Справочник

Как правильно оформить куплю продажу квартиры

Содержание

Как оформить куплю-продажу квартиры

9 сентября 2013 года

Как часто приходится слышать фразу от покупателей или продавцов квартир: «Зачем платить посредникам? Зачем выкидывать деньги на ветер? Я все сделаю сам!» Организовать процесс купли-продажи квартиры самостоятельно, без агентства недвижимости – это реально, но, как и в любом деле, несведущему человеку можно наткнуться на «подводные камни».

Порядок купли продажи-квартиры

  1. Необходимо убедиться в юридической чистоте квартиры. На что стоит обратить особое внимание? На правообладателей данной квартиры – уточнить их количество, узнать о существующих взаимоотношениях, выяснить, все ли согласны с продажей квартиры, имеются ли среди собственников или лиц, зарегистрированных на данной площади, несовершеннолетние, лица с отклонениями в психическом или физическом здоровье, без вести пропавшие, находящиеся в розыске или под следствием. Важно понимать, может ли сделка купли-продажи в будущем оспорена в судебном разбирательстве, не исчезнет ли продавец после передачи аванса.
  2. Покупатель должен выяснить всю «подноготную» квартиры. Уточнить, каким образом на нее были приобретены права: через сделку купли-продажи, по решению суда, по договору дарения или по наследству и посмотреть соответствующие документы. Такие варианты приобретения недвижимости, как дарение или наследование могут в дальнейшем быть оспорены судом, а это – большой риск для покупателя.

    Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

    Еще важный момент: необходимо выяснить, не находится ли квартира в залоге у банков или иных кредитных организациях. Вся информация о недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), где можно заказать выписку и ознакомиться историей квартиры.

  3. Следующее действие покупателя – тщательный и неоднократный осмотр квартиры с целью выяснить: состояние коммуникаций, имеется ли перепланировка, узаконена ли она и т.д.

Как составить договор купли-продажи квартиры

На основании Гражданского Кодекса РФ (статья 554) и Закона о государственной регистрации (статья 12) определены основные положения, которые обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи: «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору». Договор будет считаться недействительным при отсутствии в нем полной информации о недвижимом имуществе, а именно: адреса и назначения объекта, его вида, фактической площади (указанной в техническом паспорте), также в договоре должна быть указана стоимость купли-продажи квартиры.

Как оформить куплю-продажу квартиры

  1. К договору необходимо приложить следующие документы: удостоверение личности (паспорт), свидетельство о браке (если покупатель женат или замужем). Если квартира приобретается в единоличную собственность, то необходимо согласие супруга или супруги, заверенное нотариусом. Если покупка квартиры осуществляется на кредитные средства, то договор с кредитной организацией.
  2. Следующий этап – это подписание договора купли-продажи и оплата покупаемого жилого помещения. Это два важных момента, которые должны быть неразрывны по времени. Обратите внимание, что оплата подтверждается распиской в получении денежных средств.
  3. Заключение сделки проводится в присутствии нотариуса, который внимательно проверит договор и все документы, необходимые для заключения сделки.
  4. В этот же день все документы на куплю-продажу квартиры вместе с написанным покупателем по установленной форме заявлением на регистрацию сделки должны передаваться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
  5. В Росреестре покупатель квартиры от представителя службы получает расписку с перечнем представленных документов, где указана дата возвращения документов после проверки.
  6. регистрация права собственности — государственная пошлина, которая может в равных частях оплачиваться покупателем и продавцом;
  7. оплата услуг нотариуса.

Основная стоимость оформления купли-продажи квартиры складывается, как правило, из следующих составляющих:

Затем подписывается акт приема-передачи, и сделка считается состоявшейся. Вся процедура купли-продажи квартиры несложная, необходимо только внимательно отнестись ко всем ее этапам, чтобы в дальнейшем не возникло проблем.

Как оформить сделку купли-продажи

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости обе стороны должны подготовить пакет документов. Также нужно подготовить договор. К последнему документу необходимо отнестись крайне внимательно, поскольку даже незначительное несоответствие установленной законом форме может послужить причиной того, что документ будет считаться недействительным.

Регистрацией занимается Управление Федеральной регистрационной службы.

Чтобы не было недоразумений, подписывать договор купли-продажи необходимо в присутствии нотариуса.

Как правильно оформить покупку квартиры?

В основном расходы на оплату нотариальных услуг берет на себя покупатель, но возможен и вариант раздела стоимости пополам.

Оплату госпошлины тоже можно поделить, но в основном эти траты ложатся на плечи покупателя.

Оформление сделки со стороны покупателя

Покупатель может заняться оформлением сделки самостоятельно, но для этого необходимо разбираться в тонкостях составления документов. Если есть возможность, лучше доверить это проверенным специалистам, риелторам, сотрудникам агентств недвижимости. В таком случае необходимо составить доверенность и заверить ее у нотариуса. Конечно, такой вариант требует большего вложения денег. Агентства берут за услуги до 3% стоимости жилья, треть они тратят непосредственно на оформление сделки в безопасном правовом поле.

Документы покупателя

  • Выписка по недвижимости из ЕГРП – это документ, в котором обозначено кто и на каких основаниях владеет жильем. Чтобы получить выписку, не нужно иметь согласие собственника, документ выдается по запросу заинтересованного лица. Выписку может предоставить и продавец, но в большинстве случаев – это дело покупателя.
  • Свидетельство о регистрации брака, если покупатель имеет семью
  • Если единственным собственником квартиры или дома будет один супруг, то необходимо также иметь письменное согласие второго супруга на сделку (обязательно заверенное нотариально).

Для покупателей, которые берут кредит для покупки жилья, необходимо также иметь:

  • Кредитный договор.
  • Справку о том, что покупатель не числится на учете психоневрологического или наркологического диспансера.
  • Закладную (документ, в котором отражены кредитные отношения).

Это основной перечень документов, которые необходимо иметь покупателю. Могут также понадобиться другие документы, но это зависит от каждого конкретного случая.

Документы продавца для оформления сделки продажи недвижимости

  • Техпаспорт. Получить его можно в БТИ. Срок выдачи документа зависит от пожеланий продавца. Можно получить в течении двух недель или даже на следующий день – но тогда нужно будет самостоятельно довезти специалиста для оценки жилья туда и обратно. От срока получение техпаспорта также зависит тариф, по которому продавец будет оплачивать данную услугу.
  • Тем, кто проводил перепланировку жилища необходимо иметь административное разрешение на это. Если такого разрешения нет, нужно согласовать это дело в БТИ, иначе выдача техпаспорта невозможна.
  • Выписка всех жителей квартиры. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то необходимо получить разрешение на выписку. Такое разрешение выдают органы опеки. Выписывать жильцов из продаваемого жилья нужно только по личному заявлению выписываемого члена семьи непосредственно в паспортном столе.
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг (сюда входят также оплата света, Интернета, телефона и так далее).
  • Выписка из домовой книги.

Последние два документа можно заказать в телефонном режиме в паспортном столе. Срок их изготовления – до двух недель.

По времени подготовка и оформление сделки купли-продажи (если покупатель найден) занимают минимум две-три недели.

 

Нужно ли предварительное соглашение о проведении сделки

Договор аванса, как еще называется этот документ, не является обязательным. С одной стороны, он дает определенные гарантии того, что сделка будет проведена, с другой – сопряжен с рядом трудностей, в первую очередь, для покупателя. Если документ подписан, аванс уплачен, то не факт, что продавец не исчезнет вместе с деньгами.

К тому же довольно часто покупатели снисходительно относятся к самому договору, не читают внимательно его условий и не проверяют, насколько законно он составлен.

А меж тем условия предварительного договора могут быть заведомо невыгодными для одной из сторон или составление документа является неверным. По незаконному договору вернуть деньги довольно сложно, доказать свою правоту тоже не всегда удается.

Следовательно, если сделка включает авансовый договор, покупателю необходимо внимательно изучить документ перед подписанием.

Итак, можно сделать вывод, что оформление сделки купли-продажи имеет ряд тонкостей, которые необходимо внимательно просчитывать.

Вам также может быть интересно:

Выставки как инструмент PR

Каждая фирма или компания, предлагающая какие-либо товары и услуги, желает найти как можно больше клиентов. Использовать выставки как инструмент PR очень выгодно, по

Услуги нотариуса по оформлению договора купли продажи недвижимости

Нотариусы обеспечивают чистоту сделок с недвижимостью,

  • ограждают граждан от рейдерских захватов их собственности,
  • защищают права несовершеннолетних, супругов, в том числе бывших.

Эффективная защита собственнику обеспечена, если он обратится за профессиональным сопровождением сделки с недвижимостью.

При обращении к нотариусу вы получаете грамотное юридическое сопровождение сделок. Вы можете быть уверенными в чистоте сделки по отчуждению недвижимого имущества — нотариус работает четко, без права на ошибку. Если это случилось, гражданину в полной мере возмещается материальный ущерб нотариусом за счет собственной страховки. Если средств нотариуса недостаточно и страхового покрытия недостаточно — ущерб возмещает компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты России.

Обязательно нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом

С 2016 года нотариусы получили новые полномочия в сделках с недвижимостью, направленные на защиту собственности граждан. Среди них — обязательное нотариальное удостоверение:

  1. Договор купли-продажи долей (в том числе микродолей) на недвижимое имущество (дом, квартира, комната). Преимущественное право покупки принадлежит другим собственникам жилья. Они получают предложение в письменном виде от продавца, приобретают или отказываются от покупки. Сделка должна совершаться в добровольном порядке, не противоречить закону. Если эти условия выполнены – только тогда нотариус скрепит своей печатью сделку с частью общего имущества.

  2. Обязательная нотариальная форма удостоверения вводится, если супруги при расторжении брака делят недвижимость (Соглашение о разделе общего имущества супругов).

  3. Сделки, связанные с недвижимым имуществом несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц. Нотариус выступает гарантом того, что условия проживания ребенка после отчуждения недвижимости не ухудшатся.

Порядок оформления сделок

Прежде чем приступить к оформлению сделки купли-продажи недвижимого имущества, нотариус проверяет у каждой из сторон право на ее совершение. Разъясняет сторонам условия передачи имущества. Уточняет намерения сторон. Проверяет право собственности (государственную регистрацию) на отчуждаемый объект. После всех уточняющих процедур нотариус готовит проект будущей сделки.

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи дома, квартиры, комнаты включает существенные условия:

  • местоположение и кадастровый номер недвижимого имущества (фактический адрес или в каком составе общего имущества находится доля);

  • площадь квартиры;

  • для земельного участка – кадастровый номер и площадь;

  • цена отчуждаемого имущества (указывайте действительную цену, по которой продана недвижимость – в противном случае, при расторжении сделки, вы не получите полную сумму);

  • порядок уплаты денежных средств продавцу (банковская ячейка, депозит нотариуса, наличные выплаты);

  • условия, сроки передачи отчуждаемого имущества покупателю;

    Совет. Вы можете обезопасить себя, проведя сделку через депозит нотариуса. Эта услуга действует с 2015 года. Алгоритм прост и надежен: покупатель перечисляет денежные средства на счет нотариуса. После выполнения всех условий и передаче имущества нотариус сам расплачивается с продавцом. Депозит нотариуса – удобный и надежный механизм. Услуга стоит дешевле, чем аренда банковской ячейки.

    Договор подписан, скреплен печатью нотариуса, выполнены все условия, документально оговоренные — далее происходит регистрация прав нового собственника.

    Важно! Нотариус вправе сам подать заявление от лица клиента, завершая сделку государственной регистрацией права собственности, подготовив полный пакет документов для Росреестра. При подаче нотариусом документов на регистрацию права в электронном виде срок государственной регистрации права составит 1 рабочий день.

Перечень документов для нотариального оформления сделки

Сделка займет меньше времени, если заявитель будет знать, какие документы он должен предоставить в нотариальную контору:

Для продавца:

  • правоустанавливающие документы;

  • доверенность на совершение действий от отсутствующих собственников;

  • согласие супруга, согласие органов опеки, если есть несовершеннолетний собственник;

  • письменный отказ других собственников от покупки преимущественного права;

Все остальные необходимые документы и информацию, такие как: кадастровый паспорт; выписку из ЕГРП об отсутствии обременений, нотариус запросит и получит для сделки самостоятельно и за минимальные сроки.

Для покупателя:

  • согласие супруга, нотариально заверенное, на покупку жилья, если покупатель состоит в браке;
  • если покупатель не состоит в браке – подтверждающие документы или заявление на имя нотариуса.

Внимание! Нотариус может работать с гражданами в удобных для них условиях — режиме «одного окна». В этом случае вам не надо самостоятельно получать выписки и собирать документы. Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество при подаче документов нотариусом определены тремя днями. Если документы поданы в электронном виде, срок регистрации — до одного дня.

Удостоверение сделки проходит при личном участии сторон процесса. В случае отсутствия, заинтересованное лицо делегирует свои полномочия третьей стороне, оформив доверенность у нотариуса.

Отказ нотариуса от удостоверения сделки

Встречаются моменты, когда нотариус отказывается удостоверить сделку с недвижимостью, но это не его прихоть или каприз. Главная причина отказа – сделка не соответствует требованиям закона. Нотариус тщательно анализирует все документы для составления договора. Он видит все спорные моменты, сложнейшие нюансы, которые можно разрешить в рамках закона. Если нотариус сталкивается с обстоятельствами, которые могут привести к ничтожности договора, он мотивирует свой отказ. По желанию гражданина, отказ может быть облачен в письменную форму. В ответе указываются причины со ссылкой на букву закона. Заявитель вправе обжаловать отказ нотариуса в судебном порядке.

Финансовая составляющая сделок с недвижимостью

Часто гражданин отказывается от удостоверения сделки профессионалом из-за финансовой составляющей. Спешим обрадовать: с 2016 года услуги нотариуса по оформлению сделки с недвижимым имуществом расцениваются дешевле услуг риэлторских агентств. Снижены тарифы для сделки между родственниками – законодатель ввел отдельное урегулирование тарифа для таких операций с недвижимостью, стоимостью от 10 миллионов рублей. Вполне приемлемая плата за ответственную работу нотариуса, его гарантию чистоты сделки.

Преимущества нотариального заверения сделки с недвижимостью

Профессионально составленный договор купли-продажи, его удостоверение нотариусом гарантирует защиту прав всех сторон сделки: продавца и покупателя. Нотариус – независимая сторона процесса и соблюдает законные интересы всех заявителей.

В зону ответственности «человека с печатью» входят следующие действия:

  • устанавливает и подтверждает дееспособность участников процесса отчуждения имущества;

  • констатирует добровольность их действий;

  • разъясняет предмет договора, ход его реализации;

  • подтверждает подлинность документов, юридическую «чистоту» объекта недвижимости;

  • отвечает своим имуществом за возможный ущерб.

Обращаясь в нотариальной контору, вы можете быть гарантированно уверены, что все действия будут совершены в рамках российского законодательства. Вы не будете заниматься сбором документов и справок, работая с нотариусом в режиме «единого окна». Через 1-3 дня получите правоустанавливающие документы из органов государственной регистрации. Поздравляем – вы добросовестный приобретатель недвижимости!

Потеря договора купли-продажи квартиры

20 мая 2014 года

Потеря документов на недвижимость – довольно неприятное, но, увы, достаточно частое явление. Начиная от того, что многие не уделяют должного внимания хранению важных документов, заканчивая форс-мажорными обстоятельствами, в результате которых документы теряются или повреждаются – всё это имеет место быть, и нередко с этим фактом сталкивается огромное количество людей. Кто-то начинает процедуру восстановления сразу же после обнаружения утраты документа, кто-то вспоминает о ней в случае необходимости. В этой статье пойдет речь о том, что делать, если утерян договор купли-продажи недвижимости, и как его восстановить в минимальные сроки.

Восстановление договора купли-продажи

Сразу следует заострить внимание на том, что на сегодняшний день потеря договора купли-продажи недвижимости не является препятствием для ее отчуждения (продажи, обмена, дарения). Для отчуждения любого рода достаточно свидетельства о регистрации прав собственности. Но так как многие покупатели проверяют юридическую чистоту сделки – отсутствие договора может навести их на определенного рода подозрения. Чтобы избежать проблем при продаже жилья, данный договор необходимо восстановить, и сделать это можно достаточно просто.

Возможные способы восстановления договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости:

  • Самый простой способ – разыскать предыдущего владельца квартиры и попросить сделать копию его экземпляра договора, если тот сохранился. С развитием различных интернет-ресурсов и социальных сетей сделать это просто: достаточно помнить имя и фамилию.
  • Если предыдущий вариант невозможен, а свидетельство о регистрации прав собственности имеется – необходимо обратиться с заявлением о предоставлении копии в орган, осуществивший регистрационные действия. Регистрирующие органы в обязательном порядке сохраняют копии всех документов, на основании которых осуществлялось отчуждении недвижимости. Если с момента заключения договора прошел длительный период времени, данные копии могут быть переданы в архив, о чем заявитель будет уведомлен. Получение копии из архива также не составляет никаких сложностей.
  • В случае если договор был зарегистрирован у нотариуса, следует обратиться в нотариальную контору, осуществившую регистрацию.

    Как продать квартиру: подробная инструкция

    Это наиболее быстрый способ получения копии документа, но и наиболее дорогостоящий, так как в этом случае возникнет необходимость оплатить нотариальную пошлину.

  • Отдельные трудности могут появиться в том случае, если в период с момента заключения договора до его утери изменились персональные данные (часто – смена фамилии). В такой ситуации следует подготовить нотариально заверенные копии документов, фиксирующих факт смены, если речь идет об обращении за копией договора в любые инстанции.

Восстановление договора купли-продажи недвижимости – процедура неприятная, но на практике вполне реализуемая. Попытки восстановления следует начинать от самой простой, постепенно переходя к более сложной при неудачном результате. Но, чтобы избежать подобных проблем в будущем, следует относиться к хранению важных документов (в том числе и документов о сделках с недвижимостью) с должным вниманием.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *