Справочник

Патент на сдачу квартиры

Сколько стоит патент на сдачу квартир в аренду

Сдавая квартиру в аренду, в некоторых регионах предприниматель может применять УСНО на основе патента <1>. Такая возможность предусмотрена уже во многих субъектах РФ.

Напоминаем, что при этом спецрежиме вы платите налог исходя не из реальных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода <2>. Годовая стоимость патента, которую, собственно, и нужно уплатить в бюджет, равна условному доходу, умноженному на налоговую ставку 6%. Некоторые регионы продифференцировали показатель потенциально возможного годового дохода в зависимости от численности населения населенного пункта, количества комнат в жилом помещении и числа наемных работников <3>.

К сведению

О том, как уплачивать налоги при сдаче в аренду квартиры, читайте на с. 65.

Отметим, что НК РФ содержит норму, согласно которой размер потенциально возможного годового дохода ежегодно подлежит индексации на коэффициент-дефлятор <3>. И, естественно, встает вопрос, кто должен проводить такую индексацию: органы власти субъекта РФ, налоговики или сами налогоплательщики.

Из авторитетных источников

Тараканов Сергей Александрович, советник государственной гражданской службы Российской Федерации 3 класса

"При патентной УСНО размер потенциально возможного годового дохода должен ежегодно индексироваться на коэффициент-дефлятор законами субъектов РФ. Если же подобные законы в данном субъекте РФ не были приняты, сами предприниматели пересчитывать размер потенциально возможного годового дохода с учетом коэффициента-дефлятора не должны. Налоговая инспекция также не вправе самостоятельно пересчитывать размер потенциально возможного годового дохода.

Поэтому, если в субъекте РФ не принят закон, индексирующий на очередной год размер потенциально возможного годового дохода с учетом коэффициента-дефлятора, при определении годовой стоимости патента применяется такой же размер дохода, как и в прошлом году".

Приведем перечень регионов, в которых введена патентная УСНО, и годовую стоимость патента в них.

Код
региона
Наименование
субъекта РФ
Нормативный
документ
Потенциально возможный
годовой доход при
сдаче в аренду
собственных жилых
помещений (пример),
руб.
Годовая
стоимость
патента
(графа 4 x
6%), руб.
1 2 3 4 5
01 Республика
Адыгея
Закон
от 29.11.2005
N 377
20 000 (при
численности населения
населенного пункта
более 100 тыс. чел.)
1 200,00
02 Республика
Башкортостан
Закон
от 01.10.2007
N 465-з
150 000 (при сдаче
1-комнатных квартир
(жилых домов)
в г. Уфе)
9 000,00
03 Республика
Бурятия
Закон
от 26.11.2002
N 145-III
67 000 (г.

Сколько стоит патент на сдачу квартир в аренду

Улан-Удэ)

4 020,00
05 Республика
Дагестан
Закон
от 03.02.2009
N 6
40 200 2 412,00
07 Кабардино-
Балкарская
Республика
Закон
от 24.11.2005
N 85-РЗ
90 000 (г. Нальчик) 5 400,00
11 Республика
Коми
Закон
от 10.11.2005
N 114-РЗ
111 000 (для жилых
помещений в
г. Сыктывкар, г. Ухта,
г. Усинск)
6 660,00
12 Республика
Марий Эл
Закон
от 07.11.2005
N 33-З
76 000 (г. Йошкар-Ола) 4 560,00
13 Республика
Мордовия
Закон
от 28.11.2005
N 75-З
90 000 (при
численности населения
населенного пункта
более 20 тыс. чел. и
без привлечения
наемных работников)
5 400,00
16 Республика
Татарстан
Закон
от 03.10.2008
N 81-ЗРТ
30 000 1 800,00
17 Республика
Тыва
Закон
от 28.11.2005
N 1483 ВХ-1
90 000 (городской
округ)
5 400,00
18 Удмуртская
Республика
Закон
от 07.11.2007
N 58-РЗ
40 000 (г. Ижевск) 2 400,00
19 Республика
Хакасия
Закон
от 05.11.2008
N 60-ЗРХ
80 000 (г. Абакан) 4 800,00
20 Чеченская
Республика
Закон
от 11.04.2008
N 10-РЗ
20 000 (города и
отдельные райцентры)
1 200,00
21 Чувашская
Республика
Закон
от 23.07.2001
N 38
225 962 (г. Чебоксары) 13 557,72
75 Забайкальский
край
Закон
от 23.07.2008
N 10-ЗЗК
258 000 (г. Чита) 15 480,00
24 Красноярский
край
Закон
от 18.11.2008
N 7-2395
88 000 (г. Красноярск,
г. Норильск, Северо-
Енисейский район)
5 280,00
25 Приморский
край
Закон
от 02.11.2005
N 292-КЗ
120 000 (г. Находка,
г. Владивосток,
г. Артем,
г. Уссурийск)
7 200,00
29 Архангельская
область
Закон
от 26.06.2008
N 536-28-ОЗ
60 000 (на территории
городских округов и
административных
центров муниципальных
районов)
3 600,00
31 Белгородская
область
Закон
от 12.09.2005
N 216
24 000 1 440,00
42 Кемеровская
область
Закон
от 17.10.2006
N 119-ОЗ
120 000 (городские
округа: Кемерово и
Новокузнецк)
7 200,00
43 Кировская
область
Закон
от 12.11.2008
N 308-ЗО
120 000 (г. Киров) 7 200,00
50 Московская
область
Закон
от 19.09.2008
N 122/2008-ОЗ
727 900 43 674,00
51 Мурманская
область
Закон
от 22.11.2005
N 681-01-ЗМО
45 000 2 700,00
52 Нижегородская
область
Закон
от 07.06.2006
N 44-З
110 000 (г. Арзамас,
г. Дзержинск,
г. Саров, г. Нижний
Новгород
и отдельные районы)
6 600,00
53 Новгородская
область
Закон
от 30.04.2009
N 523-ОЗ
(вступает в силу
с 01.01.2010)
225 000 13 500,00
54 Новосибирская
область
Закон
от 16.10.2003
N 142-ОЗ
360 000
(г. Новосибирск)
21 600,00
56 Оренбургская
область
Закон
от 16.11.2005
N 2696/468-III-ОЗ
225 000 (г. Оренбург) 13 500,00
58 Пензенская
область
Закон
от 02.04.2009
N 1715-ЗПО
(вступает в силу
с 01.01.2010)
225 000 (г. Пенза) 13 500,00
62 Рязанская
область
Закон
от 07.11.2008
N 157-ОЗ
50 400 (в городах с
численностью населения
100 тыс. чел. и более,
а также при ведении
предпринимательской
деятельности в
пределах придорожной
полосы дорог
федерального и
областного значения)
3 024,00
63 Самарская
область
Закон
от 09.10.2006
N 102-ГД
102 000 (г. Самара,
г. Тольятти)
6 120,00
65 Сахалинская
область
Закон
от 30.11.2005
N 83-ЗО
2 000 000
(г. Южно-Сахалинск,
г. Корсаков,
г. Холмск,
пгт Ноглики)
120 000,00
66 Свердловская
область
Закон
от 21.11.2005
N 101-ОЗ
500 000
(г. Екатеринбург)
30 000,00
67 Смоленская
область
Закон
от 04.04.2006
N 17-з
90 000 (г. Смоленск
и отдельные городские
поселения)
5 400,00
68 Тамбовская
область
Закон
от 10.11.2008
N 446-З
50 000 (г. Тамбов) 3 000,00
69 Тверская
область
Закон
от 01.11.2001
N 179-ОЗ-2
19 500,00
71 Тульская
область
Закон
от 24.11.2006
N 757-ЗТО
24 000 (г. Тула и
г. Новомосковск — без
привлечения наемных
работников)
1 440,00
73 Ульяновская
область
Закон
от 10.10.2008
N 169-ЗО
90 000 (г. Ульяновск,
г. Димитровград)
5 400,00
76 Ярославская
область
Закон
от 30.11.2005
N 69-з
180 000 10 800,00
77 г. Москва Закон
от 29.10.2008
N 52
720 000 43 200,00
79 Еврейская
автономная
область
Закон
от 22.10.2008
N 439-ОЗ
40 200 (г. Биробиджан) 2 412,00
83 Ненецкий
автономный
округ
Закон
от 21.11.2007
N 156-ОЗ
60 000 (в городских
поселениях — без
привлечения наемных
работников, а с 2010
г. — с привлечением
работников <4>)
3 600,00
87 Чукотский
автономный
округ
Закон
от 22.02.2008
N 23-ОЗ
150 000 9 000,00
89 Ямало-
Ненецкий
автономный
округ
Закон
от 18.12.2008
N 113-ЗАО
5 000 (для жилых
помещений в городских
округах — без
привлечения наемных
работников)
300,00

* * *

Выгодно или нет применять патентную "упрощенку" — считайте сами. К примеру, в Москве при средней стоимости аренды 2-комнатной квартиры 28 тыс. руб. в месяц применять патентную УСНО невыгодно. Ведь при обычной УСНО (с объектом налогообложения "доходы") вы заплатите налог 20 160 руб. в год (28 000 руб. x 12 мес. x 6%), а годовой патент обойдется вам в 43 200 руб.

<1> Подпункт 56 п. 2, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ.
<2> Пункты 6, 7 ст. 346.25.1 НК РФ.
<3> Пункт 7 ст. 346.25.1 НК РФ.
<4> Пункт 1 ст. 1 Закона от 16.04.2009 N 25-03.

Н.А.Мацепуро

Юрист

Когда опасно сдавать своё жильё в аренду без открытия ИП

Никто не запрещает собственнику квартиры сдавать ее в аренду за деньги.

Но вот правовое оформление этой деятельности по сей день вызывает ряд вопросов, главный из которых – нужно ли собственнику, который сдает недвижимость, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

От ответа на этот вопрос зависит многое: и как будет происходить налогообложение доходов, полученных от сдачи жилья, и какую ответственность понесет арендодатель.

Разумеется, арендодатели не стремятся регистрировать на себя ИП, поскольку предпринимательство налагает дополнительные обязательства и расходы.

Но налоговая служба не всегда соглашается с тем, что это необязательно, и привлекает к ответственности. Попробуем разобраться, когда же все-таки при сдаче жилья нужно оформить ИП.

В законе содержится достаточно общее определение предпринимательской деятельности: это деятельность самостоятельная, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от реализации товаров, оказания услуг, выполнения работ или пользования имуществом.

Согласитесь, что под это определение можно подвести любую сдачу жилья на возмездной основе.

Например, бабушка сдала комнату студенту на полгода: она самостоятельно нашла арендатора, сдала ему в пользование свое имущество, ежемесячно на протяжении всего срока аренды будет получать арендную плату (т.е.

НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

систематический доход).

При этом нельзя сказать, что она не рискует: никто не гарантирует, что студент не испортит комнату, не прольет соседей, не откажется платить и т.д.

Получается, что как ни крути, а бабушке придется идти в налоговую и регистрироваться в качестве ИП.

И возьмем другую ситуацию: гражданин целенаправленно скупает квартиры, делает в них ремонт и затем пускает в них жильцов за плату – на короткий или длительный срок.

У него есть договоры с агентствами недвижимости, которые поставляют ему клиентов, и больше никакой другой работой он не занимается. Он так же, как и бабушка, должен оформить ИП.

Выходит, что хотя характер их деятельности и соответственно, уровень доходности намного отличаются, к ним предъявляются одинаковые требования.

Учитывая это, высшие суды в свое время постановили:

нельзя считать предпринимательской деятельность по сдаче в аренду недвижимости, если гражданин получил ее по наследству, в дар или приобрел для личных нужд, но ввиду временной ненадобности предоставил ее в пользование жильцам за плату (постановление Верховного суда от 18 ноября 2004 г. № 23).

Поэтому главным критерием для решения вопроса о регистрации арендодателя в качестве ИП является цель приобретения недвижимости: если для личных нужд (для проживания семьи, например), то временная сдача квартиры в аренду не признается предпринимательством.

Аренда нежилых помещений редко вписывается в этот признак, поэтому в таких случаях гражданам следует все же оформить ИП.

Сама налоговая служба сформулировала следующие признаки предпринимательской деятельности по сдаче жилья в аренду (письмо от 25 февраля 2013 г. N ЕД-2-3/125):

— недвижимость приобретается с целью извлечения из нее прибыли,

— собственник ведет учет сделок по сдаче в аренду (т.е. они заключаются и перезаключаются систематически),

— сделки, совершенные собственником в отдельно взятый период, взаимосвязаны между собой (например, заключен договор с агентством недвижимости, затем – с арендатором и т.п.),

— у собственника сложились устойчивые связи с контрагентами (наработана своя клиентская база).

Таким образом, опираясь на практику ФНС, можно сделать вывод, что при сдаче жилья в аренду необходимо оформить ИП, если:

— у собственника есть несколько жилых помещений, которые он постоянно сдает в возмездное пользование и получает с этого свой основной доход,

— собственник сдает помещения в аренду юридическим лицам.

За сдачу недвижимости без регистрации ИП в тех случаях, когда это обязательно, собственнику грозит доначисление НДС и штраф за незаконное предпринимательство (об этом подробнее я писала здесь).

© Сивакова И. В., 2018 г.

Патент на сдачу квартиры в аренду в 2018 году. Налог с аренды квартиры. Сколько и как платить ?

Принято считать, что свободная квартира в столице – источник стабильного и необременительного заработка. Однако продолжающаяся в Москве борьба с «серой» арендой сделала этот бизнес не таким уж доходным. Чтобы спать спокойно, владельцам недвижимости нужно решить, как сдать квартиру легально, и по какой схеме платить налог, чтобы получать максимальную прибыль.

Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.

Покупка, продажа, обмен, аренда квартир и комнат

8-903-170-13-84

Сколько стоит патент на сдачу жилья в аренду

Патентная система для арендодателей в Москве заработала в 2013 году. Столичным жителям, зарабатывающим на сдаче жилья в наем, предложили возможность зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) и приобрести патент на сдачу помещений вместо того, чтобы подавать декларации и платить подоходный налог. Стоимость документа, действующего год, составляет 60 тысяч рублей.

Нововведение было встречено неоднозначно. Основной недостаток предложенной патентной системы – отсутствие гибкости.

Патент на сдачу квартиры в аренду 2018 год москве

Она ориентирована преимущественно на владельцев дорогих квартир. При сдаче в аренду жилья эконом-класса выгоднее по старинке платить НДФЛ – тогда арендодатель отдаст в казну около 30-40 тысяч рублей в год. Индивидуальному предпринимателю помимо покупки патента (60 тысяч рублей) также придется делать страховые отчисления в Пенсионный фонд и Фонд ОМС (около 35 тысяч).

По подсчетам экспертов, такой способ налогообложения выгоден только в том случае, если месячная арендная ставка составляет около 85 тысяч рублей. Для сравнения: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет порядка 35 тысяч рублей, двухкомнатной – 43 тысячи рублей, трехкомнатной – 52 тысячи. Сразу было понятно, что для того, чтобы патенты активно покупали рядовые арендодатели, система должна быть более гибкой. Для расчета стоимости разумно было бы учесть расположение сдаваемого жилья, площадь, примерную стоимость аренды.

Налог на аренду квартир в Москве 2016 – патенты станут доступнее

Именно такая система начнет работать в Москве с 1 января 2015 года, когда в силу вступят поправки в закон «О патентной системе налогообложения». В настоящее время стоимость патента рассчитывается исходя из предполагаемого дохода от аренды в размере 1 млн рублей в год или 5 тысяч рублей в месяц. По новым правилам эта сумма будет зависеть от расположения квартиры на карте Москвы и ее метража:

Для жилья площадью до 50 кв. м:

  • в ЦАО потенциальный доход оценивается в 750 тысяч рублей
  • в остальных округах в пределах МКАД – в 500 тысяч рублей
  • за пределами МКАД – в 350 тысяч рублей

Для квартир в пределах Центрального административного округа, площадь которых составляет 50-100 кв. м, потенциальный доход оценивается в 1,5 млн рублей, для объектов в остальных районах в пределах МКАД – в 1 млн рублей, для остального жилья – в 700 тысяч рублей. Самый высокий налог предстоит платить владельцам просторных дорогих объектов. Для жилой недвижимости площадью более 600 кв. м размер пошлины рассчитывается исходя из потенциального дохода в размере 10 млн рублей (в пределах МКАД) или 7 млн рублей (в остальных округах).

Таким образом, стоимость патента на сдачу жилья в аренду составит от 1,75 тысяч до 50 тысяч рублей в месяц. Она равняется 6% от суммы предполагаемого дохода. Столичные власти надеются, что после дифференциации приобретать патенты будут не только профессиональные рантье, но и рядовые арендодатели. По предварительным оценкам, доход городского бюджета от продажи патентов может достигнуть 600 млн рублей.

Другие варианты уплаты налога

Станут ли патенты популярны среди основной массы арендодателей – покажет время. В любом случае платить налог с доходов от сдачи квартиры можно и по старинке. Россияне имеют право выбрать один из доступных способов – выплачивать 13% процентов от дохода как физическое лицо или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

ИП может выбрать упрощенную систему налогообложения – тогда размер пошлины составит 6% со всех доходов (расходы предпринимателя при этом не берутся в расчет) или 15% с разницы между доходами и расходами. Правда последний способ редко подходит арендодателю, поскольку у них практически нет постоянных трат, которые можно было бы учесть. Какой из способов уплаты налога выбрать – зависит от конкретного случая. Рассчитать примерную сумму налога по каждой схеме можно с помощью специальных онлайн-калькуляторов. 

Письмо Министерства финансов РФ
№03-11-11/52637 от 03.12.2013

ПСН: изменение количества сдаваемых в аренду объектов или размера их площади

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <…> по вопросам применения патентной системы налогообложения <…> сообщает следующее.

В соответствии со статьей 346.43 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется индивидуальными предпринимателями на территориях указанных субъектов Российской Федерации в отношении видов предпринимательской деятельности, определенных пунктом 2 статьи 346.43 Кодекса.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса патентная система налогообложения может применяться в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом пунктом 8 статьи 346.43 Кодекса установлено, что субъекты Российской Федерации вправе устанавливать в отношении указанного вида предпринимательской деятельности размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей), а также увеличивать максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода не более чем в десять раз.

Пунктом 1 статьи 346.45 Кодекса предусмотрено, что документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения.

Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который указан в патенте.

Пунктом 5 статьи 346.45 Кодекса определено, что патент выдается по выбору индивидуального предпринимателя на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года.

В связи с изложенным, если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент действует в отношении всех передаваемых в аренду объектов на срок (налоговый период), указанных в патенте.

Если в течение налогового периода произошло увеличение количества сдаваемых в аренду объектов или размера их площади, то индивидуальный предприниматель вправе подать заявление на получение нового патента на новый налоговый период или применять в отношении данной предпринимательской деятельности иной режим налогообложения.

В случае уменьшения количества сдаваемых в аренду объектов или размера их площади перерасчет налога в рамках действующего патента на осуществлении данной предпринимательской деятельности не предусмотрен.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ Р.А.

Патент для сдачи жилья в аренду

Саакян

Комментарий эксперта

О применении ПСН при увеличении или уменьшении у ИП количества сдаваемых в аренду объектов

В отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, может применяться патентная система налогообложения. Это позволяет подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ.

Количество сдаваемых в аренду обособленных объектов (площадей) влияет на стоимость патента — документа, удостоверяющего право на применение упомянутого …

Налоговый консультант А.А. Соловьев

Аренда жилья: патент, упрощенка, НДФЛ. Выбираем самое выгодное

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *