Справочник

Как продать часть квартиры если собственник один

Часто доли квартиры оказываются в собственности людей, которым сложно договориться между собой. В таких случаях возникают проблемы как с совместным проживанием, так и с продажей своей доли. К сожалению, регулярно возникают ситуации, когда один из собственников предпочитает единолично пользоваться квартирой, не допуская в неё другого владельца и не желая выкупать непринадлежащую ему долю.

Отношения между дольщиками регулирует Гражданский Кодекс РФ (в частности, раздел II, глава 16, статьи 244-259), а разногласия решаются в судебном порядке. В качестве примера попробуем продать долю в квартире, если второй собственник против.

Существует несколько методов продать проблемную долю:

  • Прямая продажа после письменного уведомления другого собственника;
  • Отчуждение через дарение;
  • Отчуждение через договор залога.

Быстрая навигация по статье

Прямая продажа

Статья 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки продаваемой части квартиры другим дольщиком. Это значит, что для подписания договора купли-продажи недвижимости в долевой собственности необходимо иметь заверенный нотариусом отказ другого собственника приобрести продаваемую долю.

Продажа доли в приватизированной квартире

С получением такого документа в спорных квартирах возникают проблемы, но решаются они отправлением письменного предложения совладельцу квартиры:

  • Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении;
  • Телеграммой с уведомлением о получении;
  • Курьерской доставкой с уведомлением о получении.

В письменном предложении о покупке обязательно должны быть дата и цена.

Недостатки способа:

  • Не все нотариусы согласны оформлять договор с письменным уведомлением другого собственника;
  • Другой собственник может оспорить в суде сделку, если докажет, что не получал уведомления.

Договор дарения

При дарении доли не возникает вопроса о преимущественном праве покупки. Соответственно, эту сделку можно совершать без участия другого собственника.

Недостаток метода в том, что сделку могут признать недействительной в том случае, если в суде будет доказано, что в действительности собственность продавалась, а не дарилась.

Договор залога

  • При заключении договора залога продавец выступает заёмщиком денежных средств, оставляя в залог свою долю недвижимости, а покупатель – кредитором (этот договор подлежит обязательной государственной регистрации);
  • Затем кредитор и заёмщик заключают соглашение об отказе от своих прав, результатом которого будет отчуждение доли квартиры, выступавшей залогом.

Это соглашение, как и последующее отчуждение недвижимости, также необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных органах.

Следует отметить, что спорные доли квартиры сложно продать по рыночной цене, так как покупатели готовы заплатить за них цену в несколько (а иногда и в десятки) раз меньше. Поэтому, для получения справедливой цены за свою долю, необходимо прийти к взаимопониманию с другими собственниками.

Поделитесь этой статьёй с друзьями в соц. сетях:


Если у жилья имеется несколько совладельцев, то каждый из них может продать свою долю. Как это сделать правильно, не нарушая закон? Любое жилье можно разделить, или сделать из него коммунальное? Нужно учитывать некоторые нюансы. 

Если у недвижимости несколько владельцев, то можно говорить об общей собственности. Она может быть совместной (имущество супругов), или долевой. Вот, например, если супруги приобретают жилье, находясь в браке, то оно числится как совместная собственность. А если будущие муж и жена покупают квартиру, то это считается как общая долевая собственность. Размер каждой доли устанавливается на усмотрение владельцев.

Оповещен — действуй!

Во время купли-продажи доли необходимо учитывать некоторые нюансы, нарушение которых может повлечь отмену сделки или признание ее недействительной. Одно из основных правил – участники долевой собственности имеют право приобретения согласно ст. 250 ГК РФ. Другими словами, если кто-то из совладельцев принял решение о продаже своей части недвижимости, то первые, кому он должен предложить ее приобрести — это другие собственники.

Все оформляем письменно

И вот на что обязательно следует обратить внимание. Предложение делается в письменной форме, и при этом указываются все важные условия будущей сделки, такие как стоимость, условия оплаты. Оптимальный вариант — это отправка заказного письма с уведомлением о получении (это страховка на случай судебного разбирательства, то есть совладелец был извещен о продаже). Никаких устных договоренностей, даже если при этом есть свидетели. Только письменный вариант!

Заверяйте документы у нотариуса!

Если все собственники откажутся от покупки, указав это в расписке, и не оформят покупку доли в течение месяца, то продавец имеет полной право продать долю любому третьему лицу. Нельзя забывать, что отказ от покупки также заверяется нотариально, либо в регистрационной палате.

Если долю покупает один из собственников, то не нужно соблюдать правило о преимущественной покупке и извещать других собственников.

Вышеперечисленное относится также к продаже комнаты в коммуналке, в этом случае извещаются все хозяева комнат о желании продать свою.

Стоит учесть

Каждый, кто состоит в долевой собственности, имеет первоочередное право на покупку продаваемой части. То есть, если кто-то из участников собирается продать свою недвижимость, он обязан, прежде всего, предложить ее в качестве покупки другим участникам, входящим в долевую собственность.

Продавец своей доли не вправе провести сделку, не предупредив предварительно об этом всех, кто принимает участие в долевой собственности. Если подобное все же произошло, каждый из собственников может на протяжении трех месяцев, прошедших с момента продажи, через суд заявить о положенных ему правах и обязанностях покупателя.

Для тех, кто не успел провести такую процедуру за три месяца, существует постановление Пленума Высшего арбитражного суда № 22 и Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, в которых предусмотрены способы решения подобных вопросов и защиты прав собственности. Там, в частности, указывается, что судом может быть восстановлен истекший срок, если истец вынужден был пропустить его по уважительным причинам.

Если право гражданина на преимущество нарушено, оно может быть восстановлено судебным актом, удовлетворившим иск заявителя о переводе обязанностей и прав покупателя. Этот акт служит документальным основанием для соответствующих изменений в Едином госреестре прав граждан на недвижимость.

Не спешите с разделом

Раздел в натуре — не самый подходящий вариант для квартиры. Если вдруг кто-то из родных – владельцев — принимает решение о продаже своей части недвижимого имущества чужим людям, то он неизменно создает множество проблема все остальным, и это мягко сказано.
Если вдруг речь заходит о доме, то здесь ситуация несколько упрощается, так как из одного объекта недвижимости можно по сути сделать два, говоря другими словами — осуществить раздел в натуре (реальный раздел).

Например, представим ситуацию: жилой дом принадлежит двум лицам, и располагается на земельном участке, который также является долевой собственностью. В соответствии со статьей 252 ГК РФ, такой раздел возможно осуществить и в добровольном порядке, и в судебном.

Для раздела и завершения долевой собственности необходимо выполнить некоторые технические моменты. Важно, чтобы в каждой из частей помещения был отдельный вход, удобства, кухня и коридор — то есть, чтобы люди могли проживать в доме без причинения неудобств друг другу. В итоге за каждым из собственников регистрируется право владения на часть дома, и полное прекращение долевой собственности.

Продажа доли в квартире: порядок оформления, особенности и документы

После этого исчезает необходимость соблюдать правило о преимущественной покупке части недвижимости.

В случае с квартирой провести раздел в натуре не получится, так как исключена возможность предоставить каждому из владельцев отдельные подсобные помещения. Поэтому продажа доли возможна, а вот выделение ее в натуре практически невыполнимая задача. Выход — договор между жильцами о порядке пользования помещением, устно либо письменно.

Как продать долю в квартире без согласия собственников? Условия и способы продажи

Как правильно оформить продажу доли квартире

Как оформить куплю продажу доли в квартире

Специалисты утверждают, что продажа доли при общей долевой собственности на квартиру, является одной из наиболее сложных сделок на рынке недвижимости. И на это есть много причин. Во-первых, на долю в квартире бывает довольно сложно найти покупателя. А во-вторых, нужно хорошо разбираться в том, как оформить куплю-продажу доли в квартире правильно, для того чтобы потом без проблем зарегистрировать право собственности на покупателя.

Зачем покупают долю в квартире

Не все покупатели понимают, что доля в квартире, это не совсем то, что отдельная комната. Точнее – это совсем не то. Так, покупая одну третью долю в трехкомнатной квартире, вы приобретаете именно 1/3 квартиры, а вовсе не одну комнату в ней. Поэтому, если вы хотите купить долю в квартире потому что у вас не хватает средств для покупки отдельного жилья, обязательно укажите в договоре купли-продажи площадь помещения, которое вам будет принадлежать, точно так, как это указано в технических документах. Иногда покупатель надеется, приобретая длю в квартире, вложить имеющиеся у него средства с перспективой выкупа остальных долей или возможного расселения квартиры. Однако при продаже доли нужно учитывать то обстоятельство, что остальные сособственники или содольщики обладают преимущественными правами для ее выкупа. Поэтому продажа доли в квартире возможна лишь при наличии отказа от всех остальных собственников квартиры от своего права первоочередной покупки.

Как правильно рассылать уведомления собственникам

К сожалению, наиболее часто продажа доли в квартире вызвана как раз конфликтом с остальными собственниками. Поэтому, если вы хотите продать долю в квартире, а полюбовно с остальными собственниками договориться не удается – они и сами не хотят или не могут ее у вас выкупить, и подписывать отказ от первоочередной покупки тоже не хотят, есть вполне законный выход из этого положения – рассылка уведомлений о продаже доли. Делается это так.

Составьте извещение, в тексте которого будет говориться о вашем намерении продать свою долю в общей квартире, расположенной по такому-то адресу, укажите размер доли и стоимость ее продажи и предложите адресату купить ее у вас. Таких извещений нужно составить ровно столько, сколько других собственников у квартиры. Хотя по закону это не обязательно, лучше заверить их у нотариуса, тогда у вас на руках будет дополнительное доказательство того, что вы все сделали правильно. Отправьте эти уведомления заказным или ценным письмом по адресу регистрации ваших содольщиков, не забудьте про опись вложения и уведомление о вручении. Если от них не поступит согласия на выкуп доли в течение месяца со дня получения письма, вы без проблем можете продавать долю любым третьим лицам. Единственным условием является то, что окончательная продажная стоимость доли не должна быть меньше той, по которой вы предлагали ее своим соседям.

В том же случае, если среди них появилось сразу несколько желающих выкупить вашу долю в квартире, окончательный выбор покупателя – это исключительно ваша прерогатива.

В случае, если ваши содольщики резко выступают против продажи доли, при этом, не изъявляя желания выкупить ее самостоятельно, у вас остается еще один выход, это оформить фактическую продажу доли договором дарения. Подарить ее, в соответствии с законодательством, вы можете и без согласия остальных сособственников квартиры. Однако тогда нужно быть готовым, что такая сделка может быть оспорена в судебном порядке. Впрочем, нужно сказать, что доказать факт передачи денег бывает довольно затруднительно, а именно это является главным аргументом для любого суда.

Как оформить продажу долю в квартире

После того, как вы уладите все разногласия и найдете покупателя, можно приступать к оформлению договора купли-продажи доли в квартире. Фактически, такая сделка почти ничем не отличается от купли-продажи любой другой недвижимости. Единственное, что для продажи доли вам понадобится несколько дополнительных документов, а именно:

  • нотариально заверенный отказ остальных сособственников от первоочередной покупки вашей доли в квартире;
  • уведомления о вручении заказных писем с извещениями о продаже доли, с датой вручения письма и подписью ответственного лица;
  • сама нотариально заверенная копия отправленного по почте извещения.

В остальном же список документов вполне обычен. Это:

  • свидетельство о собственности на долю в квартире;
  • документ, на основании которого оно было выдано – договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и так далее.
  • справка из БТИ с характеристиками квартиры;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  • если продавец состоит в браке, то нотариально заверенное согласие супруги на сделку или же ее личное присутствие, в случае, если купля-продажа доли проводится через нотариуса.

После того, как договор будет подписан обеими сторонами – продавцом и покупателем, права нового собственника должны быть зарегистрированы в региональном отделении Росреестра.

Как правильно оформить 1/2 доли квартиры между братом и сестрой? Продажа или дарение?

Как продать — купить долю через нотариуса или комнату в квартире и доме, какие документы нужны для сделки, на что обратить особое внимание.

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Пояснение специалистов рынка недвижимости и обмен мнениями имеющих опыт в проведении таких сделок.
Обсуждение вопросов ренты, как безопасно и коректно оформить документы для всех участников сделки. Мнения риэлторов и простых людей.

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить продажу 1/2 доли квартиры?
Ситуация следующая: Квартира сейчас оформлена по 1/2 доли между братом и сестрой. Брат готов выкупить долю сестры, сестра готова продать ему свою долю. Возник вопрос оформления: брат предлагает оформить договором дарения. (т.к. в этом случае минимальны расходы по оформлению через МФЦ).
Сестра предлагает договором купли продажи.
1.Возникнет ли у сестры необходимость платить налог т.к. она Продает долю? (Она пенсионерка, доля более 5 лет, брат с сестрой родные по матери, сумма продажи порядка 1млн. И чтобы в банке не было вопросов откуда деньги на счету).

PS Изначально данная квартира -наследство от родителей. У брата и сестры — была общая мама. Но после смерти мамы, брат оформил квартиру договором дарения от своего отца полностью на себя, не предупредив об этом сестру. Далее после пе
переговоров — брат все таки подарил по справедливости 1/2 квартиры сестре. Сейчас, после смерти отца готов выкупить у сестры 1/2.

Благодарю за ответы!

Понравилось сообщение :

AlexKu писал(а): Возник вопрос оформления: брат предлагает оформить договором дарения. (т.к. в этом случае минимальны расходы по оформлению через МФЦ).
Сестра предлагает договором купли продажи.
1.Возникнет ли у сестры необходимость платить налог т.к. она Продает долю? (Она пенсионерка, доля более 5 лет, брат с сестрой родные по матери, сумма продажи порядка 1млн. И чтобы в банке не было вопросов откуда деньги на счету)

1. если на одну чашу весов положить половину квартиры, а на другую квитанцию на регистрацию договора в росреестре, как думаете какая сумма перевесит?
2. сестра права.
3. На налог не попадает.

Понравилось сообщение :

AlexKu писал(а): Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить продажу 1/2 доли квартиры?
Ситуация следующая: Квартира сейчас оформлена по 1/2 доли между братом и сестрой. Брат готов выкупить долю сестры, сестра готова продать ему свою долю. Возник вопрос оформления: брат предлагает оформить договором дарения. (т.к. в этом случае минимальны расходы по оформлению через МФЦ).
Сестра предлагает договором купли продажи.
1.Возникнет ли у сестры необходимость платить налог т.к. она Продает долю? (Она пенсионерка, доля более 5 лет, брат с сестрой родные по матери, сумма продажи порядка 1млн. И чтобы в банке не было вопросов откуда деньги на счету).

PS Изначально данная квартира -наследство от родителей. У брата и сестры — была общая мама. Но после смерти мамы, брат оформил квартиру договором дарения от своего отца полностью на себя, не предупредив об этом сестру. Далее после пе
переговоров — брат все таки подарил по справедливости 1/2 квартиры сестре. Сейчас, после смерти отца готов выкупить у сестры 1/2.

Благодарю за ответы!

Добрый день!
Каким образом вы планируете осуществить расчеты? Из вашего текста понятно, что хотите положить на расчетный счет в банк -так?
Происхождение на р/с 1 млн. руб. может вполне себе заинтересовать ИФНС.
Если вы будете отчуждать долю договором дарения — то есть безвозмездной сделкой, то откуда деньги?
А этот факт будет основанием признать сделку притворной — на самом деле не безвозмездно отчуждение.
Поэтому только Договор Купли-Продажи с полной стоимостью доли.
Нотариальное заверение необязательно. Простая письменная форма. Сдать в мфц.
Риелтор не нужен.
Успехов!

Моё кредо риелтора — Оказывай услугу так, как если бы ты оказал её самому себе.

Понравилось сообщение :

А кто будет признавать сделку притворной то?

Пишем грамотно: "пол-арбуза","пол-Европы","пол-литра"- через дефис.Все остальное- слитно. "Полудурок-полутурок" -слитно

Понравилось сообщение :

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

Создано на основе phpBB ® Forum Software © phpBB Limited, Русская поддержка phpBB

Как правильно оформить сделку продажи доли в квартире?

Я собственник 2комнатной квартиры,со мной проживает сын,18 лет.Хочу продать долю в квартире своей гражданской жене.Могу ли сделать это и как правильно оформить сделку?

Какие права имеет сын кроме проживания?Мы живем вместе втроем в этой квартире и собираемся там жить дальше.

Подскажите,спасибо заранее за помощь.

27 Июля 2016, 17:04 Александр, г. Москва

Ответы юристов (5)

Да, Вы можете продать долю в праве собственности кому угодно, в том числе и жене.

Любые сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимость, с 03.06.2016 года должны оформляться через нотариуса.

Нотариус знает как правильно оформлять такие сделки.

У сына имеются лишь жилищные права, так как по общему правилу — дети не имеют прав на имущество родителей, а родители не имеют прав на имущество детей (это не касается прав наследования).

27 Июля 2016, 17:33

Уточнение клиента

Александр,подскажите можно ли просто передать наличные деньги и составить расписку что деньги получены ,или еще нужны какие нибудь документы для подтверждения передачи денег и для нотариуса при подписании договора?Когда составляется Акт передачи доли и что еще нужно к Договору купле продажи доли в квартире? Огромное спасибо!

28 Июля 2016, 09:38

Есть вопрос к юристу?

Вы не указали только, где мать вашего сына и не была ли она с вами сосбвтенницей доли (приобретена квартира в браке по возмездной сделке). Разведены ли вы или нет.

27 Июля 2016, 19:57

Уточнение клиента

Татьяна,верно,спасибо! С матерью мы в разводе,она замужем за другим ,не живем вместе уже 12 лет,но развелись только три года назад. Квартира куплена после развода.Это меняет ситуацию?или все же есть подводные камни? благодарю за ответ)

28 Июля 2016, 08:32

Уточнение клиента

Добрый день Уважаемые юристы! Подскажите пожалуйста,я продаю долю в квартире своей гражданской жене,проживающей со мной по этому же адресу.Квартиру я купил в 2015 году в марте,то есть это моя собственность все го лишь полтора года,я единственный собственник,со мной еще проживает и прописан сын 18 лет.

Вопрос такой,какой документ определяет стоимость части (доли) квартиры или стоимость указать можно любую?

Нужно ли мне платить налог после продажи доли в квартире 13% от суммы общей стоимости доли в квартире и заполнять справку 3НДФЛ?

Заранее благодарю Вас.

03 Августа 2016, 16:03

Татьяна, верно, спасибо! С матерью мы в разводе, она замужем за другим, не живем вместе уже 12 лет, но развелись только три года назад. Квартира куплена после развода.Это меняет ситуацию? или все же есть подводные камни? благодарю за ответ)
Александр

Поняла, видимо вы в чате написали, чтобы я обратила внимание на уточнение… Меняет, тогда нет проблемы. Если квартира куплена вами после развода, то принадлежит вам лично. Бывшая супруга не имеет права на нее, соответственно ваш сын также не имеет. В этом случае у вас есть право продать долю вашей гражданской супруге

28 Июля 2016, 18:33

Ответ на уточнение.

Достаточно указать в договоре, что деньги переданы от покупателя продавцу в полном объёме до подписания договора.

Также в договоре можно указать, что этот договор является одновременно документом о передаче предмета продажи и покупатель претензий не имеет.

Незачем плодить лишние документы.

29 Июля 2016, 21:33

Вопрос такой, какой документ определяет стоимость части (доли) квартиры или стоимость указать можно любую?

Нужно ли мне платить налог после продажи доли в квартире 13% от суммы общей стоимости доли в квартире и заполнять справку 3НДФЛ? Заранее благодарю Вас.
Александр

Налог 13% от суммы не ниже 70% от кадастра за вычетом миллиона

03 Августа 2016, 18:11

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Комментариев пока нет!

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

  • обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
  • заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);

3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план;

4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст.

Процедура продажи доли в доме

33, 34 СК РФ);

6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

Обратите внимание!

После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Связанные вопросы

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? >>>

Как получить выписку из ЕГРН? >>>

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *