Справочник

Является ли аренда распоряжением имуществом

Содержание

О предоставлении в пользование третьим лицам на правах аренды федерального имущества, находящегося в оперативном управлении ФАУ "Абаканский ЦППК"

Приказ Росавтодора от 15.09.2014 N 297

Документ по состоянию на январь 2016 года

В соответствии со статьями 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 июля 2010 г. N 537, и решением комиссии по распоряжению федеральным имуществом дорожного хозяйства и осуществлению функций и полномочий учредителя федеральных учреждений, а также прав собственника имущества федеральных государственных унитарных предприятий, находящихся в ведении Федерального дорожного агентства, образованной распоряжением Федерального дорожного агентства от 18 августа 2011 г. N 678-р (протокол от 09.06.2014 N 32), принятым на основании обращения ФАУ "Абаканский ЦППК" от 3 марта 2014 г. N 20, приказываю:

1. Согласовать ФАУ "Абаканский ЦППК" (далее — Учреждение) передачу в пользование сроком на 5 лет на правах аренды находящихся в оперативном управлении Учреждения объектов недвижимого имущества, указанных в Приложении к настоящему Приказу, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения договоров аренды.

2. Учреждению:

а) провести все необходимые мероприятия по заключению договоров аренды объектов недвижимого имущества, указанных в Приложении к настоящему Приказу, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" по ставке годовой арендной платы не ниже ставки, определенной отчетом об оценке от 24.06.2014 N 193-04/14;

б) обеспечить государственную регистрацию договоров аренды объектов недвижимого имущества, указанных в Приложении к настоящему Приказу, в установленном порядке.

3. Управлению земельно-имущественных отношений (Ю.Ю. Лахин) в течение 10 дней со дня принятия настоящего Приказа уведомить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом о принятом решении.

Сдача в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности

Контроль за исполнением настоящего Приказа возложить на заместителя руководителя Д.Е. Прончатова.

Руководитель Р.В.СТАРОВОЙТ

Приложение к Приказу Федерального дорожного агентства от 15 сентября 2014 г. N 297

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ ФАУ "АБАКАНСКИЙ ЦППК", ПОДЛЕЖАЩИХ ПЕРЕДАЧЕ В АРЕНДУ

N п/п

Наименование объекта

Местонахождение объекта

Свидетельство о государственной регистрации (серия, номер)

Вид имущества

Год ввода в эксплуатацию

Балансовая стоимость всего здания, руб.

Общая площадь, кв. м

Передаваемая в аренду площадь, кв. м

Нежилое помещение в административном здании литер А помещения N 16, 17, 18

г. Абакан, ул. Маршала Жукова, д. 99

Свидетельство на право оперативного управления N 19 АА 407687 от 16.12.2011

недвижимое

673,1

74,3

На 1 этаже

Нежилое помещение

г. Абакан, ул. Маршала Жукова, д. 99

Свидетельство на право оперативного управления N 19 АА 407688 от 16.12.2011

недвижимое

733,5

446,9

Учебный корпус (мастерские) литер В3В4 помещения

N 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10 первый этаж

N 1, 2, 3, 4, 5 второй этаж

Нежилое помещение

г. Абакан, ул. Маршала Жукова, д. 99

Свидетельство на право оперативного управления N 19 АА 407689 от 16.12.2011

недвижимое

В2 — 1948 г.

ВВ1 — 1980 г.

В2 — 523488

ВВ1 — 104504

734,2

734,2

Гаражи для легковых и грузовых учебных машин

литер ВВ1В2 помещения

N 1, 2, 3, 4, 5, 6

Нежилое помещение

г. Абакан, ул. Маршала Жукова, д. 99

Свидетельство на право оперативного управления N 19 АА 407690 от 16.12.2011

недвижимое

313,6

Склад литер ББ1 помещения N 2, 3

Особенности договора аренды. Владение и пользование

Дата написания: 2014-02-24

Напомню, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Как видно из определения, правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:

  • во временное владение и пользование
  • во временное пользование

Важно понимать, что в отношении договора аренды необходимо не только согласовать его существенные условия, но и надлежащим образом определить основные права и обязанности сторон договора. В свою очередь, объем прав и обязанностей зависит от того, какую конструкцию договора аренды выберут для себя стороны.

Наиболее востребованным и встречаемым вариантом передачи имущества при аренде является, конечно же, передача во временное владение и пользование. Для понимания природы договора необходимо в первую очередь разобрать терминологию.

Договоры аренды. Как избежать проблем с проверяющими?

Право владения — это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое "господство" над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Например, перемещать арендуемое имущество в пространстве (при условии что оно движимое). Это важное обстоятельство позволяет арендатору более рационально использовать имущество. В зависимости от текущих потребностей, в нужном месте и в нужное время арендатор может без простоев использовать арендованное имущество по своему усмотрению. Это подтверждается и сложившейся судебной практикой

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 № 08АП-8667/2009
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу № А26-7328/2005-213
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009

Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Это согласно ст. 305 ГК РФ:

  • Истребование имущества из чужого незаконного владения
  • Истребование имущества от добросовестного приобретателя
  • Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
  • Защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения

Когда имущество находиться во владении арендатора, он может постоянно контролировать использование арендованного имущества, своевременно реагировать на нежелательное воздействие со стороны третьих лиц, в том числе путем исключения доступа к нему.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 45)
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

Обратите внимание, право арендатора на вещно-правовую защиту имущества от нежелательных притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора аренды, а после фактической передачи ему объекта аренды, то есть с момента вступления во владение имуществом (например принятие имущества по акту приема-передачи).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

Также необходимо иметь иметь ввиду, что конструкция договора аренды при передачи имущества во владение и пользование подразумевает, что после прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право пользования имуществом — это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям заключенного договора. Так согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обратите внимание, пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды. Именно за возможность арендатора пользоваться имуществом, взятого им в аренду и взимается арендная плата. Владение имуществом здесь является как ни странно вторичным, основным правом при аренде является, конечно же, возможность пользоваться имуществом. Ключевым словом здесь является слово "возможность". В действительности арендатор может и не пользоваться имуществом, важно, чтоб у него такая возможность была. А будет он реализовывать свою возможность или нет — это уже его право. Это очень важный момент. Арендатор по сути не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендатор вправе требовать с арендодателя возврата внесенных им за этот период денежных средств (арендных платежей).

Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011

Кроме того, внесенные арендатором арендные платежи, могут быть взысканы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения при невозможности использования арендованного имущества.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2010 по делу N А19-14651/08

В редких случая, но все-таки такое случается, арендодатель может передать имущество арендатору только во временное пользование (конструкция договора аренды без права владения). В этом случае наиболее вероятны три возможные причины: либо арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вышеуказанные вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества, либо желает оставить за собой право определять условия доступа к арендованному имуществу. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование железнодорожные весы, однако желающих взвесить груз много, причем в разное время суток. В этом случае, конечно же, целесообразней предоставить имущество в аренду только в пользование, без права владения, для разных лиц в разное время суток, причем на строго ограниченное количество часов для каждого. И третья возможная причина — фактическое обладание арендованным имуществом затруднительно для арендатора в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию.

Так вот, в зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения, как было указано выше, будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.

Объем прав и обязанностей по договору аренды у арендодателя:

  • обязанность предоставить имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование
  • право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом
  • право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование)

Объем прав и обязанностей у арендатора:

  • обязанность оплачивать временное пользование имуществом
  • обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование)
  • право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом

Если условия об основных правах и обязанностях сторон не согласованы, заключенный договор могут не квалифицировать как договор аренды, то есть правила, установленные гл. 34 ГК РФ не будут действовать (не будут порождать соответствующих юридических последствий, присущих договору аренды). Данные правовые выводы также подтверждаются и сложившейся судебной практикой:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2004 N Ф09-3146/04-ГК по делу N А76-19544/03

Таким образом, для договора аренды будет справедливо утверждение: договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.

Подведем итоги.

Правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:

  • во временное владение и пользование
  • во временное пользование

Право владения — это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое "господство" над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 ГК РФ.

Право пользования имуществом — это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляется согласно условиям заключенного договора.

В зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.

Свернуть

Резюме…

Приложение N 5

к Положению

о порядке предоставления в аренду

имущества, находящегося в собственности

Солнечногорского муниципального района

Московской области

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА
АРЕНДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ОПЕРАТИВНОМ УПРАВЛЕНИИ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ СОЛНЕЧНОГОРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ИЛИ СОЗДАННЫХ ИМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ, ЗАКЛЮЧЕННОГОПУТЕМ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ (КОНКУРСОВ, АУКЦИОНОВ)

дата и место подписания

На основании постановления главы Солнечногорского муниципального районаМосковской области от ______________ N ______ и протокола Единой конкурсной(аукционной) комиссии от __________ N _____ о результатах проведения торговна право заключения договора аренды муниципального недвижимого имуществаКомитет по управлению имуществом и экономике администрацииСолнечногорского муниципального района Московской области в лице председателя Комитета _________________, действующего на основании Положенияо Комитете, утвержденного _________________, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ___(полное наименование юридического лица, ФИО индивидуального предпринимателя, физического лица)___в лице ___(должность, ФИО)___, действующее(-ий, -ая) на основании ___(устав, Положение, доверенность, свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя, паспорт, серия, N, дата)___, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, в дальнейшем именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор(далее — Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование ______________ (помещение, здание, сооружение) (далее — Имущество) общей площадью ______________ кв. метров, расположенное по адресу: Московская область, _______________

в соответствии с кадастровым паспортом, составленным _______ (указать орган

технической инвентаризации) по состоянию на "___" _______________ _____ г.,

который является неотъемлемой частью Договора (в случае заключения Договора

на срок не менее одного года).

Технические характеристики и иные сведения об Имуществе указаны

в техническом паспорте, составленном ___________ (указать орган технической

инвентаризации) по состоянию на "__" ____________ ___ г.

Характеристики Имущества приводятся в акте приема-передачи. Акт приема-

передачи подписывается Сторонами, Балансодержателем и является неотъемлемой

частью Договора.

1.2. Имущество передается для использования в целях __________________.

1.3. Имущество является муниципальной собственностью Солнечногорского муниципального района, имеет реестровый номер N ____________. Свидетельство о государственной регистрации права собственности ____________ (указывается в случае, если Договор заключается сроком на один год и свыше).

1.4. Имущество передано в оперативное управление _____________________.

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Срок Договора устанавливается с "___" ________ ___ г. по "___" _______ ___ г.

2.2. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке в случаях, предусмотренных законодательством.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с даты, указанной в п. 2.1 Договора. В случае если Арендатор не использует Имущество на дату, указанную в п. 2.1 Договора, условия заключенного Договора в части начисления арендной платы применяются к их отношениям с момента фактической передачи Имущества по акту приема-передачи.

Если Договор заключен на срок менее года, он считается заключенным с даты, указанной в п. 2.1 Договора.

2.3. Окончание срока Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА АРЕНДАТОРУ И ПОРЯДОК ЕГО ВОЗВРАТА АРЕНДАТОРОМ

3.1. Арендатор обязан принять от Арендодателя, а Арендодатель передать Арендатору Имущество во временное пользование по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты регистрации Договора в Комитете по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского района Московской области.

3.2. При перезаключении Договора на новый срок акт приема-передачи не оформляется.

3.3. Арендатор не позднее чем за один месяц до окончания срока действия Договора письменно сообщает Арендодателю о предстоящем освобождении Имущества. Арендатор передает Имущество Арендодателю по акту приема-передачи не позднее пяти дней со дня окончания срока действия Договора в том состоянии, в котором его получил, с учетом естественного износа вместе со всеми произведенными в объекте неотделимыми улучшениями.

3.4. Прием-передача Имущества осуществляется в присутствии Балансодержателя.

3.5. По окончании срока Договора либо при его досрочном расторжении Арендатор вправе изъять из Имущества произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без вреда для Имущества.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Арендодатель вправе:

4.1.1. Беспрепятственно производить периодический осмотр Имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с Договором и действующим законодательством.

4.1.2. Осуществлять контроль за полнотой и своевременностью выполнения Арендатором условий Договора.

4.1.3. Вносить в Договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство и местные нормативные акты.

4.1.4. Изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

4.1.5. Отказаться от Договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в соответствии с разделом 7 Договора.

Cдача в аренду имущества, находящуюся в оперативном управлении федеральных органов госвласти

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Уведомить Арендатора в течение одного месяца об изменении размера арендной платы или направить Арендатору изменения к Договору, касающиеся изменения размера арендной платы.

4.2.2. Письменно уведомить Арендатора в случае продажи Имущества либо иного изменения собственника.

4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об отказе от Договора за тридцать дней до его расторжения.

4.2.4. Своевременно уведомить Арендатора об изменении реквизитов (юридический адрес, переименование, банковские реквизиты, место нахождения и т.п.).

4.3. Арендатор вправе:

4.3.1. Производить за счет собственных средств, не подлежащих возмещению, переустройство, перепланировку, а также неотделимые улучшения Имущества с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с органами Государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственного энергетического надзора и иными уполномоченными органами в случаях, когда такое согласие необходимо.
Для проведения ремонта Арендатор имеет право останавливать работу на срок не более 2 месяцев.

Порядок произведения Арендатором указанных изменений и улучшений Имущества устанавливается дополнительным соглашением к Договору.

4.3.2. Сдавать Имущество в субаренду с письменного согласия Арендодателя на условиях типового договора субаренды. В этом случае ответственным по Договору перед Арендодателем остается Арендатор.
Досрочное прекращение Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Зарегистрировать за счет собственных средств Договор, а также изменения к нему в установленном законодательством порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если Договор заключен на срок не менее одного года.

4.4.2. В течение месяца с даты подписания акта приема Имущества:
а) застраховать его на весь срок аренды и представить копию страхового полиса Арендодателю в 10-дневный срок с момента заключения договора страхования; в договоре страхования предусмотреть, что Арендодатель является выгодоприобретателем в случаях, когда причиненный Имуществу ущерб превышает 80%, в иных случаях выгодоприобретателем является Арендатор;
б) представить заключения санитарно-эпидемиологической и противопожарной служб;
в) представить данные о постановке на учет в налоговой инспекции г. Солнечногорск (данный пункт действует для арендаторов, зарегистрированных не в г. Солнечногорск).

Расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию, возлагаются на Арендатора.

4.4.3. Вносить арендную плату за пользование Имуществом в установленные Договором сроки; представлять Арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении в течение десяти рабочих дней считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении.
В случае получения от Арендодателя письменного предупреждения в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы Арендатор обязан внести арендную плату в течение трех рабочих дней с момента получения такого предупреждения.

4.4.4. Уведомить Арендодателя об изменении реквизитов (юридический адрес, место нахождения, изменение организационно-правовой формы, переименование, банковские реквизиты и т.п.) в десятидневный срок с момента соответствующего изменения.

4.4.5. Производить своевременно за свой счет текущий и капитальный ремонты Имущества.
Порядок и условия проведения капитального ремонта Арендатором устанавливаются дополнительным соглашением к Договору.

4.4.6. Заключить самостоятельно договор на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и других услуг, необходимых для содержания Имущества и использования его по целевому назначению, с соответствующими службами.

4.4.7. Нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома пропорционально доле занимаемой площади на основании самостоятельно заключаемого договора с организацией, управляющей многоквартирным домом, в двухнедельный срок со дня подписания акта приема-передачи Имущества (данный пункт действует в случаях, если Имущество расположено в многоквартирном жилом доме).

4.4.8. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые при пользовании Имуществом; эксплуатировать Имущество в соответствии с принятыми нормами и правилами эксплуатации; содержать в порядке прилегающую к Имуществу территорию, осуществлять ее благоустройство и уборку в соответствии с нормативами, установленными органами местного самоуправления. Заключить договор о вывозе твердых бытовых отходов с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

4.4.9. Обеспечивать Арендодателю, Балансодержателю и уполномоченному органу доступ к арендуемому объекту, его осмотр, представление документации и т.п. Для производства работ по предупреждению и ликвидации аварийных ситуаций обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому объекту работников специализированных эксплуатационных и ремонтных организаций, аварийно-технических служб.

4.4.10. Использовать Имущество исключительно в соответствии с пунктом 1.2 и на условиях, предусмотренных Договором.

4.4.11. Обеспечивать сохранность Имущества и за счет своих средств возмещать Арендодателю нанесенный ему ущерб от порчи Имущества.

4.4.12. Сообщать Арендодателю обо всех нарушениях прав собственника Имущества, а также нарушениях прав Арендатора и претензиях на Имущество со стороны третьих лиц.

4.4.13. Сообщать письменно не позднее чем за один месяц Арендодателю и Балансодержателю о предстоящем освобождении Имущества при досрочном расторжении Договора или намерении продлить арендные отношения.

4.5. Арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора в случае, если она не нарушает условий настоящего Договора.

4.6. Балансодержатель обязан:

4.6.1. Принимать участие в приеме-передаче сдаваемого в аренду Имущества.

4.6.2. Осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления эксплуатационных сборов.

5. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Величина арендного платежа составляет ______ (____________) рублей в год с учетом НДС и определена в приложении 1. Величина арендного платежа, подлежащая ежемесячному внесению, составляет ______ (____________) рублей, кроме того НДС 18% — ______ (____________) рублей. Величина арендного платежа определена из расчета стоимости арендной платы за 1 кв. м в месяц ______ (____________) рублей с учетом НДС (установлена по результатам торгов на право заключения договора аренды).

5.2. Величина арендного платежа изменяется ежегодно с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, на размер коэффициента-дефлятора, который устанавливается ежегодно Правительством Московской области и применяется для расчета арендной платы за имущество, находящееся в собственности Московской области. Цена заключенного Договора не может быть пересмотрена Сторонами в сторону уменьшения.
Для Арендатора основанием изменения арендных платежей в соответствии с настоящим пунктом является дополнительное соглашение о перерасчете арендных платежей, которое направляется Арендодателем и составляет неотъемлемую часть Договора.

5.3. Арендные платежи вносятся Арендатором ежемесячно до десятого числа следующего за текущим месяца:

5.3.1. Арендная плата — в Управление Федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района) на расчетный счет 40101810600000010102 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России г. Москва 705, БИК 044583001, ИНН 5044010862, КПП 504401001, код ОКАТО 46252000000, код БК 00211105035050000120. В платежном документе указывается назначение платежа: "аренда помещения по договору N…".

5.3.2. НДС по арендной плате перечисляется в соответствующие бюджеты согласно указаниям налоговой инспекции.

5.3.3. Эксплуатационный сбор и НДС — Балансодержателю по следующим реквизитам __________________________. В платежном документе указывается назначение платежа: "эксплуатационный сбор с учетом НДС по договору N…".

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Имущества, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче Имущества в аренду.

6.2. Арендатор уплачивает Арендодателю и Балансодержателю:

6.2.1. Задолженность по арендным платежам.

6.2.2. Пени за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы просроченного платежа при нарушении п. 5.3.

6.3. Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от величины нанесенного ущерба за каждый день просрочки в случае превышения сроков, установленных Арендодателем.

6.4. Уплата неустойки, определенной настоящим разделом, не освобождает Арендатора от выполнения обязательств по Договору и устранения нарушений.

6.5. Суммы, перечисленные Арендатором в счет погашения задолженности, засчитываются Арендодателем вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: уплата пеней, уплата арендной платы.

7. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

7.2. Арендодатель имеет право отказаться от Договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в случае:

7.2.1. Государственной, муниципальной и общественной необходимости в арендуемом имуществе.

7.2.2. Неуплаты арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

7.2.3. Нарушения пп. 4.3.2, 4.4.1-4.4.11.

7.2.4. Осуществления действий, предусмотренных п. 4.3.1, без согласования с Арендодателем.

7.2.5. Отказ Арендатора от внесения в Договор изменений, определенных п. 4.1.3.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из Договора. Споры, не урегулированные Сторонами непосредственно, решаются в установленном порядке.

8.2. Договор составляется в четырех идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Каждый экземпляр соответствующим образом прошнуровывается, пронумеровывается, скрепляется печатью. Первый экземпляр находится у Арендодателя, второй — у Арендатора, третий — у Балансодержателя, четвертый — в органе, осуществляющем государственную регистрацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:
Приложение 1 "Расчет арендных платежей".

Приложение 2 "Акт приема-передачи Имущества".

Приложение 3 "Кадастровый паспорт Имущества".

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Главная » Недвижимость » Распоряжение правом аренды

Распоряжение правом аренды

Вернуться назад на Право аренды

Актуальность темы выступления обусловлена тем, что земля не только как материальный ресурс представляет ценность для человека, но и ее целостность влияет на суверенность государства в целом при определении ее границ.

Нам всем известно, что ЗК РФ не совсем идеален и имеет свои пробелы. Сегодня речь пойдет об общественных отношениях аренды земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности, касательно пределов распоряжения правом аренды после заключения соответствующего договора аренды земельного участка.

Гражданский кодекс, а именно ст. 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обращая внимание на п.2 ст. 607 ГК РФ, в котором говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Тем самым ГК РФ отсылает нас к ЗК РФ, а именно к ст. 22 поскольку мы рассматриваем земельные участки находящиеся в гос. и мун.

Аренда муниципального имущества

собственности то нам необходимо обратить внимание на п.9 ст.22 который устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, из приведенной нормы мы видим, что общие правила Гражданского кодекса были серьезно трансформированы, а именно: арендатор земельного участка при условии заключения договора аренды на срок более 5 лет имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя.

Вместе с тем, нигде в законодательстве не говорится о реализации данного правила, если договор заключен сроком менее 5 лет. Исходя из логики, должны быть применены правила ст. 22 ЗК РФ в которой также установлено, что согласие арендодателя не требуется.

Наши выводы нашли подтверждение в судебной практике, так п.15 Постановления Пленума ВАС говорит о следующем: «Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором….».

Таким образом мы видим, что арендатор может передать свои права третьему лицу и ему достаточно будет лишь уведомить арендодателя, к какой ситуации может привести мы расскажем позже, а сейчас давайте разберем и подтвердим вопрос со сроком, если договор аренды заключен менее чем на 5 лет.

Ссылка регистрирующего органа на положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ правомерна отклонена судами, поскольку требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, данная норма не содержит. При этом в п. 5 ст. 22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Исходя из системного толкования следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Таким образом, согласие арендодателя в любом случае не требуется, и указание в ст. 22 ЗК РФ на дифференциацию договора аренды по сроку до и более 5 лет является мертвой нормой, перегружающей логику правоприменителей — как чиновников, так и частных лиц.

Вместе с тем, нам всем известно, что сдача в аренду земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности, производится по средствам проведения торгов (ст.38 -38.2 ЗК РФ).

Допустим, что юр. лицо «А» не допускается для участия в торгах по законным основаниям, тогда создаются несколько аффилированных юр. лиц «Б», « В», «Г», которые принимают участие в конкурсе.

Одна из этих фирм выигрывает конкурс, заключает договор, а после передает свои права по договору юр. лицу «А», вне зависимости срока договора пожеланий и арендодателя, но при его уведомлении. Не следует забывать, что интересы арендодателя могут быть в дальнейшем ущемлены, в этом случае, речь идет не только о публичных образованиях, но и частных лицах

М.Х. Вахаев полагает: «Распоряжение земельным участком арендатором без согласия собственника этого участка является грубым нарушением интересов последнего. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче прав аренды несогласие собственника на такие действия арендатора в связи с теми или иными качествами нового арендатора не принимается во внимание.

Это правило отрицательным образом отражается на качестве арендуемого земельного участка, хозяйственном отношении к нему». Такой же позиции придерживаются и другие ученные, в том числе и известный цивилист Витрянский В.В.

Кроме того, анализируя Лесное законодательство такого рода «льгот» нигде не предусмотрено, поэтому, исходя из всего изложенного, считаем необходимым применить общие положения договора аренды в части передачи прав по договору аренды третьему лицу изложить текст в следующей редакции: «Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка при условии согласия арендодателя».

Поскольку, как говорилось в самом начале моего выступления: «Земля представляет ценность не только как имущественный ресурс, но и составляет основу суверенитет государства российского».


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *