Справочник

Обеспечительная купля продажа

По определению сделка — это действия граждан и юридических лиц, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности.

Типовой образец договора купли-продажи с отлагательным условием

Сделка в большинстве случаев закрепляется договором.

Сделка с отлагательным условием — это сделка, когда стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Сделка с отменительным условием — это сделка, когда стороны стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Сделки совершаются под условием только в том случае, если результат сделки ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.

Условие не должно зависеть от сторон, совершающих сделку. Оно должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер. Обе стороны сделки находятся в равном положении, т.к. в момент совершения сделки им не известно, наступит условие или нет. Стороны могут установить срок, в течение которого условие имеет силу.

Вообще говоря, отлагательные и отменительные условия характеризуются следующими чертами:

  • Неизвестно, наступит условие или нет, поэтому оно не может быть неизбежным (нельзя в качестве такого условия указать истечение срока, наступление определенного периода года и пр.).
  • Условие должно быть в принципе возможным. В противном случае оно никогда не наступит и, следовательно, не сможет оказать влияние на динамику правовой связи.
  • В момент совершения сделки условие еще не существует, оно может появиться лишь в будущем (а может и не появиться).

Условием может быть событие или действие, причем действие как третьих лиц, так и, при определенных условиях, лиц, совершивших сделку. Однако действия последних могут быть отлагательным или отменительным условием лишь при наличии определенных обстоятельств; возможные действия этих лиц могут квалифицироваться в качестве отлагательных или отменительных условий только с учетом конкретных обстоятельств.

Дело в том, что если возникновение или прекращение прав и обязанностей будет обусловлено действием стороны, совершаемым по своему усмотрению (ее произволом), то окажется возможным наступление или ненаступление условия по воле стороны. И следовательно, исчезает одна из черт отлагательного и отменительного условий — должно быть неизвестно, наступит условие или нет. Стало быть, по общему правилу наступление/ненаступление условия не должно зависеть от воли сторон.

Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Программа учета рееста договоров с условием

Виды договоров с условием

  • Договор на поставку ювелирных изделий с отлагательным условием
  • Договор на поставку ювелирных изделий с отменительным условием

Обеспечительная купля-продажа: теория и практика

Александр Асриянц, юрист юридической компании "Правовой центр "ДВА М".

Статья 329 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться как неустойкой, залогом, поручительством, банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, так и иными способами, предусмотренными законом или договором. Однако стороны, решившие установить договорный способ обеспечения исполнения обязательств, на практике могут столкнуться с серьезными трудностями.

В юридической литературе среди договорных способов обеспечения исполнения обязательств назывались следующие: товарная неустойка, фидуциарный залог, резервирование права собственности, условная продажа (Хаметов Р., Миронова О. Обеспечение исполнения обязательств: Договорные способы // Российская юстиция. 1996. N 5. С. 20), залог "банковских счетов" и др. Из них наибольшее распространение получили условная купля-продажа и фидуциарный залог.

Однако судебная практика в целом негативно относится к квалификации подобного рода соглашений. Рассмотрим мотивацию судов в пользу притворности договоров обеспечительной купли-продажи на примере одного из дел арбитражных судов Московского региона.

Между ОАО "ТСК БОР" (продавец) и ООО "Инвест-Трейд" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, обеспечивающий исполнение обязательств продавца перед покупателем как поручителем по кредитному договору, заключенному между КБ "Система" (ООО) и ОАО "ТСК БОР".

Предмет купли-продажи (земельный участок со строениями) перешел в собственность поручителя, о чем была сделана соответствующая запись в реестре прав на недвижимое имущество. Поручитель был обязан оплатить стоимость земельного участка только при предъявлении банком требований об уплате денежных средств поручителем вместо должника. При своевременном исполнении обязательств по возврату долга стороны предусмотрели расторжение договора купли-продажи с регистрацией перехода права собственности на земельный участок со строениями к должнику. В противном случае покупатель оплачивал стоимость земельного участка путем ее зачета в счет задолженности продавца по кредитному договору и оставался собственником земельного участка со строениями.

Должник кредит не возвратил. После уплаты поручителем суммы кредита банку вместо должника поручитель осуществил оплату стоимости земельного участка со строениями путем ее зачета в счет своих требований к должнику по кредитному договору. В свою очередь, должник обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей залог.

Суд первой инстанции своим решением (оставленным без изменения апелляционным судом) иск удовлетворил, указав на взаимосвязь договоров поручительства, кредита и купли-продажи, отсутствие у продавца намерения передать право собственности на земельный участок покупателю, а также на обеспечительный характер договора купли-продажи.

В свою очередь, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляции отменил, а дело передал на новое рассмотрение, поскольку судом не было указано, какие конкретные действия были выполнены сторонами для достижения правового результата, предусмотренного ст. 334 ГК РФ для договора залога.

При новом рассмотрении дела спорный договор повторно был признан притворной сделкой, прикрывающей залог. Суд сделал вывод о том, что договор купли-продажи носит обеспечительный зависимый от договора поручительства характер. Вместе с тем по своей правовой природе договор купли-продажи является самостоятельным видом договора, что исключает возможность обеспечения с его помощью исполнения иных обязательств. Установленный в оспариваемом договоре способ обеспечения относится к не поименованным в ГК РФ. Но так как отношения сторон схожи с залоговыми, по аналогии закона к данным отношениям применимы положения § 3 главы 23 ГК РФ о залоге, а договор купли-продажи является ничтожным в силу притворности как прикрывающий залог.

Девятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе второе решение суда первой инстанции.

Доводы о притворности и закон

На наш взгляд, описанный выше подход суда к сделке обеспечительной купли-продажи противоречит положениям действующего законодательства и не находит однозначного подтверждения в судебной практике.

Как правило, на момент рассмотрения споров о признании договоров обеспечительной купли-продажи притворными сделками сторонами выполнено большинство его условий: о переходе права собственности на продаваемую вещь, о передаче вещи по передаточному акту и об оплате вещи путем зачета ее стоимости в счет просроченной задолженности.

В научной литературе неоднократно отмечалось, что прикрывающая сделка в отличие от скрытой является мнимой и права и обязанности, ей соответствующие, не реализуются сторонами. Стороны выполняют только те обязанности, которые совпадают с обязанностями сторон по скрытой сделке (Кузнецова О. Мнимые и притворные сделки в гражданском праве // Законодательство. 2006. N 6. С. 17). Аналогичные положения, по существу, предусмотрены ч. 2 ст. 170 ГК РФ и подтверждаются сложившейся судебной практикой (Постановление ФАС МО от 25.05.2005 N КГ-А40/3967-05-А).

По нашему мнению, реальное исполнение договора купли-продажи исключает возможность его квалификации в качестве притворной сделки. К такому выводу приводит и анализ практики применения арбитражными судами ч. 2 ст.

Прошу привести примеры пунктов в договоре купли-продажи с отлагательным условием в порядке

170 ГК РФ (См.: Постановление ВАС РФ от 01.11.2005 N 2521/05, Постановление ФАС МО от 20.12.2005 N КГ-А40/12780-05, Постановление ФАС МО от 13.01.2005 N КГ-А40/12541-04).

Необходимо отметить, что договор обеспечительной купли-продажи не является притворной сделкой также по причине отсутствия волеизъявления обеих сторон на заключение договора о залоге и достижения соответствующих правовых результатов.

Судебная практика применения ч. 2 ст. 170 ГК РФ исходит из того, что для признания сделки притворной необходимо установить наличие воли обеих сторон договора на исполнение скрытой сделки.

Правовым последствием, предусмотренным ст. 334 ГК РФ для договора залога, является получение кредитором удовлетворения по неисполненному обязательству из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Однако при заключении договоров обеспечительной купли-продажи у кредитора, напротив, отсутствует намерение получать удовлетворение из стоимости реализованного предмета залога, поскольку при заключении договоров воля кредитора направлена на удовлетворение своих требований за счет передачи права собственности на определенное в договоре имущество должника.

На наш взгляд, волеизъявление кредитора на возмездное (в счет имеющейся задолженности) приобретение вещи в собственность характерно именно для договоров купли-продажи.

Принципиально и то, что обусловленность возникновения обязательств по договорам обеспечительной купли-продажи исполнением обязательств по иным договорам сама по себе не может означать притворности обеспечительных договоров. Статья 157 ГК РФ разрешает заключать сделки под условием. В том числе не противоречит закону сделка, в которой стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, в отношении которого не известно, наступит оно или нет. Таким обстоятельством вполне может быть исполнение или неисполнение должником обязательств по иному договору. Следовательно, договоры обеспечительной купли-продажи надлежит квалифицировать как законные сделки, заключенные под отлагательным условием.

Обозначенная точка зрения нашла свое отражение и в юридической литературе. Например, А.А. Маковская указывает, что "нормы ГК РФ о залоге не могут применяться по аналогии к другим способам обеспечения" (Маковская А. Залог денег и ценных бумаг. 2000. С. 27).

Судебная практика по аналогичным спорам

Практика рассмотрения аналогичных дел арбитражными судами неоднозначна.

В первую очередь следует напомнить о Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.10.98 N 6202/97, признавшем недействительным в силу притворности как прикрывающий соглашение о залоге договор купли-продажи, обеспечивавший исполнение продавцом своих обязательств по кредитному договору. Свою позицию ВАС РФ обосновал тем, что договор купли-продажи был связан с кредитным договором, а волеизъявление сторон было направлено на залог акций, что подтверждается установленным договором правом на обратный выкуп акций при исполнении продавцом своих обязательств по кредитному договору.

Указанное Постановление подвергалось критике главным образом со стороны участников фондового рынка, поскольку оно поставило под сомнение законность распространенных сделок РЕПО. В частности, отмечались ошибочность предпосылки, что любая сделка, схожая с залогом, таковой и является, и что судом игнорируются положения ст. 329, 421 ГК РФ.

Анализ судебных актов позволяет сделать вывод о том, что при установлении притворности названных сделок суды главным образом исходят из отсутствия у сторон намерения осуществить передачу права собственности на имущество, поскольку такое имущество является залоговым обеспечением (См.: Постановление ФАС МО от 29.05.2006 N КГ-А40-4347-06, Постановление ФАС ВСО от 02.03.2005 N А19-14857/04-47, Постановление ФАС ПО от 16.01.2003 N А55-13888/02-24). Справедливости ради стоит отметить, что в рассматриваемых делах аргументы о том, что обеспечительная купля-продажа является иным способом обеспечения, не поименованным в ГК РФ, сторонами не приводились.

Доводы судов, отказывающих в удовлетворении исков о признании договоров обеспечительной купли-продажи недействительными, сводятся к следующему.

ФАС ДО, рассмотрев дело о признании недействительным договора купли-продажи ценных бумаг с правом обратного выкупа, пришел к выводу о признании законности сделки по причине легализации подобных сделок (операций РЕПО) ст. 282 НК РФ, регламентирующей специальный режим их налогообложения, а также в силу принципа свободы заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (Постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А51/05-1/1423).

В другом случае, подтверждая действительность оспариваемого по мотивам притворности договора купли-продажи, суд кассационной инстанции пояснил, что так как стороны осуществили передачу права собственности на предмет купли-продажи, договор ничтожным признан быть не может. Также судом со ссылками на ст. 421 и 157 ГК РФ был сделан вывод о допустимости включения в текст договора отменительного условия, в том числе и предусматривающего право обратного выкупа при надлежащем исполнении продавцом своих обязательств по обеспечиваемой сделке (Постановление ФАС СЗО от 12.01.2005 N А56-6381/04). К аналогичным выводам пришел и ФАС ЗСО (Постановление ФАС ЗСО от 10.11.2003 N Ф04/5756-657/А81-2003).

ФАС ВСО, отменяя решение суда о признании договора обеспечительной купли-продажи притворным как прикрывающим залог, указал, что данный способ обеспечения залогом не является, а относится к иным, не поименованным в ГК РФ способам обеспечения. По этой причине судом сделан вывод о необоснованности признания такого договора ничтожным в силу притворности (Постановление ФАС ВСО от 25.02.2000 N А19-12257/98-23).

Интересна и позиция ФАС ЦО, который в одном из своих постановлений отметил, что ссылка истцов на заключение договора купли-продажи с целью исключить трудности с оформлением договора залога, напротив, подтверждает, что их воля, как и воля покупателя, была направлена на заключение именно договора купли-продажи, а не какого-либо иного договора (Постановление ФАС ЦО от 21.07.2006 N А68-ГП-303/17-05).

К сожалению, нежелание судов воспринимать выходящие за установленные ГК РФ рамки правовые конструкции замедляет развитие оборота, так как предусмотренные ГК РФ способы обеспечения нередко оказываются недостаточно эффективными.

При признании договоров обеспечительной купли-продажи ничтожными в силу притворности кредитор лишается права как на удовлетворение своих требований за счет предмета купли-продажи, так и на их удовлетворение путем продажи предмета залога с торгов. В частности, в рассмотренном в настоящей статье деле ОАО "ТСК БОР" не только не вернуло полученный кредит, но и осталось собственником земельного участка.

Хочется выразить надежду, что российские суды будут воспринимать конструируемые сторонами договорные формы обеспечения исполнения обязательств не как полулегальные схемы, направленные на разорение должника и умышленный обход закона, а как обычное и правомерное явление, характерное для развитого, гражданского оборота.

Договор купли-продажи нежилого помещения (с отлагательным условием по оплате)

г.

Отлагательное условие

_____________ "___"__________ ____ г.

__________________, именуем__ в дальнейшем "Продавец", в лице __________________, действующ___ на основании __________________, с одной стороны, и __________________, именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице __________________, действующ___ на основании __________________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение (далее по тексту — "Объект"), расположенное по адресу: ___________________, этаж ____, помещение ____, комната ____, кадастровый/условный номер ____________.

1.2. Объект состоит из _____ кабинетов общей площадью ______ кв. м, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от "___"_________ ____ г., Свидетельство N ______ выдано ________________ "___"__________ ____ г.

1.3. Стоимость Объекта составляет ______ (___________) рублей согласно справке ___________________________________________________________________ (указать выдавший орган управления или организацию) от "___"________ ___ г. N ________. Объект по соглашению Сторон оценивается в _______ (_____________) рублей.

1.4. К Объекту подключены: электроэнергия, водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление, газ, телефон, кабельное телевидение, Интернет, _______________.

Объект оборудован ___________________________________.

1.5. Оборудование и коммуникации Объекта Сторонами проверены, находятся в исправном состоянии, за исключением ______________________.

1.6. Обслуживание жилого дома осуществляет: __________________________. (собственник, управляющая организация, ТСЖ и т.п.) 1.7. Услуги по ______________________________________________ оказывает (охране, уборке, выносу мусора и т.п.) _________________ на основании _________________ от "___"__________ ____ г. N ______. 1.8. Особые отметки: _________________________________________________. 1.9. На момент заключения Договора Объект не отчужден, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, иными правами третьих лиц не обременен. Вариант. Объект обременен ____________________________________________, (ипотекой, залогом, сервитутом, арендой, рентой и т.п.) договор от "___"__________ ____ г. N _____, срок действия которого истекает "___"__________ ____ г. Свидетельство о праве выдано "___"_________ ____ г. N ______. 1.10. Оплата Объекта и переход права собственности на него к Покупателю обусловлены наступлением _________________________________________________. (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) В случае ненаступления ________________________________________________ (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) в течение _____ дней с момента заключения Договора такое отлагательное условие считается ненаступившим. При этом Объект возвращается Продавцу по акту, а в случае государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю Стороны совершают необходимые действия по государственной регистрации перехода прав собственности обратно к Продавцу.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Подготовить Объект к передаче, включая составление акта о приеме-передаче Объекта, являющегося неотъемлемой частью Договора.

2.1.2. Передать Покупателю Объект по акту в срок до "___"__________ ____ г.

2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Уплатить Сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.

2.2.2. Перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть Объект и проверить его состояние.

2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на Объект ___________________________________________________________. (указать сторону, или соотношение в котором стороны несут расходы)

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет ______ (_________) рублей, в том числе НДС ______ (_________) рублей.

3.2. Покупатель платит Сумму Договора в следующем порядке:

3.2.1. В случае _______________________________________________________ (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) перечисляется вся сумма единовременно не позднее __________ дней с момента наступления _____________________________________________. (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ)

Вариант:

— __________ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, перечисляется не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора;

— ________ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, перечисляется не позднее __________ дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода прав на Объект;

— __________ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ______ (__________) рублей, в том числе НДС ________ (____________) рублей, перечисляется не позднее _____________ дней с момента наступления _____________________________________________. (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ)

3.3. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Продавцом расчетный счет.

3.4. В случае ненаступления отлагательного условия Продавец возвращает полученные от Покупателя Суммы, за вычетом средств, связанных с регистрацией перехода прав на Объект.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной Суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.1.3 и п. 2.2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ______ (__________) рублей.

4.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне __________________________________________________________________________. (убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек/ убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками/ только убытки/ только предусмотренные Договором неустойки)

4.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ______________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный ________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.2. К Договору прилагаются:

— копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект;

— копия кадастрового паспорта Объекта;

— ________________________________.

8.3. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Продавец Покупатель Наименование: ___________________ Наименование: ___________________ Адрес: __________________________ Адрес: __________________________ ОГРН ____________________________ ОГРН ____________________________ ИНН _____________________________ ИНН _____________________________ КПП _____________________________ КПП _____________________________ Р/с _____________________________ Р/с _____________________________ в _______________________________ в _______________________________ К/с _____________________________ К/с _____________________________ БИК _____________________________ БИК _____________________________ ОКПО ____________________________ ОКПО ____________________________ Продавец Покупатель ____________________ (__________) ___________________ (___________) М.П. М.П.

<1> Следует выбрать между п. 2.1.3 и п. 2.2.3. Одновременно в тексте Договора их указывать нельзя.

Комментарии:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *