Справочник

Перепланировка нежилых помещений правовые акты

Содержание

Перепланировка нежилых помещений: инструкция как получить разрешение

Перепланировка нежилых помещений осуществляется довольно часто. Если, например, предприниматель арендует или покупает недвижимость, которая в последствии станет офисом, магазином или складом, то, как правило, всегда нужна перепланировка. Объясняется это просто: нежилое помещение должно соответствовать определенным параметрам, как с точки зрения законодательства РФ, так и с точки зрения самого предпринимателя. Другими словами перепланировка помещения позволяет сделать недвижимость такой, какой ее хотят видеть. Нужно сразу сказать, что перепланировка бывает разной.

В случае, когда задача состоит в улучшении технического и экономического показателей, то есть тогда, когда все коммуникации и функциональное назначение помещение сохраняются, процедура будет очень похожа на ту, которую проходят многие люди при перепланировке жилой площади. Однако в том случае, когда происходит полное перепрофилирование нежилого помещения, владельцу необходимо будет посетить множество инстанций и учреждений.

Что относится к перепланировке нежилого помещения:

  • Изменение метража.
  • Прорезывание оконных и/или дверных проемов, а также их демонтаж.
  • Изменение месторасположения комнат
  • Обустройство дополнительного пространства с целью расширения торговых залов или складских помещений, например, антресольные этажи.
  • Снос помещений, которые зафиксированы в техническом паспорте.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Это самый важный документ, без которого ни один торговый центр, офис, ресторан или магазин не будут перепланированы. Если вы хотите увеличить одно пространство за счет другого, поменять расположение проемов, стен и т. д., вы не сможете реализовать ни одну задумку, если на руках не будет разрешения. Должен провестись точный расчет нагрузки на несущие конструкции, расположенные в помещении, должны провестись другие работы по проектированию. Этим должна заниматься организация, имеющая разрешение на выполнение подобных работ. Также она должна являться членом СРО. Только после проведения всех необходимых действий можно будет думать о разрешении.

Немаловажен и тот факт, где именно находится нежилое помещение, если оно расположено в жилом доме, то при получении разрешения необходимо также учитывать интересы людей, живущих в доме. Для того, чтобы получить разрешение и в дальнейшем узаконить перепланировку нужно обратиться в Мосжилинспекцию. Если помещение находится в отдельно стоящем здании, то органом, который сможет выдать разрешение на перепланировку, станет Межведомственная комиссия префектуры округа.

Основные этапы получения разрешений и согласований перепланировки. Необходимые документы

Выше мы уже говорили о том, в какие органы необходимо обращаться владельцу помещения или лицу, действующего по доверенности. Кроме Заявления вы должны иметь при себе следующие документы:

  • Заверенные у нотариуса копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов.
  • Заверенные у нотариуса копии учредительных документов.
  • Письменное согласие управляющего зданием или согласие от эксплуатационной организации. Оно будет свидетельством того, что никто не против перепланировки конкретного нежилого помещения.
  • Копия техпаспорта, поэтажные планы, экспликации, а также выписка из технического паспорта. На поэтажных планах должно быть четко видно, какие именно изменения планируется внести. Все документы можно получить в БТИ. Важно отметить, что срок их действия не должен превышать 1 год.
  • Разрешительные документы (понадобятся, если меняется функциональное назначение помещения).
  • Договор страхования гражданской ответственности.

После того, как собран весь пакет документов, необходимо обратиться в соответствующий орган. Помните о том, что сроки, за которые должно быть выдано разрешение, ограничены — не более 30 дней. Разрешение вам смогут выдать только после того, как будут проведены согласования с органами надзора.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Безусловно, что узаконивание должно проводиться еще на этапе проектных работ, но на самом деле очень часто возникают такие ситуации, когда узаконивание происходит уже после того, как перепланировка закончена. В основном у владельцу помещения предъявляются претензии со стороны эксплуатационных организаций и Мосжилинспекции.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Мы не будем говорить о том, что делать в такой ситуации, просто хотим обратить ваше внимание на то, что этап узаконивания очень важен. В любом случае лучше сделать все сразу, чтобы в дальнейшем избежать проблем.   

В целом согласование перепланировки нежилого помещения зачастую гораздо более трудоемкое занятие по сравнению с помещениями жилого фонда. В некоторых случаях может понадобится дополнительная документация или проведение дополнительных работ, среди которых разработка плана эвакуации, установка пожаротушителей и пожарных сигнализаций и т. д. Если вы не уверены, что справитесь со всеми делами самостоятельно, лучше обратиться в компанию, которая оказывает соответствующие услуги.

Автор: Владислав Комаров
© www.bisgid.ru — «Бизнес GiD»

Перепланировка нежилых объектов

Как правильно провести перепланировку или реконструкцию нежилых помещений (объектов)? Данным вопросом часто задаются собственники и арендаторы нежилых помещений или объектов. И этот вопрос возникает неспроста. Ведь неправильно оформленная перепланировка или реконструкция может повлечь за собой неблагоприятные правовые, имущественные и даже налоговые последствия. В данной статье будет рассмотрен порядок проведения согласования перепланировки (реконструкции) в нежилых помещениях многоквартирных домов, а так же перепланировка (реконструкция) нежилых объектов (зданий, сооружений).

Для начала рассмотрим порядок перепланировки нежилых помещений в многоквартирном жилом доме. Данные действия регулируются, прежде всего, главой 4 ЖК РФ.

Перепланировка помещения (как жилого, так и нежилого) – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Такая перепланировка разнообразна и по своей сути может состоять из объединения или разъединения санузлов (туалета с ванной), изменения дверных проёмов, монтажа, переноса или создания новых ненесущих стен, разукрупнения или укрупнения многокомнатных квартир, изменения площади нежилых помещений за счёт переоборудования кухни под офис. Устройство дополнительных входов в данное нежилое помещение, ликвидация или оборудование тамбуров и подсобных помещений и т. д.

Нормативно порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Согласно указанному документу нельзя производить работы, которые могут повлечь ущерб прочности, уменьшения её стойкости или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств.

Также перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах в г. Москве регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (далее по тексту – Постановление № 508-ПП). Данный документ содержит в себе требования к перепланировке, а также регламент по согласованию таких работ, требования к составу проекта и т. д.

Так, в данном документе указано, что работы по перепланировке нежилых помещений в многоквартирных домах, при которых может возникнуть угроза безопасности жизни или здоровья граждан, а также возможен риск нанесения урона конструктивной прочности многоквартирного дома, осуществляются на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме. 

В п. 2.2. данного документа указан перечень работ, которые являются перепланировкой:

устройство (перенос) уборных и ванных комнат;
демонтаж перегородок, устройство проёмов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;
устройство несущих стен;
устройство проёмов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
заделка самовольно выполненных проёмов в несущих стенах и перекрытиях и т. д.

Также данный документ содержит запреты на некоторые виды работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах:

ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учёте штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение и т. д.

Производство указанных работ осуществляется на основании решения о согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме с последующим оформлением приёмочной комиссией акта о завершённой перепланировке помещения в многоквартирном доме в соответствии с административным регламентом, утверждённым Правительством Москвы. В соответствии с регламентом, закреплённым в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, согласование перепланировки и оформление акта о завершении такой перепланировки осуществляется Мосжилинспекцией, в частности, службой «одного окна» Мосжилинспекции или многофункциональными центрами предоставления государственных услуг города Москвы (далее – МФЦ).

Адреса и телефоны служб «одного окна» Мосжилинспекции, расположенных по административным округам города Москвы, размещены на официальном сайте Мосжилинспекции http://www.mzhi.ru.

При обращения в данную службу заявителю необходимо представить:

заявление о согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме;
копии правоустанавливающих документов на нежилое помещение в многоквартирном доме;
технический паспорт;
согласие собственников. Заявитель самостоятельно получает согласие на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, являющегося собственностью города Москвы, в Департаменте имущества города Москвы.
подготовленный и оформленный проект перепланировки.

Решение о согласовании применяется в течение двадцати дней (п. 2.14.3 Постановления № 508-ПП).

При получении акта о завершении перепланировки заявителю необходимо представить:

заявление об оформлении акта о завершённом переустройстве;
договор на осуществление работ, связанных с перепланировкой и авторским надзором;
журнал производства работ, заполненный в соответствии с требованиями, установленными Правительством Москвы. Данные требования утверждены в Приложении №4 Постановления 508-ПП.

Оформление приёмочной комиссией акта осуществляется в течение десяти дней (п. 2.15 Постановления № 508-ПП).

Теперь рассмотрим порядок перепланировки (реконструкции) нежилых объектов (зданий, сооружений).

Порядок перепланировки нежилых помещений

Данный вопрос в последний год приобрёл особую актуальность, так как на уровне города Москвы ряд документов, который регулировал данный вопрос, отменён. Но для начала рассмотрим федеральные нормы по данному вопросу.

На федеральном уровне законодательно не закреплено понятие перепланировки нежилых объектов. Но закреплено понятие реконструкции нежилых объектов. Оно гораздо более обширное и по своей сути включает в себя перепланировку. Так, в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства понимается как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления отнесены функции выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Ранее, до принятия Постановление Правительства Москвы от 22.11.2011 № 551-ПП «О признании утратившими силу постановления Правительства Москвы от 16 августа 2005 года № 621-ПП и отдельных положений постановления Правительства Москвы от 8 июня 2010 года № 472-ПП», процесс согласования перепланировки был детально отрегулирован. На основании Постановления № 621-ПП префектурами был принят ряд документов, которые регламентировали порядок согласования. И стоит заметить, что данные документы продолжают действовать, хотя Постановление № 621 ПП отменено.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.06.2008 № 554-ПП «О Городской целевой программе по созданию окружных и районных центров обслуживания населения и организаций по принципу „одного окна“» на территории города Москвы на 2009-2011 гг.» и Распоряжения Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“» пакет документов для согласования перепланировки нежилых объектов подаётся в службу одного окна префектуры административного округа.

Для согласования работ по перепланировке нежилых объектов заявитель (физическое или юридическое лицо) обязано предоставить следующий пакет документов, в который включаются:

заявление;
доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
документ, удостоверяющий личность заявителя;
копия свидетельства ЕГРЮЛ;
копия правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенная в установленном порядке;
правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
проектная документация, подготовленная и оформленная в соответствии с предполагаемым видом работ.

В соответствии с Распоряжением Правительства Москвы от 01.03.2007 № 333-РП «Об утверждении Положений об экспериментальных Центрах обслуживания населения и организаций окружного и районного уровня в режиме „одного окна“», срок подготовки, оформления и выдачи итогового документа заявителю – не более двадцати рабочих дней.

Также стоит отметить, что на территории города Москва действует Распоряжение Москомархитектуры от 17.07.2008 № 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений», которое содержит в себе подробное описание подготовки и оформления проекта перепланировки нежилых объектов. Так, например, при подаче документов на оформление проекта необходимо представить в канцелярию ГУП «ГлавАПУ» документы.

При подаче заявки Заявитель представляет:

гарантийное письмо-заявку на подготовку Заключения с указанием реквизитов Заявителя, источника финансирования работ и на фирменном бланке организации (для юридических лиц), Ф. И. О. ответственного исполнителя (для юридических лиц), контактных лиц и телефонов;
заявку-задание на подготовку Заключения;
проектную документацию, оформленную в установленном порядке;
копии правоустанавливающих документов на объект;
задание на проектирование или техническое задание (при необходимости);
остальные документы, указанные в данном Распоряжении по необходимости.

Как видно из всего вышесказанного, относиться халатно к перепланировке недопустимо. Действия по согласованию данных действий являются обязательными, и это неспроста. Ведь любая перепланировка – это вмешательство в конструкцию здания, которое может повлечь катастрофические последствия для жизни соседей, работников или просто повреждение имущества и в связи с этим соответствующую административную, гражданскую и даже уголовную ответственность. Например, административная ответственность возникнет по ст. 19.1, 7.21, 7.22 КоАП РФ, но также при несогласованной перепланировке применяется гражданское законодательство о самовольной постройке. Да и правильно проведённая перепланировка без согласования потребует дальнейшей фиксации данных действия, что не освободит Вас от административной ответственности, а в худшем случае нарушителей могут обязать вернуть всё в исходное состояние. Поэтому лучше заранее пройти процедуру согласования перепланировки нежилых объектов, чем потом нести ответственность.

вернуться

Перепланировка нежилого помещения

Вопрос: 

Раньше было офисное здание, сейчас планируется перепланировка в подобие гостиничного комплекса с размещением санузлов, душевых кабин, раковин. Какие требования к размещению санузлов в гостиничном комплексе? С кем необходимо согласовывать размещение? Какие санкции могут быть? 

Ответ:

Перепланировка и переустройство нежилого здания требует разработки и согласование проекта независимо от значительности или незначительности планируемых изменений.

Возможно, что потребуется предварительное обследование конструкций помещений на допустимость тех или иных изменений.

Проект перепланировки должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск от саморегулируемой организации на соответствующие виды проектных работ.

Согласование разработанного Проекта с уполномоченным организациями (в каждом конкретном случае их список определяется отдельно):

Санэпидемстанция (Роспотребнадзор).

Управление государственной противопожарной службы.

Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ) или эксплуатирующая организация.

Архитектурно-планировочное управление.

Мосгосэкспертиза (при необходимости).

Проведения обмеров БТИ и получение новых документов БТИ.

Внесение изменений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), связанных с произведенной перепланировкой, с получением нового Свидетельства о собственности.

В случае аварии из- за самовольной перепланировки ответственность полностью ложится на плечи собственника здания, а при согласованной перепланировке она распространяется на проектную организацию и строительную компанию.

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Законодательство не содержит специального порядка согласования перепланировки (переустройства) нежилых зданий и помещений. В данном случае можно применить предусмотренную ст. 6 ГК РФ аналогию закона: в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения.

В отличие от перепланировки, переоборудование нежилого помещения связано с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением помещения дополнительным оборудованием и внесением изменений в существующую схему инженерных коммуникаций (прокладка трубопроводов, электрических сетей, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов). В случае переустройства нежилого помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта.

После произведенной перепланировки (переустройства) нежилого помещения необходимо внести в ЕГРП соответствующие изменения.

Ведение ЕГРП (и внесение в него изменений) возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), на основании Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457.

Согласно п. 76 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184, при внесении в ЕГРП изменений, не влекущих за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, регистратору рекомендуется истребовать у заявителя документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений.

Таким образом, в территориальный орган Росреестра в целях внесения изменений в ЕГРП после переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения необходимо представить документы.

Если нежилое помещение, подвергающееся перепланировке, расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то процесс согласования завершается получением Решения префектуры округа о разрешении переустройства и контролируется должностными лицами Префектуры округа

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.           

Согласно п.6.2.2 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (далее СП 160.1325800.2014) санузлы апартаментов допускается проектировать совмещенными, независимо от числа жилых комнат.

Гостиничные номера допускается проектировать в виде одной жилой комнаты. При необходимости в их состав могут быть включены дополнительные комнаты, передняя, санитарный узел, гардеробная.

Вы точно человек?

Допускается предусматривать возможность объединения двух и более смежных номеров, а также устройство при номерах кабинетов (офисов) (п.6.2.5 СП 160.1325800.2014).

Гостиничные номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, предусматривая не менее двух санитарных узлов. Состав других дополнительных помещений и оборудования, включая кухонное, определяют заданием на проектирование (п.6.2.6 СП 160.1325800.2014).

Высоту прихожих, коридоров и санузлов гостиничных номеров следует принимать не менее 2,1 м, жилых комнат — не менее 2,5 м. Ширину жилых комнат следует принимать не менее 2,4 м, ширину прихожих — не менее 1,05 м. (п.6.2.8 СП 160.1325800.2014).

Разрешение на перепланировку нежилого помещения, здания

Порядок оформления разрешительной документации на перепланировку (переустройство) нежилых помещений, расположенных в нежилых домах, установлен Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство».

Перепланировка (переустройство) — это демонтаж перегородок и стен, возведение новых перегородок, обустройство проемов в несущих стенах, затрагивание перекрытий и иных несущих конструкций, устройство проемов в перекрытиях и установка лестниц, закладка или обустройство дверных проемов, перенос сантехнических приборов, перепланировка внутри санузлов, обустройство новых санузлов, изменение фасада здания (обустройство или закладка окон, увеличение оконных проемов, обустройство или изменение входных групп, обустройство эвакуационных выходов).

Перепланировкой является любое отличие фактической планировки помещения от планировки, указанной в поэтажном плане БТИ. Даже малозначительная перепланировка требует ее обязательного утверждения.

Необходимые документы для согласования перепланировки (переустройства) нежилых помещений и зданий

Утверждение перепланировки нежилых помещений и зданий происходит в несколько этапов: предпроектные проработки, разработка проектной документации, согласование проектной документации в инстанциях (при необходимости), получение разрешения на перепланировку (для нежилых помещений, расположенных в жилых домах), проведение ремонтных работ, сдача объекта в эксплуатацию. 

Срок оформления документов для утверждения перепланировки

Срок разработки проекта перепланировки нежилого помещения — от 2-х недель до 1 месяца.

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Срок разработки проекта перепланировки нежилого здания- от 1 до 3 месяцев.

Если проект необходимо согласовать в инстанциях, на получение их согласований требуется от 1 до 2 месяцев.

Если помещение расположено в жилом здании, Мосжилинспекция документы будет рассматривать не более 45 дней. Кроме того, после проведения ремонта в жилом здании, потребуется до 1 месяца на подписание гос. комиссией Акта о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме. Если здание нежилое, такой акт оформлять нет необходимости.

На оформление новых документов в БТИ потребуется от 3 недель до 1, 5 месяца.

На переоформление в Росреестре Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение потребуется месяц. Если Росреестр откажет в его выдаче (с 2012 года отказывают часто, из-за отсутствия в базе ЕГРП всех нужных сведений на помещение и здание), потребуется дополнительное время на оформление документов, необходимых для внесения в базу ЕГРП требуемых сведений.

Самостоятельное оформление разрешений на перепланировку нежилого помещения

Разработку проекта в любом случае придется заказать в проектной организации.

Далее, если перепланировка не влечет изменение фасада здания с проведением земляных работ за пределами фасадной стены (обустройство входа, тамбура, пандуса, ступенек), и разработан грамотный и качественный проект, его согласовать в инстанциях несложно, эту работу можно сделать самостоятельно. Однако учтите, что посещение инстанций занимает много рабочего времени, и при отсутствии свободного времени вам придется воспользоваться услугами фирмы, оказывающей такие услуги.

Читайте далее: Почему сложно грамотно самостоятельно оформить документы для легализации перепланировки.

Часто задаваемые вопросы о разрешениях на перепланировку зданий

Смотрите все вопросы.

Стоимость разрешения на перепланировку нежилого помещения (здания) 

  Наименование услуги: Стоимость услуг (в рублях): 
1 Этап №1: «Предпроектные проработки»:  
1.1

Проведение обмеров помещения и фасада здания. Проверка планов БТИ:

  • на соответствие планов БТИ фактическому состоянию помещения и фасада;
  • на наличие технических ошибок, ранее допущенных БТИ.
  • на наличие несанкционированно выполненных работ Нанесение на поэтажные планы технических ошибок БТИ (для их устранения в БТИ)
25 000-50 000
1.2 Организация устранения БТИ обнаруженных технических ошибок (в внутренней планировке, и по фасаду здания). Получение откорректированных поэтажных планов БТИ. 25 000
1.3 Получение в Москомархитектуре консультации о возможности согласования запланированных изменений архитектурного облика фасада здания. Выдача Заказчику рекомендаций о возможных вариантах изменений фасада здания. 10 000-15 000
2 Этап №2: «Разработка проектной документации»:  
2.1 Анализ проектной документации, разработанной иными проектными организациями, на соответствие нормативным требованиям (Постановлениям Правительства г. Москвы, Градостроительным Кодексам РФ и Москвы, требованиям МЧС, Роспортебнадзора, Мосгоргеотреста, Мосжилинспекции). Выдача Заказчику рекомендаций по устранению выявленных недостатков 30 000
2.2 Разработка Технического заключения о состоянии несущих конструкций от 200 руб за кв.м.
2.3 Разработка Технического заключения о состоянии коммуникаций от 15 000
2.4 Получение в Москомнаследии сведений о статусе здания и необходимости согласования проекта в Москомнаследии 5 000
2.5 Разработка Проекта перепланировки здания (разделы: «архитектурный», «конструктивный», «водопровод, канализация») от 150 000 
2.6 Разработка Проекта перепланировки нежилого помещения (разделы: «архитектурный», «конструктивный», «водопровод, канализация») от 60 000 
2.7

Разработка раздела проекта «изменение архитектурного облика здания» (в объеме подразделов «архитектурный» и «конструктивный»), включая:

  • «пояснительную записку»
  • генплан (выполненный на инженерно-топографическом плане, с указанием мест проведения земляных работ)
  • планы фасадов «до проведения работ» (с результатами обмеров)
  • теплотехнический расчет
  • поэтажные планы 2-х этажей по состоянию фасадов «до проведения рек. работ» (с результатами обмеров) поэтажные планы 2-х этажей с нанесением на фасады элементов реконструктивных работ
  • виды фасадов «до проведения реконструктивных работ»
  • виды фасадов «после проведения реконструктивных работ»
  • виды фасадов «после проведения реконструктивных работ, с навесным оборудованием»
  • фрагменты входных групп
  • чертежи архитектурных элементов фасадов
  • колористическое решение фасадов
  • разрезы (фасадных стен, цоколя, входных групп, в т.ч. в местах выполнения земляных работ)
  • узлы крепления козырьков
  • узлы крепления элементов наружного утепления фасада
  • узлы крепления площадок, ступенек, пандусов
  • узлы крепления съёмных декоративных конструкций, закрывающих металлические трубопроводы
  • усиление /обрамление оконных и дверных проёмов
  • ведомость заполнения оконных проёмов
  • ведомость заполнения дверных проёмов на фасаде
  • ведомость отделки фасадных стен и цоколя

(Примечание ведомость монтажных работ на фасаде — не разрабатывается. Документация разрабатывается в объеме, необходимом для согласования инстанциями)

150 000 — 350 000
2.8 Разработка раздела проекта «колористическое решение» От 30 000
2.9 Разработка Проекта электрооборудования офисов (до 60 кв.м.) От 13 000
2.10 Разработка Проекта электрооборудования офисов (более 60 кв.м.) и зданий  От 20 000
3 Этап №3: «Согласование проектной документации в инстанциях»:  
3.1 Организация получения в Москомархитектуре ситуационного плана 10 000
3.2 Получение в ГУП «Мосгоргеотрест» плана геоподосновы (в оригинале) 20 000
3.3 Разработка Генплана (на геоподоснове) и чертежей (с разрезами в зоне выполнения строительных работ, планируемых к проведению за пределами габаритов здания). Получение в ГУП «Мосгоргеотрест» Технического Заключения о возможности проведения работ 30 000
3.4 Согласование Генплана в ОПС ГУП«Мосгоргеотрест» 25 000
3.5 Согласование работ, планируемых к проведению за пределами габаритов здания), в организациях-балансодержателях подземных коммуникаций (в ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭсК», ГУП «Московский Метрополитен», вУправлении по перспективному развитию и вУправлении новой техники и технологии ПЭУКС ОАО «Мосводоканал», в ОАО «МГТС», вУправлении улично- дорожной сети» Москомархитектуры, и т.д). 15 000 руб за согласование в 1 инстанции
3.6 Получение письменной консультации МЧС о соответствии проектной документации действующим противопожарным требованиям 20 000-40 000
3.7 Согласование в ЦГСЭН (или в аккредитованной организации) разделов проекта: «архитектурный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «технология» 40 000
3.8 Согласование в Негосударственной экспертизе раздела проекта «конструктивный» 40 000
3.9 Согласование в Москомнаследии раздела проекта «изменение архитектурного облика здания» 35 000
3.10 Согласование проекта у автора проекта дома 10 000-15 000
3.11 Согласование в Москомархитектуре раздела проекта «изменение архитектурного облика здания» (в связи с обустройством дополнительных входов, навесов, козырьков, пандусов, площадок и ступенек, с ремонтом кровли, обустройством окон типа «Велюкс», ремонта и покраски фасада) 25 000- 60 000
3.12 Организация разработки в Москомархитектуре колористического паспорта. Согласование колористического паспорта в Москомнаследии. 40 000
3.13 Предоставление в Мосжилинспекцию Проекта перепланировки нежилого помещения, расположенного в жилом доме. Получение Распоряжения Мосжилинспекции о согласовании перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме 45 000
4 Этап №4: «Сдача объекта в эксплуатацию»:  
4.1 Организация проведения обмеров помещения БТИ. Получение поэтажных планов БТИ по состоянию «после перепланировки помещения». Проверка полученных планов БТИ на соответствие согласованному проекту. Получение в БТИ иных необходимых документов 40 000
4.2 Получение технического плана 70 000
4.3 Получение кадастрового паспорта (или технического паспорта в ТБТИ, с регистрацией в Государственном кадастре) 20 000
4.4 Замена в Росреестре Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещениездание 40 000- 60 000

(прим: перечень оказываемых услуг является неполным)

ООО «ФРАНЦ-А» имеет 14-и летний опыт оформления проектно- разрешительной документации, хорошую репутацию в согласующих инстанциях г. Москвы и положительные отзывы клиентов.

Тел: (495) 663-35-81, 663-35-86. Эл почта: FRANZ-A@yandex.ru

Наши преимущества

  1. ООО «ФРАНЦ-А» является проекто- юридической фирмой, выполняющей архитектурно- строительное проектирование с 2002 года. В нашем коллективе работают опытные архитекторы и конструкторы, длительное время ранее работавшие в ведущих проектных институтах г. Москвы, а также юристы. Мы имеем 14-и летний опыт разработки и согласованию проектов перепланировки нежилых зданий. Наша фирма имеет хорошую репутацию в инстанциях Москвы.
  2. До заключения договора мы проводим юридический анализ имеющейся у Заказчика ситуации — для выявления «скрытых» проблем, которые могут возникнуть при согласовании проекта инстанциями. Если сомневаемся, что инстанции согласуют желаемое заказчиком изменения- до подписания договора консультируемся с инстанциями. На стадии подписания договора предупреждаем Заказчика о выявленных проблемах. Если обнаруживается риск получения отказа, мы отговариваем Заказчика от заключения договора.
  3. Разработанные нами проекты мы самостоятельно согласовываем в инстанциях, поэтому мы хорошо знаем требования, предъявляемые инстанциями. Поэтому работая с нами, Заказчик лишается риска получить некачественный и неподлежащий согласованию проект.
  4. Проекты мы согласовываем в инстанциях самостоятельно, а не через посредников. Мы несем ответственность за легитимность согласований. Поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные заключения инстанций
  5. Для Заказчика гарантией качественно выполненной работы и гарантией отсутствия у него в будущем проблем, является одновременное наличие 2-х законно оформленных документов: нового поэтажного плана БТИ (изготовленного «в черных линиях», отражающего фактическое состояние помещения), и нового Свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.

Обычно проектные организации не соглашаются после ремонта оформлять документы в БТИ и Росреестре, эта работа возлагается на заказчика. В итоге недостатки проекта заказчик обнаруживает при получении нового поэтажного плана БТИ, на стадии, когда устранить ошибки уже невозможно.

Однако наша работа по договору завершается после принятия помещения БТИ и переоформления Росреестром правоустанавливающих документов на помещение. Поэтому сотрудничая с нами, вы получаете документы, безусловно доказывающие качественное оказание услуги и отсутствие в будущем проблем.

Нормативные документы

  • Федеральный закон РФ от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" ( в редакции Федеральных законов РФ от 10.07.2012 N 117-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ);
  • Постановление Правительства РФ от 16.02.2008г. № 87 « О составе проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 8 августа 2013 года, в редакции, действующей с 1 января 2014 года);
  • Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года №508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" (вместе с "Требованиями к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах", "Административным регламентом по предоставлению государственной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах" в городе Москве", "Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах", "Требованиями к ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и осуществлению авторского надзора");
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27 августа 2012 года «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство»;
  • Постановление Правительства Москвы от 26.12.2012года № 840-ПП "О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы";
  • Постановление Правительства Москвы № 114-ПП от 28 марта 2012 года «О колористических решениях фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве»;
  • Постановление Российской Федерации от 15 июля 2009 г. N 569 "Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе".
  • Строительные нормы и правила СНиП 2.09.04-87 «Административно-Бытовые здания»;
  • Строительные нормы и правила СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»;
  • Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартиные»;
  • Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г. N 18-7; в редакции от 3 июня 1999 г., 19 июля 2002г.; взамен СНиП 2.01.02-85*);
  • Строительные нормы и правила СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (утверждены приказом Министерства регионального развития РФ от 1 сентября 2009 г. N 390; введены в действие с 1 января 2010г; взамен СНиП 2.08.02-89*) ( прим: Приказом  Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/10 признаны утратившими силу с 1 января 2013 г., введена актуализированная редакция настоящего документа с шифром СП 118.13330.2012;)
  • Московские городские строительные нормы МГСН 3.01-01 «Жилые здания» (взамен МГСН 3.01-96; введены в действие с 02.10.2001г);
  • Свод Правил 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009; введен в действие с 01.01.2013г);
  • Свод Правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
  • Свод Правил СП 4.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (с изменениями от 20.06.2011г.);
  • Свод Правил СП 29.13330.2011 «Полы» (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88; введен в действие с 20.05.2011г);
  • Свод Правил СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*; введен в  действие с 01.01.2013г.);
  • Свод Правил СП 17.13330.2011 «Кровли» (актуализированная редакция СНиП II-26-76; введен в действие с 20.05.2011г.).

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Комментарий к Ст. 25 ЖК РФ

1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении.

Post navigation

Это могут быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все указанные изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения. Это обязательное требование, и в случае, когда внесения в технический паспорт помещения изменений технических характеристик помещения не требуется, эти действия нельзя отнести к переустройству. Например, замена ванны не является переустройством, если новая ванна устанавливается в том же месте, где находилась и старая. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует установки новых труб и соответственно внесения изменений в технический паспорт помещения.

К переустройству, требующему внесения изменений в технический паспорт, может относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, или перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, или устройство новых вентиляционных каналов, или прокладка новых либо замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться:

— перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;

— перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов:

— устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов, ванных, кладовок);

— расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.

В перечисленных случаях меняется только внутренняя конфигурация помещения, т.е.

при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы.

3. Приведенный в комментируемой статье может быть и не исчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, например, была застеклена лоджия или произведена заменена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

4. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности помещения, а также в нежилых помещениях в многоквартирных домах и помещениях, на которые в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *