малоценные земельные участки, соответствующее использование которых им маловыгодно. Поэтому можно предположить, что в большинстве случаев их стоимость будет невелика.

Можно сделать вывод, что в случае если собственник допускает нарушение земельного законодательства, у него земельный участок может быть также изъят, как и у арендаторов, землевладельцев и землепользователей, без каких-либо привилегий и особенностей.

Порядок изъятия земельного участка у собственника 2018 году

На земельном участке, который изымается для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ᴇᴦο ненадлежащего использования, могут находиться здания, сооружения или другое недвижимое имущество. Право собственности на эту недвижимость может принадлежать как собственнику изымаемого земельного участка, так и другому лицу.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество, находящееся на изымаемом земельном участке, возможно, в случае если недвижимое имущество препятствует использованию земельного участка в целях, для которых он изымается. Только в данном случае лицо, изымающее земельный участок, может потребовать и выкупа недвижимости, находящейся на нем. После отказа собственника произвести добровольное отчуждение недвижимости возможно обращение в суд с требованием принудительного изъятия недвижимости в целях её выкупа.

Истцами являются те же лица, что вправе требовать выкупа земельного участка, на котором расположена недвижимость (см. п. 5 настоящего параграфа). Если недвижимость находится на участке, выкупаемом для государственных или муниципальных нужд, то способом отчуждения является её выкуп истцом. Если недвижимость находится на участке, выкупаемом ввиду ᴇᴦο ненадлежащего использования, то способом отчуждения является её продажа с публичных торгов.

§ 8. Прекращение права собственности на недвижимость

или права собственности на земельный участок

при прекращении права пользования земельным участком

Конфликт интересов собственника земельного участка и

собственника строения на этом земельном участке.

Юридические способы решения конфликта.

1. Существует общее правило разрешения конфликта между интересами собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, и интересами собственника этого земельного участка.

Право собственности на недвижимость (здания, строения и т.п.), находящуюся на земельном участке, не может существовать без каких-либо прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью. По российскому законодательству у собственника недвижимости должна быть как право собственности, так и право временного пользования земельным участком (например, по договору аренды). После прекращения права пользования земельным участком (например, при истечении срока действия договора аренды) возникает неопределенность в правах на недвижимость, находящуюся на земельном участке. Собственник недвижимости и собственник земельного участка должны прийти к соглашению о правах на недвижимость.

При отсутствии или недостижении такого соглашения вопрос рассматривается судом по иску собственника недвижимости или собственника земельного участка, на котором находится недвижимость. Решение суда может явиться предпосылкой принудительного прекращения права собственности как на недвижимость, так и на земельный участок.

Изъятие земельного участка возможно в следующих случаях:

1. Для государственных или муниципальных нужд.

2. В целях комплексного развития территории.

3. В случае ненадлежащего использования земли.

4. В случае реквизиции.

5. В случае конфискации.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами (ст. 49 ЗК РФ).

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляют Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ; ст.

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд

56.2 ЗК РФ; п. 5.52 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432; пп. 73.1 п. 9 Положения, утв. Указом Президента РФ от 11.08.2003 N 960).

Правообладатель земельного участка должен быть письменно уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд органом, принявшим решение об изъятии (п. 5 ст. 279 ГК РФ).

За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение.

При этом при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

В случае если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. п. 1, 2, 3 ст. 281 ГК РФ).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

Примечание.При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется принудительное изъятие земельного участка, определяются судом (п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 ГК РФ).

Изъятие для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории

Изъятие земельного участка возможно, если он расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии и заключен договор о комплексном развитии территории с победителем открытого аукциона на право заключения такого договора (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ; ст. 46.10 ГрК РФ).

Решение об изъятии земельного участка в данном случае принимает орган местного самоуправления на основании утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории (п. 2 ст. 56.12 ЗК РФ).

Копию решения и проект соглашения об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости орган местного самоуправления направляет правообладателю земельного участка в течение семи рабочих дней с даты принятия решения об изъятии (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости должно содержать помимо прочего выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием (п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ).

Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления правообладателю земельного участка проекта соглашения для ознакомления, изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости происходит принудительно через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя, а при отсутствии информации о счете &#8212; в депозит нотариуса (п. п. 9, 11 ст. 56.12 ЗК РФ).

Решение суда об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости (п. п. 10, 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Изъятие в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушениями

Земельный участок может быть изъят у собственника, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 284 ГК РФ).

Земельный участок может быть изъят у собственника, если участок используется с нарушением требований законодательства РФ, в частности используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).

Обратите внимание!

В отношении земельных участков, которые после изъятия могут быть предоставлены гражданам, проводится административное обследование (п. п. 1, 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.03.2015 N 251).

В ходе обследования должностные лица органов государственного земельного надзора проверяют состояние и способы использования земельного участка правообладателями.

В случае выявления нарушений земельного законодательства правообладатель может быть привлечен к административной и иной ответственности (п. п. 8, 14 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.03.2015 N 251).

Изъятие в порядке реквизиции

Земельный участок могут изъять у собственника уполномоченные исполнительные органы государственной власти в порядке реквизиции. Это возможно только в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Стоит отметить, что реквизиция подразумевает временный характер изъятия, а если изъятый земельный участок будет невозможно вернуть, то собственнику выплатят его рыночную стоимость или по его желанию предоставят равноценный участок в другом месте (ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ).

Изъятие в случае конфискации

Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ).

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду. 

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).
Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).          
       Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ.    

При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ).
Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит.    Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).
Владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).
Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).
После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе "электронки" – то со дня опубликования решения об изъятии).
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).
На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.
При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).
Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. 
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).
Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно.
В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

 

4.2.3. Принудительное изъятие у собственника его земельного участка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *