Справочник

Как оформить обмен квартир

Содержание

Уполномоченное лицо составляет договор мены в трёх экземплярах, с которым каждый представитель стороны сделки должен ознакомиться. В договоре должны быть освещены все необходимые положения, указаны все параметры жилья, подлежащего обмену. После ознакомления происходит подписание договора. Дополнительно представляется передаточный акт, подписанный сторонами к моменту составления договора. Если предварительно он не был составлен, то в договор вносятся положения о том, что подписание договора имеет силу подписания передаточного акта. Каждый участник сделки подписывает все три экземпляра. Затем по одному экземпляру передаётся сторонам сделки, третий экземпляр предназначается для передачи в Росреестр. ВНИМАНИЕ: Если обмен предусматривает доплату, то необходимо получить расписку за передачу доплаты.

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

ИнфоЗакон предусматривает такие:

  • судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
  • неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
  • отказ органов опеки и попечительства.

Особенности и нюансы Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы. Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

Стоит тщательно проверять найденный вариант на «чистоту», для этого обязательно стоит ознакомиться с выпиской из Росреестра. Там будут видны обременения, если они есть.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Внимание

Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата. Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т.

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб. Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции.

Но все же это будут меньшие траты. Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб. То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Как обменять квартиру

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.


Обмен муниципальной квартиры на приватизированную В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Как происходит обмен квартир

Можно ли осуществить процедуру в особых ситуациях? Жилплощадь в собственности менее 3 лет Если она находилась в собственности меньше 3 лет, то поменять квартиру можно, но из её правоспособности вытекает обязательство уплаты налога как с дохода для физических лиц. Поэтому при оформлении обмена купчей, с суммы, указанной в договоре, будет взиматься 13% налогового вычета в счёт НДФЛ. Если оформляется договор мены – представляется справка из БТИ об инвентарной стоимости жилья, которая существенно ниже рыночной стоимости.

Вычет НДФЛ равен 13% из суммы, превышающей 1 миллион рублей. Жильё, стоимостью до миллиона, налогом не облагается. Кроме этого с такими квартирами следует быть особенно осторожными, проверяя их на юридическую чистоту более тщательно.

Дело в том, что согласно нормам статьи 196 ГК РФ, через три года утрачивается срок исковой давности.

Статьи

Важно

Это быстро и бесплатно! Способы Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях. Как произвести обмен квартирами через договор мены? Такой способ и для приватизированного жилого помещения и для размена муниципального.

Есть одно условие – сделка осуществляется только на аналогичный вид недвижимости. Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.
Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку? Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

Обмен квартир без купли-продажи

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать. Налог при обмене квартиры Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение.

Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

Заработная плата: сложные вопросы начисления и выплаты

3.8. Доплаты при совмещении профессий (должностей), расширении зон обслуживания, увеличении объема работы или исполнении обязанностей временно отсутствующего работника без освобождения от основной работы

Труд при совмещении профессий (должностей), расширении зон обслуживания, увеличении объема работы или исполнении обязанностей временно отсутствующего работника без освобождения от работы, определенной трудовым договором, оплачивается с учетом положений ст. 151 ТК РФ.

 

3.8.1. Совмещение профессий (должностей)

 

Согласно ч. 2 ст. 60.2 ТК РФ под совмещением должностей понимается выполнение работником у одного и того же работодателя наряду со своей основной работой дополнительной работы по такой же или иной профессии (должности).

Дополнительная работа поручается работодателем работнику с его письменного согласия. Работник также в письменной форме должен согласиться со сроком выполнения дополнительной работы, ее содержанием и объемом.

Выполнение дополнительной работы может являться условием трудового договора. В этом случае согласия работника не требуется.

Выполнение дополнительной работы по такой же профессии или должности является расширением зон обслуживания или увеличением объема работы.

Согласно ч. 1 ст. 60.2 ТК РФ совмещение профессий (должностей) осуществляется в пределах установленной для данного работника продолжительности рабочего времени.

Пунктом 15 Постановления Совмина СССР от 04.12.1981 N 1145 было запрещено совмещать профессии (должности) руководителям организаций, их заместителям и помощникам; главным специалистам; руководителям структурных подразделений, отделов, цехов, служб и их заместителям. Однако сейчас это Постановление не действует (см. Постановление Правительства РФ от 10.03.2009 N 216 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации").

Работник имеет право досрочно отказаться от выполнения дополнительной работы, а работодатель — досрочно отменить поручение о ее выполнении, предупредив об этом работодателя в письменной форме не позднее чем за три рабочих дня. Отказ работника от выполнения дополнительной работы является его правом и не может повлечь применение к работнику каких-либо санкций.

Размер доплаты за совмещение профессий (должностей) устанавливается по соглашению работника и работодателя с учетом содержания и характера дополнительной работы (ч. 2 ст. 151 ТК РФ). Минимальный размер доплаты трудовым законодательством не установлен.

Доплата может быть установлена как в твердой денежной сумме, так и в процентах к тарифной ставке (окладу) или заработной плате работника.

 

Пример. Трудовым договором работника предусмотрено совмещение профессий бухгалтера (основная профессия) и курьера (дополнительная профессия) с доплатой в размере 5500 руб. в месяц.

За декабрь 2009 г. работнику по основной профессии начислены следующие денежные суммы:

месячный оклад — 15 000 руб.;

доплата за работу в праздничные дни — 1950 руб.;

премия за особо важные задания — 1000 руб.

Заработная плата работника с учетом доплаты за совмещение должностей составит 23 450 руб. (15 000 руб. + 1950 руб. + 1000 руб. + 5500 руб.).

 

Пример. Работник совмещает должности секретаря (основная должность) и кассира (дополнительная должность).

Положение об оплате труда предусматривает, что доплата за совмещение профессий (должностей) в случае, если тарифная ставка (оклад) ни по одной из этих профессий (должностей) не превышает 10 000 руб., составляет 50% тарифной ставки (оклада) по основной профессии (должности).

За октябрь 2009 г. работнику по основной должности начислены следующие денежные суммы:

месячный оклад — 9200 руб.;

доплата за сверхурочную работу — 1500 руб.

Заработная плата работника за октябрь с учетом доплаты за совмещение должностей составит 15 300 руб. (9200 руб. + 9200 руб. x 50% + 1500 руб.).

 

Пример. Работник принят в организацию бухгалтером. По соглашению с работодателем на работника возложены еще и обязанности инженера по технике безопасности, которые он выполняет в течение своего рабочего дня.

Соглашением предусмотрено, что размер доплаты за совмещение должностей составляет 20% заработной платы работника по основной должности.

За апрель 2009 г. работнику по основной должности начислены следующие денежные суммы:

месячный оклад — 8600 руб.;

премия за выполнение плана — 3000 руб.;

материальная помощь — 1200 руб.

Заработная плата работника за апрель с учетом доплаты за совмещение должностей составит 15 120 руб. {[8600 руб. + 3000 руб. + (8600 руб. + 3000 руб.) x 20%] + 1200 руб.}.

 

3.8.2.

Можно ли обменять квартиры без купли продажи

Расширение зон обслуживания,

увеличение объема работы

 

Порядок возложения на работника дополнительной работы в связи с увеличением зон обслуживания или объема работы аналогичен порядку возложения на работника дополнительной работы в связи с совмещением профессий (должностей).

Размер доплаты согласовывается сторонами с учетом содержания или объема дополнительной работы (ч. 2 ст. 151 ТК РФ). Трудовое законодательство не устанавливает ни минимальных размеров доплаты, ни правил, которыми могли бы руководствоваться работник и работодатель при определении размера доплаты. Такие размеры и правила определяются соглашением сторон.

 

Пример. Оклад официантки — 10 600 руб. В связи с увольнением нескольких работниц официантке приходится обслуживать не 10 столиков, как это было ранее, а 16.

Работник и работодатель приняли решение, что размер ежемесячной доплаты будет пропорционален количеству вновь обслуживаемых столиков.

На основании письменного соглашения работника и работодателя официантке производится ежемесячная доплата в размере 6360 руб. (10 600 руб. : 10 столиков x (16 столиков — 10 столиков)).

 

3.8.3. Исполнение обязанностей временно отсутствующего

работника без освобождения от работы, предусмотренной

трудовым договором

 

Исполнение обязанностей временно отсутствующего работника имеет место в случае, когда соответствующий работник не выполняет трудовую функцию, предусмотренную трудовым договором, но за ним сохраняется его место работы (во время отпуска, болезни, командировки и т.п.). Работник в данном случае выполняет и свою работу, и работу временно отсутствующего работника.

Если работник освобождается от основной работы, то имеет место временный перевод на другую работу (ч. 1 ст. 72.2 ТК РФ).

Если же работник без освобождения от своей работы исполняет обязанности по вакантной должности, то речь идет либо о совмещении профессий (должностей), либо о расширении зон обслуживания, увеличении объема работы.

Обязанности отсутствующего работника возлагаются на одного работника или распределяются между несколькими работниками.

Исполнение обязанностей отсутствующего работника регулируется ст. 60.2 ТК РФ.

Поручить работнику исполнение обязанностей отсутствующего работника можно только с его согласия. Для исполнения обязанностей временно отсутствующего работника ему может быть поручена дополнительная работа как по иной, так и по такой же профессии (должности).

Срок, в течение которого работник будет выполнять дополнительную работу, ее содержание и объем устанавливаются работодателем с письменного согласия работника.

Работник имеет право досрочно отказаться от выполнения дополнительной работы, а работодатель — досрочно отменить поручение о ее выполнении, предупредив об этом другую сторону в письменной форме не позднее чем за три рабочих дня.

Размер доплаты устанавливается по соглашению сторон трудового договора с учетом содержания и (или) объема дополнительной работы (ч. 2 ст. 151 ТК РФ).

 

Пример. На время отпуска начальника отдела снабжения исполнение его обязанностей возложено на менеджера первого отдела. Соглашением работника и работодателя предусмотрено, что доплата за исполнение обязанностей временно отсутствующего работника производится в размере разницы между окладом начальника отдела снабжения и окладом менеджера первого отдела пропорционально времени исполнения обязанностей.

Месячный оклад начальника отдела снабжения — 17 000 руб., а менеджера первого отдела — 9000 руб. Таким образом, ежемесячная доплата должна составлять 8000 руб. (17 000 руб. — 9000 руб.).

Менеджеру первого отдела установлена 5-дневная рабочая неделя с двумя выходными днями в субботу и в воскресенье. Допустим, что в июле 2008 г. он временно исполнял обязанности начальника отдела без освобождения от своей основной работы в течение 12 рабочих дней.

Поскольку в июле 23 рабочих дня, размер доплаты составит 4173,91 руб. (8000 руб. : 23 дн. x 12 дн.).

Хотите поменять квартиру? Рассказываем, с чего начать

Причин поменять жилье может быть множество: возможно, вы хотите увеличить жилплощадь или разменять ее. Одним семьям нужно отселить взрослых детей, другим, наоборот, — переехать в большую квартиру после рождения ребенка. Поменять квартиру небольшой площади с доплатой достаточно просто. Во-первых, при смене «однушки» на «двушку» вы доплачиваете минимальную сумму, во-вторых, предложений на рынке больше, хотя теоретически можно обменять жилье любой площади на равноценное, меньшее или большее, компенсировав разницу.

Согласно статистике, предоставленной агентствами недвижимости города, чаще всего люди хотят поменять с доплатой:

  • однокомнатную квартиру на двухкомнатную или трехкомнатную;
  • комнату в «коммуналке» на «однушку»;
  • «двушку» на однокомнатную и отдельную комнату;
  • жилплощадь в одном городе на жилплощадь в другом.

Хочу поменять квартиру: с чего начать

  1. Поиск площадки по обмену недвижимости. Используйте бесплатные доски объявлений типа Авито, или, например, остановите свой выбор на специализированных платформах, где содержится большее число предложений. Одна из таких платформ — наш бесплатный сервис, объединяющий в себе объявления как частных лиц, так и агентств. Создайте запрос и регулярно просматривайте варианты, предлагаемые системой.
  2. Изучение спроса. Независимо от того, что именно вас интересует: купля-продажа или обмен, специалисты советуют начинать процесс с поиска вашего будующего жилья. Продать всегда сложнее, чем купить, ведь нужно найти тех, кого бы устраивала ваша жилплощадь. Наш сервис упростит поиск подходящего варианта: добавьте в систему информацию о своей жилплощади и создайте запрос. Объявления об объектах, отвечающих заданным параметрам, вы увидите сразу же. Главное – предоставить подробное описание как вашей недвижимости, так и желаемой.
  3. Выбор типа сделки. Вам нужно определиться, как именно вы хотите меняться: с доплатой или без, это будет простой (два объекта) или сложный (три и более) обмен, вы хотите только обменяться, или продажа жилья с последующей покупкой тоже рассматривается.
  4. Доплата. Иногда владельцы предполагают, что могут поменяться без дополнительных выплат на две «однушки», имея двухкомнатную квартиру. Однако в реальности такие варианты невозможны.

    Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?

    Доплатить часто необходимо, например, если меняете менее благоустроенный район на лучший. Юристы советуют доплачивать именно деньгами — компенсация в виде автомобиля, гаража или дачи в Гражданском кодексе не прописана, поэтому лучше такими вариантами не пользоваться. Однако если денег нет на руках, можно оценить имущество в специальных службах и прописать его цену в договоре в качестве доплаты.

  5. Оценка недвижимости. Независимо от того, совершаете ли вы куплю-продажу или обмен, необходимо узнать реальную стоимость жилья. Это – единственный способ определить адекватный размер доплаты. Для оценки лучше обратиться к специалистам.

Как оформить юридически

Оформление можно выполнить двумя способами: по договору мены и по договору купли-продажи. Идеальный вариант, когда оба объекта взаимно устраивают участников договора, и купля-продажа не нужна. В таком случае заключается договор мены, оформление которого не требует больших затрат.

Однако если хотите обмениваться по сложной схеме или не нашли решения, устраивающего вас полностью, можно прибегнуть к купле-продаже.

Как работать с сервисом «Мой вариант»

Сервис подбора недвижимости Мой вариант — самый простой и быстрый способ найти подходящую недвижимость. Чтобы воспользоваться им, не нужно вносить никаких оплат. Начать работу с площадкой можно сразу после простой регистрации. Сервис рассчитан на тех, кто ищет предложения именно по обмену недвижимости, поэтому наша база в этом сегменте – больше, чем на других платформах. Регистрируйтесь и начинайте поиск своего будущего жилья!

Есть несколько видов обмена квартир: сделки с частной или муниципальной недвижимостью. Мена частных квартир используется редко, обычно граждане предпочитают договор купли-продажи. В случае муниципальных квартир, обмен является единственной возможностью поменять условия проживания.

Помимо сделок купли-продажи, существуют и другие способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на более удобный район. Речь идет о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры, который до всеобщей приватизации был единственно возможным вариантом переехать в другое жилье. Используется практика обменов и сегодня, правда, не так часто.

Виды обменов, их плюсы и минусы

Существует несколько видов обмена квартир, каждый из которых используется в определенных случаях. Это зависит, в первую очередь, от того, находится ли жилье в частной собственности (приватизированная квартира) или в муниципальной (договор социального найма). Можно выделить три типа такого обмена: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной на муниципальную квартиру.

Обмен приватизированных квартир (мена)

Прямой обмен квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Гораздо чаще граждане идут по пути так называемых альтернативных сделок, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.

Однако сделка прямого обмена квартиры все же встречается. При этом заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. По ГК РФ, тот участник, который в результате такой сделки получает недвижимость, имеющую большую стоимость, должен второй стороне выплатить разницу. Часто подобный договор используется родственниками, поскольку в числе его достоинств можно назвать значительно меньшие расходы на оформление, чем при заключении двух договоров купли-продажи. Кроме того, при родственном обмене, к примеру, можно указать сумму доплаты по той стоимости жилья, которая указана в документации БТИ.

Существует и еще один серьезный плюс сделки мены. Когда жилье приобретается за деньги, в случае признания сделки недействительной покупатель может потерять и деньги, и квартиру. Если же происходил обмен квартиры посредством сделки мены, то в аналогичной ситуации пострадавшая сторона вернет себе хотя бы прежнее жилье. Правда, есть и весьма серьезный недостаток мены – подходящий вариант жилья для обмена можно искать очень длительное время.

Обмен муниципальных квартир

Несмотря на то, что каждый гражданин имеет право на однократную приватизацию жилого помещения, в настоящее время в стране в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Довольно существенная часть жилья по-прежнему находится в муниципальной собственности. Если человек проживает в квартире по договору социального найма, то фактически единственным способом изменить условия и место проживания является обмен квартиры.

Особенность такой сделки состоит в том, что она регулируется Жилищным Кодексом. Для осуществления обмена муниципального жилья, необходимо также иметь целый пакет документов, начиная с согласия наймодателя, и заканчивая подтвержденным нотариально согласием всех прописанных граждан, достигших совершеннолетия. При наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки, которые дадут разрешение на обмен квартиры только в том случае, если интересы детей не пострадают.

Серьезным недостатком такой операции с муниципальной недвижимостью является то, что на сборы нужных бумаг и поиск подходящего для обмена варианта жилья может уходить колоссальное количество времени, порой годы.

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Да и не каждую квартиру в принципе можно поменять. Однако в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.

Обмен частной квартиры на муниципальную

Законодательством допускается и такой вид сделки, но на практике производится данный обмен квартиры чрезвычайно редко. Причина в том, что это невыгодно владельцу частной квартиры: гражданин, уже использовавший свое право на приватизацию, приватизировать муниципальную квартиру, полученную в результате обмена, уже не сможет. Тем не менее, такие сделки тоже существуют. После оформления всех бумаг, участники обмена как бы поменяются ролями: бывший собственник жилья будет заключать договор социального найма, а бывший наниматель станет полноправным владельцев квартиры.

Есть ли перспективы у обменных сделок?

Пожалуй, нельзя сказать, что практика обмена квартиры совсем выходит из употребления. Этот вид сделок будет применяться, по крайней мере, пока остается жилье, находящееся в муниципальной собственности. Конечно, для приватизированных квартир альтернативные сделки, в которых используется договор купли-продажи, предпочтительнее: несмотря на большую затратность по деньгам, они удобны тем, что позволяют подобрать больше разнообразных вариантов и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие граждане относятся к ней настороженно. Тем не менее, сегодня практика обменов существует, и часто используется людьми, состоящими в родственных связях, а также людьми, проживающими в муниципальном жилье.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке). Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.

Правила игры

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора купли-продажи. Так, в документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество (указать адрес, площадь, количество комнат).

Вообще у мены и купли-продажи много общего. Как считает юрист Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук, при купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается, только на деньги.

Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под чутким «руководством» государства (о них будет рассказано ниже).

Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. Сторонами сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица.

Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя, из разницы стоимости объектов, определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать: если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.

Точность сохранит имущество

В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения этого факта (то есть исполнения обязательств по договору) желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Если одна сторона уже передала свою квартиру, она имеет право потребовать от второго участника сделки аналогичных действий, но окончательный обмен должен произойти не позже зафиксированной в договоре даты.

Когда второй участник сделки отказывается от исполнения своих обязательств или нарочно тянет время, лучше не пытаться «давить» на него самостоятельно, а обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению обязательств по договору.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене квартиры, расположенной в Москве, на жилище, находящееся в Петербурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно. В Москве и Петербурге — соответственно.

Смешанный обмен

Улучшить свои жилищные условия могут не только частые собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается Санкт-Петербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договора социального найма просто переоформляются. Есть и другое – более существенное новшество.

Дело в том, что сегодня наниматели жилых помещений имеют возможность совершить обмен с владельцами частного жилья с сохранением статуса обеих сторон.

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Иными словами, после проведенного обмена наниматель останется нанимателем (но уже в новой квартире или комнате), а собственник – станет полноправным владельцем некогда муниципального жилья. «Данный механизм обмена полезен, в первую очередь, жильцам коммуналок. Зачастую расселение коммунальной квартиры становится невозможным только потому, что некоторые комнаты не могут быть приватизированы», — говорит директор ГУ «Горжилобмен» Елена Чурина. По ее словам, теперь инвестор может купить всем обитателям коммуналки подходящее жилье для переезда, передать им его по договору мены и затем оформить в собственность освободившуюся квартиру. Пока таких сделок единицы, но в ближайшем будущем их может стать больше.

В дальнейшем городское правительство планирует наделить «Горжилобмен» правом досудебного обмена жилья злостных неплательщиков квартплаты. «Мы готовы подбирать должнику, которому грозит выселение, более дешевый вариант. Разницу в цене город сможет пускать на выплату задолженности. Уверена, что сегодня удастся подыскать подходящий обмен даже без потери в площади – только на разнице в цене районов», — добавляет Елена Чурина.

Обмен с оговорками

При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака. В таком случае на сделке должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение «обменной операции». Впрочем, разрешение второй половинки можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма. Нельзя менять жилье в аварийных домах, идущих под снос. Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. «Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий», — отмечает адвокат петербургского отделения Международной коллегии адвокатов Петр Самохов.

Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

Затратные статьи

При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Заплатить придется за подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора мены. Если обмен жилья происходит через ГУ «Горжилобмен», это будет стоить дешевле, но на подбор вариантов уйдет больше времени.

Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Кроме того, он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.

Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Кроме того, при мене недвижимости владелец большей по стоимости квартиры должен будет заплатить госпошлину – 1,5% от цены жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одна составляющая «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой квартиры (также исходя из оценки БТИ). «Юридически же оба варианта равноценны и независимо от вида договора пакет документов, необходимых для сделки будет одинаков», — резюмирует Петр Самохов.

Какие документы нужны при заключении договора мены:

— документы БТИ (технический паспорт и оценочная стоимость квартиры, если обмен производится с доплатой)

— квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию

— правоустанавливающие документы на квартиры

— заявления собственников

— выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты

— согласие супруга на сделку, а при отсутствия супруга у стороны сделки — нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга.

— справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество (предоставляется по требованию органов опеки)

— согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

« Назад

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *