Справочник

Оспаривание права собственности на недвижимость

В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости — квартир, домов, земельных участков, иных объектов недвижимости — законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому, а так же регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества. Государственная регистрация, ее возникновение и прекращение, как по обоюдной воле сторон, так и по решению суда, имеет ряд особенностей, которые в значительной степени урегулированы не только действующим законодательством, но и судебной практикой.

Прежде всего государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, право это может быть оспорено только в судебном порядке. Такие споры рассматриваются в порядке искового производства. Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. При этом регистрирующий орган  не является надлежащим ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судебная защита нарушенных прав и законных интересов имеет временные границы — установленный законом срок исковой давности.

Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимое имущество

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности по данным искам начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем, в силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Указанная позиция отражена в Постановлении Пленума Верховного суда Российской федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав».

Течение срока исковой давности приостанавливается при условии, если указанные в настоящей статье обстоятельства возникли или продолжали существовать в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

Со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев — до срока давности.

Если иск оставлен судом без рассмотрения, то начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается в общем порядке.

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Специалист-эксперт

отдела правового обеспечения                                                                                                           Я.И. Дьяченко

 

Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость (Подшивалов Т.П.)

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество. Новые правила защиты нарушенных прав

К вопросу об оспаривании государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Туктамышев А.Р., Институт экономики управления и права г. Казань, соискатель ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

В настоящее время сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок и особым процедурным порядком оборота данных объектов.

Однако в действующем законодательстве существует ряд пробелов в данной сфере.

Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество

Например, законодательство Российской Федерации не регламентирует вопросы, связанные с тем, как действовать регистрирующему органу в случае принятия судом решения о признании недействительным основания перехода права собственности на недвижимое имущество (при оспаривании сделок, актов компетентных органов и т.п.).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке, при этом акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле ст. 13 ГК РФ, как не имеющий властного характера. Он является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

<1> Российская газета. 1997. 30 июля; Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

По смыслу ст. 2 указанного Федерального закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права. Следовательно, в данном случае ответчиком по исковому заявлению будет другой субъект, нежели орган по государственной регистрации прав на недвижимость (если последний выступает в качестве органа государственной исполнительной власти, а не в качестве субъекта гражданских правоотношений).

Что касается юридической ответственности органа по регистрации прав, то данному вопросу непосредственно посвящены п. 5 ст. 2 и ст. 31 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых говорится о том, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Данные правовые нормы нашли отражение и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 апреля 2002 г.

N 11879/01 <2>.

<2> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 8.

Конкурсный управляющий акционерного коммерческого банка "Солид-банк" (далее — банк) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к Адыгейскому республиканскому учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности к гражданам И.Г. Чуяко, А.Х. Хагурову, О.Н. Ефременко на помещение площадью 175,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 19.

Решением по настоящему делу от 6 августа 2001 г. исковые требования удовлетворены. Однако в протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение суда отменить, производство по делу прекратить. Президиум считает, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Квалифицируя данный спор как требование банка к государственному органу о признании его актов недействительными, суд не учел, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Поэтому такое требование не могло быть разрешено без привлечения в качестве ответчиков правообладателей зарегистрированного права — граждан И.Г. Чуяко, А.Х. Хагурова, О.Н. Ефременко.

Однако при оспаривании государственной регистрации права на недвижимое имущество заявитель зачастую указывает на ничтожность сделки, представленной на регистрацию, ссылаясь на то, что данная сделка не нуждается в оспаривании, так как ничтожна независимо от признания ее таковой судом. В связи с чем зарегистрированное право оспаривается путем подачи заявления о признании недействительной государственной регистрации данного права, и в качестве ответчика указываются органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

О возможности оспаривания не только зарегистрированного права в виде требования о признании недействительной государственной регистрации и свидетельства о государственной регистрации права говорится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июня 2001 г. N 193/01 <3>.

<3> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 11.

Государственное предприятие "Коммерческая фирма "Пищепромсырье" (далее — предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества города Москвы о признании недействительными свидетельства на право собственности от 17 декабря 1998 г. N 00-02688/98 и свидетельства о внесении в реестр собственности на территории города Москвы от 30 ноября 1998 г. N 014573, серия Б на здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Боровая, д. 3, стр. 22, площадью 548,5 кв. м, выданных обществу с ограниченной ответственностью "Чайсервис".

Решением от 5 августа 1999 г. исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 1 октября 1999 г. решение оставлено без изменения. Президиум также считает, что решение от 5 августа 1999 г. и Постановление апелляционной инстанции от 1 октября 1999 г. Арбитражного суда города Москвы по указанному делу необходимо оставить в силе.

Очевидно неоднозначное отношение судебных органов к вопросу оспаривания зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

Из анализа Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и изданных для его реализации инструкций можно сделать вывод: отсутствует четкое указание на то, что понимается под решением суда, установившим права на недвижимое имущество. Данный вопрос актуален в связи с тем, что в решении суда не обязательно может присутствовать такая фраза, как "признать право собственности (аренды и т.п.) на недвижимое имущество", или оно может содержать не все сведения, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав.

Кроме того, может быть признана недействительной сделка, заключенная с добросовестным приобретателем, при отсутствии решения о виндикации такое решение не может служить основанием для прекращения права собственности.

Также необходимо отметить, что в действующем законодательстве отсутствуют правовые нормы, регулирующие процедурный порядок применения последствий признания недействительными сделок, подлежащих государственной регистрации, что, в свою очередь, нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Отказывая в удовлетворении иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что соответствующие нормы материального права — ст. 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по предмету заявленного иска не применяются, поскольку не регулируют последствия недействительности ничтожных сделок. Пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве последствий недействительности сделки предусматривает возврат каждой из сторон всего полученного по сделке. Законодательством не предусмотрено такое последствие недействительности сделки, как признание недействительным ненормативного акта (акта государственной регистрации) <4>.

<4> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 сентября 2003 г. N 8093/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. N 2.

Очевидно, что доводы судов апелляционной и кассационной инстанций ошибочны, так как согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Поэтому регистрационная запись о праве собственности, основанная на сделке, признанной судом ничтожной, не может быть сохранена.

На наш взгляд, наряду с правовыми нормами, регулирующими последствия недействительности сделок, необходимо законодательно закрепить положения, которые бы регулировали процедурный порядок исполнения решений судов в случае признания недействительными сделок, подлежащих государственной регистрации.

Также мы считаем, что в законодательство о регистрации недвижимости следует включить такие понятия, как "аннулирование", "погашение записи в ЕГРП", так как такие требования зачастую заявляются в арбитражный суд, в связи с чем необходимо четко разъяснить порядок (возможность) их рассмотрения.

На основании вышеизложенного представляется целесообразным издание регистрирующими органами разъяснений по данному вопросу, а также разъяснение высших судебных органов, которое дало бы возможность участникам хозяйственного оборота не тратить напрасно время на заявление требований, которые не могут быть удовлетворены, формулируя их надлежащим образом. Также это, несомненно, может повысить эффективность исполнения принимаемых судебных актов, прозрачность и доступность для понимания их правовых последствий.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *