Справочник

Квартира на балансе организации

Главная — Статьи

Жилье как основное средство

Следует отметить, что на сегодняшний день 81,3 процента жилья находится в частной собственности. Такие данные приведены в Концепции Федеральной целевой программы "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 — 2020 годы", утвержденной Распоряжением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. N 102-р. Оставшаяся часть жилого фонда находится в государственной и муниципальной собственности.
Прежде рассмотрим правовые основы приобретения организацией жилого помещения в собственность. Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ). Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в соответствии со ст. 18 ЖК РФ подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Жилищным кодексом.
Для приобретения жилого помещения в собственность необходимо заключить договор купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) согласно ст. 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Попутно напомним, что ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для договора продажи недвижимости предусмотрена обязательная письменная форма. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, что следует из ст. 550 ГК РФ.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю на основании ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена имущества. В случае отсутствия таких данных в соответствии со ст. ст. 554 и 555 ГК РФ договор считается незаключенным.
Договор продажи квартиры на основании п. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233.
Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимое имущество и договоров осуществляется на платной основе. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию установлены ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). В соответствии с пп. 20 п. 1 названной статьи госпошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества:
— физическим лицам — 500 руб.;
— организациям — 7500 руб.;
— федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления — 100 руб.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, или иному документу о передаче.
Приобретаемая организацией квартира будет принята к учету в качестве объекта основных средств, соответственно, операция по ее приобретению должна быть отражена на счетах бухгалтерского учета. Согласно ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" бухгалтерский учет ведется на основании первичных учетных документов, которыми оформляются все хозяйственные операции, проводимые организацией. То есть основанием для отражения информации о совершенных хозяйственных операциях в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции.
К учету первичные документы принимаются при условии, что они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7, должны применять юридические лица всех форм собственности, осуществляющие деятельность на территории Российской Федерации. Исключение сделано для кредитных организаций и бюджетных учреждений.
Если организация по договору купли-продажи приобретает квартиру у другой организации, то документом, подтверждающим передачу недвижимости, будет являться Акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а). Акт о приеме-передаче составляется не менее чем в двух экземплярах. Акт утверждается руководителями организаций получателя и сдатчика.
Реквизит "Государственная регистрация прав на недвижимость", содержащийся в акте N ОС-1а, заполняется только на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним. "Сведения о состоянии объекта на дату передачи" заполняются в том случае, если к учету принимается объект, бывший в эксплуатации у другой организации.
Если же продавцом приобретаемой квартиры является физическое лицо, то унифицированной формы документа для оформления такой операции нет, акт можно составить в произвольной форме. При этом необходимо соблюдать требования ст. 9 Федерального закона "О бухгалтерском учете" о том, что самостоятельно разработанный документ должен содержать все обязательные реквизиты, перечень которых приведен в названной статье Закона.
Основным документом, в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденное Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (далее — ПБУ 6/01). Причем нормы этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее — Методические указания N 91н).
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В отношении момента принятия актива к учету в составе основных средств отметим следующее.

По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 9 июня 2009 г. N 03-05-05-01/31, объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01, и он приведен в состояние, пригодное для использования.
В учетной политике следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты основных средств, требующие государственной регистрации. До того момента, пока на данный объект не зарегистрировано право собственности, у организации нет права учитывать объект на балансе в качестве основных средств, поскольку нарушается принцип имущественной обособленности.
Принимая квартиру к бухгалтерскому учету, организация должна определить срок ее полезного использования.
Напомним, что в целях налогообложения прибыли сроки полезного использования основных средств определяются с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1 (далее — Классификация). Несмотря на то что Классификация предназначена для целей налогового учета, она может применяться и для целей бухгалтерского учета, что предусмотрено п. 1 указанного Постановления.
Как следует из п. 6 ПБУ 6/01, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.
Основные средства в соответствии с п. 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен п. п. 8 — 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. В случае приобретения квартиры за плату ее первоначальная стоимость определяется как сумма фактических затрат организации на ее приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
Обращаем ваше внимание на то, что сумма уплаченной государственной пошлины наряду с суммой, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу квартиры, будет включена в состав фактических затрат на приобретение квартиры.
Первоначальная стоимость квартиры, по которой она принята к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение согласно ПБУ 6/01 составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки, то есть в перечисленных случаях допускается изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету.
Первоначальная стоимость приобретенной квартиры будет отражаться по дебету счета 01 "Основные средства", если квартира предназначена для использования самой организацией, или по счету 03 "Доходные вложения в материальные ценности", если квартира предназначена для сдачи в аренду в корреспонденции с кредитом счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".
По дебету счета 08 приобретенная квартира отражается на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Погашение задолженности перед продавцом квартиры отражается по дебету счета 60 и кредиту счета 51 "Расчетные счета".
Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации, что определено п.

Помогаем ценному работнику с покупкой жилья

17 ПБУ 6/01. Пунктом 49 Методических рекомендаций N 91н уточнено, что посредством начисления амортизации погашается стоимость основных средств, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, включая объекты основных средств, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.
По объектам жилищного фонда, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке.
Амортизация начисляется независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому оно относится, что следует из п. 24 ПБУ 6/01.
Начисление амортизации по основным средствам производится одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01:
— линейный способ;
— способ уменьшаемого остатка;
— способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
— способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).
Суммы начисленной амортизации признаются расходами по обычным видам деятельности или прочими расходами в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н.
Совершенно очевидно, что имея в собственности квартиру, которая используется для проживания в ней командированных сотрудников, организация будет нести расходы по ее содержанию, оплачивая счета за коммунальные услуги и энергоснабжение. Расходы по оплате коммунальных платежей в целях бухгалтерского учета формируют расходы по обычным видам деятельности как расходы по содержанию и эксплуатации основных средств и иные внеоборотных активов, что установлено п. 7 ПБУ 10/99.
В целях налогообложения прибыли квартира, приобретенная организацией, признается амортизируемым имуществом, что следует из п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ.
Первоначальная стоимость квартиры в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ определяется как сумма расходов на ее приобретение и доведение до состояния, в котором она пригодна для использования. В первоначальную стоимость не включаются суммы налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Изменение первоначальной стоимости согласно п. 2 ст. 257 НК РФ возможно в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и по иным аналогичным основаниям.
При определении срока полезного использования приобретенного жилья следует руководствоваться Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы", о которой мы уже упоминали в нашей статье.
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента факта подачи документов на государственную регистрацию, причем такой факт должен быть подтвержден документально.
НК РФ предусмотрено два метода начисления амортизации по объектам амортизируемого имущества: линейный и нелинейный. Метод начисления амортизации устанавливается налогоплательщиком самостоятельно и применяется ко всем основным средствам вне зависимости от даты их приобретения.
Не забывайте, что независимо от того, какой метод начисления амортизации изберет налогоплательщик, в отношении зданий, сооружений, передаточных устройств, входящих в восьмую — десятую амортизационные группы, может применяться только линейный метод начисления амортизации.
Начисление амортизации по основным средствам в соответствии с п. 4 ст. 259 НК РФ начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство было введено в эксплуатацию. При линейном методе сумма амортизации определяется ежемесячно отдельно по каждому объекту основных средств, что определено п. 2 ст. 259 НК РФ. Порядок расчета сумм амортизации при линейном методе установлен ст. 259.1 НК РФ.
Суммы начисленной амортизации в целях исчисления налога на прибыль в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ учитываются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, и признаются в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, что следует из п. 2 ст. 272 НК РФ, устанавливающей порядок признания расходов при методе начисления.
Обращаем Ваше внимание на Письмо Минфина России от 21 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/367. В нем сотрудники финансового ведомства высказали мнение о том, что амортизация, начисленная по амортизируемому имуществу, не используемому налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода, не уменьшает полученные доходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. То есть если в приобретенной организацией квартире в какие-то периоды не проживают командированные сотрудники, то велика вероятность того, что расходы в виде сумм начисленной амортизации за эти периоды организация не сможет учесть в целях налогообложения прибыли.
Могут ли быть учтены расходы на содержание квартиры в целях налогообложения прибыли организации? Ответ на этот вопрос можно найти в Письме Минфина России от 20 июня 2006 г. N 03-03-04/1/533. В Письме сказано, что пп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ предусматривает в составе расходов на командировки такой вид расходов, как наем жилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты. При этом под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).
По мнению Минфина, расходы по содержанию квартиры, предназначенной для проживания в ней командированных работников, на основании документов, косвенно подтверждающих факт пребывания в ней данных работников во время командировки (командировочного удостоверения, проездных документов до места командировки и других документов), могут быть отнесены к расходам, учитываемым при налогообложении прибыли расходам. При этом, как отметили сотрудники Минфина, такие расходы принимаются к налоговому учету в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Расходы по содержанию квартиры за то время, что квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.

Как отразить в учете приобретение квартир

Нередко предприятия приобретают квартиры не только для последующей их реализации своим сотрудникам, но также и с целью дальнейшего использования квартир в процессе производственной деятельности.

В данной статье мы рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретаемых с целью создания общежития.

До 1 января 2001 г. при отражении в бухгалтерском учете приобретаемых в жилом фонде квартир предприятия и организации должны были руководствоваться п.2 Письма Минфина России от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно — коммунальном хозяйстве" (с учетом изменений, внесенных Письмом Минфина России от 03.04.1996 N 37), которым предписывается отражать стоимость квартир на счете 04 "Нематериальные активы".

С 1 января 2001 г. вступило в силу Положение по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000, утвержденное Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 91н, которое является нормативным документом, регулирующим бухгалтерский учет нематериальных активов (НМА).

В п.4 указанного ПБУ 14/2000 приведен исчерпывающий перечень объектов, которые относятся к нематериальным активам, а в п.3 — условия, при одновременном выполнении которых актив принимается на баланс в качестве нематериального. При этом одним из критериев является отсутствие материально — вещественной (физической) структуры объекта.

В этой связи, по нашему мнению, квартиры, приобретаемые после 1 января 2001 г., в составе нематериальных активов учитываться не должны и соответственно норму, изложенную в п.2 вышеназванного Письма N 118, применять не следует.

Аналогичной точки зрения придерживаются налоговые органы в ответах на частные запросы предприятий.

При покупке отдельной квартиры несмотря на то, что она является неотделимой частью жилого здания, принадлежащего другому юридическому лицу, она при одновременном выполнении условий, изложенных в п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н и введенного в действие начиная с бухгалтерской отчетности 2001 г., будет отражаться как объект основных средств по стоимости, соответствующей ее доле в общей собственности (п.6 ПБУ 6/01).

При этом необходимо обратить внимание, что п.4 ПБУ 6/01 также предусмотрен ряд условий, при одновременном выполнении которых объект принимается на учет в качестве основного средства. Причем одним из условий является использование принимаемого на учет объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации.

В этой связи многими аудиторами стала высказываться точка зрения, что ПБУ 6/01 может применяться только в отношении основных фондов производственного назначения. Непонятно тогда, каким образом учитывать основные фонды непроизводственного назначения?

Поскольку квартиры относятся к основным фондам непроизводственного назначения и предполагается, что они не могут быть использованы в производственной деятельности предприятия, вопрос о принятии их на баланс в качестве основных средств предприятия (на счет 01 "Основные средства") остается спорным.

Обращаем внимание, что квартиры, приобретенные до 1 января 2001 г. и поставленные на баланс до этой даты, по нашему мнению, не должны переводиться в состав основных средств. Они продолжают учитываться на счете 04, поскольку ПБУ 14/2000 применяется в отношении НМА, приобретаемых после 1 января 2001 г.

По принятым на баланс квартирам амортизация не начисляется (см. п.17 ПБУ 6/01). В конце отчетного года по ним производится начисление износа по установленным нормам амортизационных отчислений (т.е. по Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072).

При этом суммы начисленного износа отражаются на отдельном забалансовом счете 014 "Износ жилищного фонда" (при применении предприятием старого Плана счетов, утвержденного Приказом Минфина СССР от 01.11.1991 N 56, с последующими изменениями и дополнениями) или 010 "Износ основных средств" (при применении предприятием нового Плана счетов, утвержденного Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). То есть на счете 02 (по старому Плану счетов — "Износ основных средств", по новому Плану счетов — "Амортизация основных средств") указанные суммы не отражаются и на издержки производства не списываются.

Таким образом, порядок, закрепленный в п.3 Письма Минфина России N 118, сохранен.

В то же время необходимо обратить внимание, что в п.50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н, которые были изданы на основе ранее действовавшего Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина России от 03.09.1997 N 65н (с 1 января 2001 г. не применяется в связи с принятием ПБУ 6/01), указано, что по объектам жилого фонда, которые используются организацией для извлечения дохода и учитываются на счете учета доходных вложений в имущество (счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности" — как по новому, так и по старому Плану счетов), амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Однако новое ПБУ 6/01 по учету основных средств, введенное в действие с 1 января 2001 г., такого положения не содержит. В связи с этим в настоящее время порядок начисления амортизации по объектам жилого фонда, используемым организацией для извлечения дохода, остается не урегулированным на законодательном уровне.

По нашему мнению, действующее на сегодняшний день законодательство по бухгалтерскому учету формально не позволяет начислять амортизацию по объектам жилого фонда, используемым организацией с целью получения дохода.

Рассмотрим на примере порядок отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретаемых для использования в производственной деятельности предприятия, т.е. с целью получения дохода от оказания услуг по временному проживанию физических лиц в приобретаемых квартирах.

Пример. Цифры примера условные.

Организация приобретает у строительной организации по договору купли — продажи 10 квартир в построенном жилом доме с целью создания общежития. Услуги по проживанию будут оказываться за плату всем физическим лицам, в том числе и работникам предприятия. Стоимость одной квартиры составляет 720 000 руб. (в том числе НДС 120 000 руб.).

Поскольку квартира является недвижимостью (см. ст.130 ГК РФ), договор купли — продажи квартир подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). При этом необходимо руководствоваться Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отсутствие государственной регистрации сделки в данном случае влечет недействительность договора купли — продажи квартиры.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для юридических лиц составляет 50-кратный МРОТ, т.е. 5000 руб. (см. п.1 Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах", п.2 ст.11 Закона N 122-ФЗ, ст.5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

Предположим, плата за государственную регистрацию в комитете по недвижимости каждой квартиры составляет 5000 руб., т.е. всего за госрегистрацию оплачено 50 000 руб.

Прежде чем говорить об отражении этой операции в бухгалтерском учете, необходимо определить, куда следует относить НДС по приобретаемым квартирам.

С 1 января 2001 г. порядок исчисления и уплаты НДС регулируется гл.21 НК РФ.

Поскольку предприятие приобретает квартиры с целью предоставления их за плату для проживания физических лиц, необходимо иметь в виду следующее.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" от обложения НДС освобождается реализация на территории РФ услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).

Поскольку организация будет осуществлять операции, не облагаемые НДС, она не сможет принять к вычету уплаченный строительной организации НДС по приобретаемым квартирам.

В настоящее время вопрос об источнике отнесения "входящего" НДС по основным средствам, приобретаемым для производства продукции (работ, услуг), освобожденной от обложения НДС, остается не урегулированным на нормативном уровне.

Формально из пп.1 п.2 ст.170 НК РФ следует, что этот НДС относится на издержки производства и обращения в полном объеме в том отчетном периоде, когда приобретенные основные средства (квартиры) приняты к учету (счет 01).

В п.42 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, говорится о том, что суммы НДС, фактически уплаченные поставщикам основных средств, используемых при осуществлении операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а относятся на увеличение балансовой стоимости основных средств.

Таким образом, в сложившейся ситуации предприятию самому предстоит определить источник покрытия НДС по приобретенным квартирам.

Учитывая вышеизложенное, в бухгалтерском учете предприятия следует сделать следующие проводки (проводки будут одинаковые как для предприятий, применяющих старый План счетов, так и для предприятий, применяющих новый План счетов):

  1. Дебет 60 Кредит 51 — 6 000 000 руб. (600 000 руб.

    Служебные квартиры: учет расходов и уплата налогов

    х 10) — перечислены денежные средства строительной организации за приобретаемые квартиры;

  2. Дебет 19 Кредит 60 — 1 200 000 руб. (120 000 руб. х 10) — отражен НДС по приобретаемым квартирам на основании счета — фактуры поставщика;
  3. Дебет 76 Кредит 51 — 50 000 руб. (5000 руб. х 10) — оплачено за государственную регистрацию права собственности на квартиры комитету по недвижимости;
  4. Дебет 08 Кредит 60, 76 — 7 250 000 руб. (6 000 000 руб. + 1 200 000 руб. + 50 000 руб.) — отражены фактически произведенные расходы, связанные с приобретением квартир;
  5. Дебет 01 Кредит 08 — 7 250 000 руб. — квартиры приняты к учету в составе основных средств (п.8 ПБУ 6/01);
  6. Дебет забалансового счета (014 "Износ жилищного фонда" — по старому Плану счетов или 010 "Износ основных средств" — по новому Плану счетов) — в конце года по приобретенным квартирам начислен износ.

Е.Шаронова

АКДИ "Экономика и жизнь"

     Предприятие купило квартиру под офис, но квартира находится в жиломфонде. Налоги уплачиваются по обычной системе налогообложения. В связи сэтой ситуацией возникают вопросы:
     1. Нужно ли платить налог на имущество?
     2. Можно ли учитывать в расходах амортизационные отчисления?
     3. Можно ли учитывать в расходах затраты на содержание квартиры(коммунальные услуги, электроэнергию и т. д.)?

     Объектом обложения налогом на имущество организаций признается, вчастности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качествеобъектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведениябухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ).
     Данный налог не взимается с организаций, имеющих объекты жилищногофонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса,которые полностью или частично финансируются за счет средств бюджетовсубъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов (п. 6 ст. 381 НКРФ). К объектам жилищного фонда относятся квартиры, находящиеся набалансе организаций.
     Из приведенной нормы Закона следует, что от налога на имуществоорганизаций освобождаются только те объекты жилищного фонда, которыефинансируются за счет средств бюджетов. А значит, данная норма Закона нераспространяется на купленную вами квартиру. Поскольку она приобретена исодержится за счет средств вашей организации.
     Данная квартира как объект недвижимости признается объектомобложения налогом на имущество организаций по федеральному налоговомузаконодательству. Обязанность по уплате налога на имущество возникаетпосле ее государственной регистрации и принятия на учет в качествеобъекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведениябухгалтерского учета.
     Следует помнить, что при установлении налога законами субъектовРоссийской Федерации могут также предусматриваться налоговые льготы иоснования для их использования налогоплательщиками (ст. 372 НК РФ).
     Например, в соответствии с указанной нормой, в частности Законом г.Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций",предусмотрено освобождение от налогообложения организаций в частистоимости находящихся на их балансе объектов жилищного фонда независимоот источника финансирования.
     В целях налогообложения амортизируемым имуществом признаютсяимущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объектыинтеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика направе собственности (если иное не предусмотрено вышеупомянутой главой),используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашаетсяпутем начисления амортизации. При этом амортизируемое имущество должнобыть со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальнойстоимостью более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).
     Следовательно, для того чтобы признать имущество амортизируемым, вцелях налогообложения должны выполняться следующие критерии:
     * имущество должно находиться в собственности предприятия;
     * использоваться для извлечения дохода;
     * служить больше 12 месяцев;
     * стоимостью больше 10 000 руб.
     Иных критериев вышеуказанной статьей Налогового кодекса неустановлено.
     Квартира приобретена под офис для того, чтобы в нем осуществлятьдеятельность, направленную согласно уставным документам организации наизвлечение дохода.
     По нашему мнению, ваша организация вправе начислять амортизацию поданному имуществу (квартире), которая отвечает всем вышеуказаннымкритериям.
     Еще одно дополнительное условие: амортизацию можно начислять лишь стого месяца, в котором владелец подаст документы на госрегистрациюимущества (квартиры) (п. 8 ст. 258 НК РФ).
     Однако, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 06.05.2004N 04-02-05/2/19, амортизация на такие объекты (квартиры) в целяхналогообложения не начисляется до момента признания их нежилыми.Поскольку ст. 288 ГК РФ определено, что размещение в жилом помещениипредприятий, учреждений и организаций допускается только после переводатакого помещения в нежилое.

Также согласно п. 3 ст. 17 Жилищного кодексаРФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
     А это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей ипри этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом бытьне может.
     Следовательно, по их мнению, квартира до момента ее перевода внежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса и, какследствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложенияналогом на прибыль организаций.
     Нельзя согласиться с утверждением Минфина России в силу следующихаргументов:
     * во-первых, Налоговым кодексом РФ не определено, чтобыамортизационные отчисления налогоплательщика, уменьшающие налоговую базу,были начислены по объектам, использование которых полностью зависело отнорм гражданского или, скажем, жилищного законодательства;
     * во-вторых, положения Гражданского кодекса РФ не применяются кналоговым отношениям согласно ст. 2 ГК РФ;
     * в-третьих, указанное имущество нельзя не признать амортизируемым,поскольку оно находится у налогоплательщика на праве собственности,используется для извлечения дохода, стоимость его больше 10 000 руб. исрок использования свыше 12 месяцев.
     Доказать правомерность начисления амортизации по собственнымквартирам, которые еще не переведены в нежилой фонд, можно только в суде.Поэтому следует быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.

     Напоминаем, что расходы можно учесть в целях налогообложения в томслучае, если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НКРФ).
     Также они должны быть направлены на получение дохода.
     Затраты налогоплательщика на приобретение воды и энергии всех видов,расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самимналогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии,отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергииотносятся к материальным расходам (подп.

Непрофильные активы банка: проблемы учета и налогообложения

5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
     Материальные расходы для организации являются расходами, связаннымис производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ).
     Следовательно, расходы на содержание офиса в квартире так же, как ииные виды расходов, должны быть экономически оправданными и документальноподтвержденными.
     Расходы организации на содержание офиса можно признатьобоснованными, поскольку офис используется организацией для осуществлениядеятельности, направленной на получение дохода. Исходя из чего можнопризнать расходы на его содержание связанными с производством иреализацией.
     При этом их необходимо документально подтвердить. Так, в п. 5.1Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыльорганизаций" части второй Налогового кодекса РФ, утвержденных ПриказомМНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729, было дано разъяснение, что приучете расходов на приобретение энергии основанием для учета даннойхозяйственной операции будет являться договор с энергоснабжающейорганизацией (либо иной документ, например счет, предъявленныйналогоплательщику), отражающий поставку электроэнергии и других видовэнергии.
     Следовательно, в целях исчисления налога на прибыль затратыорганизации на приобретение коммунальных услуг, электроэнергииучитываются в расходах, уменьшающих величину доходов, в том случае, еслиони являются экономически оправданными, а также документальноподтверждены договором с энергоснабжающей организацией или инымдокументом, подтверждающим факт их оплаты.
     По нашему мнению, ваша организация, используя квартиру под офис,затраты на ее содержание (коммунальные услуги, электроэнергию) можетучитывать в целях налогообложения при соответствии вышеназваннымкритериям.
     Однако специалисты ФСН России могут данные расходы не принять вцелях налогообложения, руководствуясь ссылкой на ст. 288 ГК РФ, в которойопределен запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учрежденийи организаций. Поэтому расходы на содержание данных квартир ими считаютсядокументально не подтвержденными, а значит, их нельзя признать в целяхналогообложения.
     По их мнению, можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль навеличину таких расходов, но только после перевода квартиры в нежилойфонд.
     В противном случае организации надо быть готовой отстаивать своюпозицию в суде.

М. ФИЛИПЕНКО,
ведущий эксперт Консультационного
центра "ЭЖ"

Амортизация жилого фонда: быть или не быть?

Чиновники решили, что нельзя начислять амортизацию по жилому фонду компаний. По мнению Минфина России, квартиры не являются основными средствами в налоговом учете. "УНП" составила план действий для тех компаний, которые согласятся с суждением Минфина, и для тех, которые будут его оспаривать.

В двух недавно вышедших Письмах специалисты финансового ведомства заявили, что по жилищному фонду амортизация не начисляется. В Письме от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137 министерство сообщило, что такие объекты не относятся к амортизируемому имуществу. Правда, конкретных аргументов в обоснование своей позиции чиновники не привели.

Несколько прояснило ситуацию Письмо Минфина России от 15.05.2006 N 07-05-06/116. Амортизация по объектам жилого фонда не начисляется, поскольку их нельзя отнести к основным средствам. То есть к имуществу, используемому в качестве средств труда для производства и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или для управления организацией. Это условие признания объектов основными средствами для налога на прибыль содержит п. 1 ст. 257 Налогового кодекса.

Установим плату

Основной аргумент финансового ведомства: чтобы жилфонд был признан основным средством, он должен использоваться в качестве средства труда.

Цитируем документ. "Производственная деятельность — совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг" (ст. 209 Трудового кодекса РФ).

Значит, квартиры будут считаться основными средствами, если организация станет их использовать в качестве средств труда для оказания услуг. И если компания берет с проживающих в ее квартирах сотрудников плату, то квартиры будут считаться основными средствами.

Как ООО на УСН учесть квартиру, купленную для сдачи в аренду

В этом случае не возникнет проблем с принятием сумм амортизации в налоговом учете, что подтвердили эксперту "УНП" в управлении администрирования налога на прибыль ФНС России.

Чтобы плата за проживание не стала обременительной для работника, можно предусмотреть компенсацию таких расходов. Если ее прописать в трудовом договоре, то компания сможет учесть компенсацию для налога на прибыль (п. 25 ст. 255 НК РФ). Тогда на сумму выплаты придется начислить ЕСН (п. п. 1, 3 ст. 236 НК РФ). Кроме того, с компенсации удерживается НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Впрочем, ЕСН и НДФЛ организации нужно было платить, если сотрудник на основании трудового договора проживал в квартире без оплаты. Налоги нужно было определять исходя из рыночной стоимости аренды (п. 4 ст. 237, п. 1 ст. 211 НК РФ).

Устанавливая арендную плату, стоит помнить, что на нее нужно начислить НДС, за исключением случаев, когда работник-арендатор является иностранцем (тогда организация может воспользоваться льготой по п. 1 ст. 149 НК РФ). Напомним, что налоговики вправе проверить правильность применения цены, только если она отклоняется более чем на 20 процентов по аналогичным операциям компании (п. 2 ст. 40 НК РФ).

Будем спорить

Предположим, компания продолжит начислять амортизацию по квартирам, в которых бесплатно проживают сотрудники. Тогда нужно быть готовым к судебным спорам. Какими аргументами может запастись компания?

Мы предлагаем обратить внимание на определение амортизируемого имущества, данное в п. 1 ст. 256 НК РФ. Это имущество и объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности и используются им для извлечения дохода. Независимо от того, предоставляются квартиры сотрудникам по трудовым договорам или за плату, жилфонд соответствует требованиям НК РФ (о стоимости и сроке полезного использования не говорим, поскольку выполнение этих условий в отношении жилфонда очевидно). В составе имущества, по которому амортизация не начисляется, объекты жилищного фонда не значатся (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Что касается ст. 257 Кодекса, на которую ссылаются специалисты финансового ведомства, то она лишь подразделяет амортизируемое имущество на основные средства и нематериальные активы. Такое деление амортизируемого имущества подтверждает и п. 1 ст. 258 Кодекса. В нем сказано, что при определении группы для амортизируемого имущества рассматривается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности организации.

Если объекты жилфонда (амортизируемое имущество) не считаются основными средствами, как говорит Минфин, то тогда что это? Согласитесь, что квартиры вряд ли можно назвать нематериальными активами…

Кстати… Не забудьте об изменениях в бухучете

В бухгалтерском учете объектов жилищного фонда с этого года произошли изменения. До 1 января 2006 г. по такому имуществу амортизация не начислялась (п. 17 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" в прежней редакции). Его стоимость списывалась через начисление износа, который учитывался за балансом.

С выходом Приказа Минфина России от 12.12.2005 N 147н, который внес изменения в ПБУ 6/01, объекты жилищного фонда исключены из состава имущества, не подлежащего амортизации. Теперь амортизация по такому имуществу начисляется в общем порядке.

Новый порядок списания стоимости основных средств можно применять только по отношению к тем объектам, которые приобретены после 1 января 2006 г. Такие разъяснения специалисты Минфина России дали в Письме от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129. По жилфонду, который уже числился на балансе организации до внесения изменений в ПБУ 6/01, компания продолжает начислять износ.

Данное разъяснение не задевает интересы компаний в части уплаты налога на имущество. База по этому налогу рассчитывается исходя из остаточной стоимости основных средств (п. 1 ст. 375 НК РФ). Последняя определяется с учетом амортизации, а если она не начисляется — износа по той же норме. Для расчета налога на имущество годовую сумму износа нужно распределить на 12 месяцев (Письмо Минфина России от 18.04.2005 N 03-06-01-04/204).

А.Илюшечкин

Эксперт "УНП"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *