Справочник

Переуступка по ДДУ

Содержание

После того как регистратор примет от вас все документы и квитанцию, он на основании этих данных заполнит заявление, в котором укажет:

  • вид недвижимости;
  • адрес, по которому находится новостройка;
  • технические характеристики (этаж, номер квартиры, площадь, наличие лоджии и т.д.).
  • паспортные данные цессионеров.

Участники сделки проверяют правильность внесенных в заявление данных. Если ошибок не обнаружено, то обе стороны подписывают договор переуступки права требования на квартиру. Все приложенные документы остаются у регистратора. Взамен каждой стороне вручаются расписки о принятии документов. Ждать регистрации договора потребуется не больше 10 дней. Узнать конкретную дату можно обратившись по телефону за уточнением в Кадастровую палату или в другую регистрационную службу, которую вы выбрали.

Уступка прав требования по дду несколько раз

ЕГРП из управления РосреестраИпотека В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт.

Договор уступки прав требования на квартиру

Новый кредитор может изменить условия договора:

  1. Уменьшить сумму процентов.
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  3. Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.

Юридические тонкости Так как цессия — это юридическая сделка, то она имеет свои тонкости и «подводные камни». К таковым можно отнести: Обязательное участие третьей, заинтересованной стороны сделка может быть признана недействительной, если третья сторона, то есть застройщик не будет участвовать. Его участие заключается в выражении письменного согласия на переуступку прав Инструмент защиты дольщика не проработан полностью то есть, продавая свою квартиру по договору переуступки прав дольщик не застрахован от того, что девелопер может запросить грабительские проценты.

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Важно

Что такое договор переуступки? Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве). Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится.

Договор переуступки: цессия в подробностях

ВниманиеДело будут вести опытные юристы, что существенно повысит шансы на получение всей суммы от застройщика.

  • Нет необходимости личного участия. Вам не придется посещать судебные разбирательства и даже регулярно встречаться с нашими адвокатами: после переуступки прав требования по ДДУ все дальнейшие работы мы проведем самостоятельно, а вы сможете спокойно заниматься своими делами.
  • Никаких рисков. Когда производится переуступка прав требования по ДДУ, вы ничем не рискуете — напротив, увеличиваете шансы на большую выплату от застройщика.

Какие документы предоставить? Переуступка прав требования по ДДУ должна производиться человеком, заключившим договор долевого строительства.

Нам понадобятся все документы, связанные с приобретением недвижимости.

Какие опасности есть в переуступке по дду

Допустимо всего два варианта: строительство ведется на основании договора аренды или же земля находится в собственности застройщика (в этом случае у строительной фирмы должно иметься свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием адреса).

  • Разрешение от администрации населенного пункта на строительство.
  • Бухгалтерские документы за текущий и предыдущий кварталы.
  • Проектная декларация (вас в ней в первую очередь должен интересовать указанный способ исполнения обязательств застройщиком).
  • Договор, в котором досконально прописаны источники финансирования строительства конкретной новостройки.
  • Переуступка прав на квартиру: документы, необходимые продавцу и покупателю Инструкция для продавца 1. Поставить в известность компанию-застройщика о том, что вы решили заняться оформлением переуступки права требования (продать свою долю).

Уступка права требования по договору долевого строительства

  • Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  • Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  • Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  • Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  • Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  • Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными).

Переуступка прав требования по дду

Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца. Что такое переуступка по ДДУ Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Договор переуступки права требования по ДДУ — особенности и правила оформления

Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии. Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку? Что это такое Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо.
Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане. Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое. Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки – сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.

Первоначально рассмотрим возможные варианты заключения договора цессии в отношении участия в долевом строительстве недвижимости.

Уступки права требования по договору долевого участия

Договор уступки права требования по договору долевого строительства заключается в следующих случаях, когда:

  • граждане-дольщики принимают решение уступить свое право требования по ДДУ и получить вложенные в строительство деньги, не дожидаясь завершения строительства;
  • юридические лица, инвестировавшие денежные средства в строительство объекта, переуступают свои права гражданам, чтобы вернуть вложенные средства и получить прибыль.

Согласно закону по договору уступки права требования новый дольщик принимает весь объем прав и обязанностей, принадлежавших прежнему дольщику. Соответственно, новому лицу крайне важно получить копию первоначального договора долевого участия, который может содержать иные условия, чем указаны в договоре цессии.

При заключении договора переуступки мы рекомендуем обратить внимание на следующее:

  1. До заключения договора требуйте полный пакет документов, относящийся к сделке: первоначальный договор долевого участия; платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью; возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки. Заверенные копии указанных документов, должны, оставаться на руках нового дольщика, оригиналы, как правило, возвращаются прежнему дольщику, если они ему необходимы. Если ДДУ был заключен предыдущим гражданином-дольщиком в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга на указанную сделку.
  2. При заключении договора обратите внимание, чтобы в договоре переуступки не содержались пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Цедент и цессионарий не вправе заключать соглашения, включающие условия, отличные от условий первоначального договора, переносить сроки сдачи объекта, изменять размер и порядок начисления неустойки и т.д.
  3. Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации. В случае уклонения от регистрации любой из сторон, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
  4. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому обе стороны сделки должны внимательно изучить эту часть соглашения. Как и любую другу сделку с недвижимостью, эту сделку также лучше проводить через банковскую ячейку с доступом к ней только при наличии документов, подтверждающих регистрацию договора и оформлением расписки или иным способом, гарантирующем соблюдение интересы обеих сторон.

После регистрации договора уступки права требования необходимо сохранять все документы, относящиеся к сделке, включая копии.

Услуги Бюро: Адвокат по делам долевого строительства.

Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей. Все претензии нового дольщика по исполнению ДДУ застройщиком предъявляются непосредственно к последнему.

Согласно действующему закону новый дольщик обладает всем объемом прав, предусмотренным первоначальным ДДУ, Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей, то есть он вправе, например, взыскать неустойку, которая образовалось до момента перехода к нему прав, предъявить претензии по качеству возводимого объекта, которые ему стали уже после перехода прав и т.д.

Учитывая положение  Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства, обратим внимание на следующий момент: если гражданин становится дольщикам в результате переуступки прав от юридического лица, то на него распространяются гарантии указанного закона, если по его договору застройщиком ранее внесены обязательные отчисления и только в том случае, если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика.

Адвокат Надежда Домкина

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор.

Безвозмездный договор цессии — между физическими или юридическими лицами

ИнфоАлгоритм сделки по уступке прав:

  • Поиск покупателя через риэлтерское агентство или посредника.
  • Получение согласия от застройщика.

Имеется два сценария для оформления цессии. Если арендатор полностью расплатился с застройщиком, ему по статье ФЗ-214, не нужно согласие последнего для оформления сделки переуступки права. Однако большинство застройщиков вносят это требование в договор отдельным пунктом, следовательно, уведомление строительной компании о смене кредитора сделать придётся.

Если сумма уплачена не полностью, то перед совершением сделки необходимо известить компанию застройщика о намерении сменить владельца документа и получить от него письменное разрешение. Уведомление о получении запроса необходимо сохранять.

Переуступка прав по дду

Однако безвозмездная переуступка права в данном случае является договором смешанного характера и при ее оформлении следует руководствоваться правилами об уступке, установленными в главе 24 ГК РФ и правилами о дарении, предусмотренными главой 32 ГК РФ. Это следует из пункта 1 статьи 572 ГК РФ, которая указывает на признаки дарения в безвозмездной сделке по передаче права требования. Поэтому при составлении договора безвозмездной уступки следует включить в договор существенные (обязательные) условия, предусмотренные гражданским законодательством для обоих видов договоров: уступки и дарения.
Например, существенным условием договора цессии является условие о передаваемом праве требования, а существенным условием договора дарения — условие о безвозмездной передаче права.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец). Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк) Особенности Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски.
Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве».

Дарение прав требования к третьим лицам по сделкам и договорам

Юридическая фирма «Матч Пойнт» (13.11.2012 в 22:41:10) Если дом еще не сдан и акт сдачи-приемки вашей мамой не подписан, то вы можете осуществить уступку права. Она может быть и безвозмездной, Дарение — не только передача имущества, но и освобождение от имущественной обязанности (в данном случае, возмещения затрат по договору долевого участия). Возможность уступки должна быть зафиксирована в ДДУ, в нем могут быть определенные условия по согласованию уступки прав по ДДУ.


А вот что касается частичной уступки, т.к. обязательство передать жилое помещение (неделимое) по частям сложно (может доп. о введении еще одного участника), лучше дождитесь регистрации права собственности. В принципе, все можно оформить, но зачем вам усложнять себе задачу, если нет особых причин для спешки?

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

Если дом близок к сдаче, лучше получить право собственности и оформить дарение 1/2 доли.

Переуступка права по дду

  • 1 Понятие переуступки
  • 2 Покупка по ДДУ в новостройке
  • 3 Особенности совершения сделки
  • 4 Налогообложение по заключению договора уступки прав
  • 5 Платить ли налог при переуступке права ДДУ
  • 6 От чего зависит величина налога при продаже недвижимости
  • 7 Сделка по продаже жилой недвижимости
  • 8 Сделка по продаже нежилой недвижимости

Граждане участвуют в долевом строительстве не только для приобретения жилья в новостройке по сниженной цене, но и для выгодного размещения инвестиционного капитала. Это может быть сдача жилья в аренду, продажа готовой квартиры по договору купли-продажи или договору по уступке права третьему лицу или дольщику, если дом не введён в эксплуатацию.

Налог на переуступку прав по дду

ВажноСодержание

  • 1 Что такое переуступка по ДДУ
  • 1.1 Через предварительный договор
  • 1.2 По ДДУ
  • 2 Порядок оформления
  • 3 Договор переуступки
    • 3.1 Особенности
    • 3.2 Регистрация
    • 4 Плюсы и минусы
      • 4.1 Двойные продажи
      • 4.2 Без застройщика
      • 4.3 Налоги
      • 4.4 Без прав
      • 5 В заключении
      • Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях.

        Может договор переуступки быть безвозмездным?

        Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

        • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
        • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
        • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

        Порядок оформления Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов: Продавец Покупатель В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь.


        По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще.

        Кредитор по денежному обязательству, согласно ст. 383 ГК РФ, вправе передать в дар свое право требование не полностью, а в части, если это не противоречит нормам закона.

        Договор уступки права требования на участие в долевом строительстве (цессия ДДУ)

        Перечень документов по договору переуступки по ДДУ.  Достаточно договора переуступки и справки от застройщика о том, что сумма выплачена полностью? 

        Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 Закона №214-ФЗ).

        Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п.2 ст.11 Закона №214-ФЗ).

        Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (п.1 ст.388 ГК РФ).

        Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п.1 ст.389 ГК РФ).

        Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п.2 ст.389 ГК РФ). 

        На государственную регистрацию договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предоставляются:

        — заявление(я) о государственной регистрации (оригинал(ы) договора уступки права требования (от обоих сторон договора);

        — договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, а также договор участия в долевом строительстве (оригинал(ы);

        — справка от застройщика о том, что сумма выплачена полностью;

        — документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);

        — документ, подтверждающий полномочия представителей сторон договора, если от их имени действует представитель (оригинал и копия);

        — документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);

        — нотариально удостоверенное согласие супругов на заключение договора уступки права требования.

        О некоторых особенностях уступки права требования по договору участия в долевом строительстве жилья

        Синцов Глеб Владимирович, заведующий кафедрой "Частное и публичное право" юридического факультета ФГБОУ ВПО "Пензенский государственный университет", доктор юридических наук, доцент.

        Гошуляк Татьяна Витальевна, судья Первомайского районного суда г. Пензы, кандидат юридических наук.

        Ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства установлены ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве <1>, согласно положениям которой уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

        <1> Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ // Российская газета. 2004. 31 декабря.

        Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

        Таким образом, уступка права требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве возможна при наличии следующих обстоятельств.

        Во-первых, для совершения уступки права требования к застройщику по договору долевого участия в строительстве требуется заключение отдельного договора уступки права требования, подлежащего государственной регистрации. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве вступает в силу только после ее государственной регистрации.

        Во-вторых, уступка права требования без согласия застройщика возможна только в случае полной оплаты стоимости объекта долевого участия первоначальным кредитором. Однако при этом требуется письменное уведомление застройщика об уступке права требования.

        Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.

        Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ <2>.

        <2> Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

        Долг переходит к новому должнику в полном объеме, однако обеспечивающие его исполнение залог и поручительство при этом прекращаются, если только залогодатель и поручитель не дали согласия отвечать за нового должника. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

        В-третьих, как правильно отметил В.В. Шарапов, законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства <3>.

        <3> Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс", 2011.

        Таким образом, до получения из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экземпляров договоров, содержащих специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, стороны не вправе производить уступку прав по договору участия в долевом строительстве.

        После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект долевого строительства другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи.

        Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определен в ст. 384 ГК РФ следующим образом: "Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты".

        Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (см. п. 3 ст. 382 ГК РФ).

        Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (см. п. 1 ст. 385 ГК РФ).

        Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

        При заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве следует иметь в виду, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ).

        При этом, как справедливо отмечает П.В. Крашенинников, необходимо разграничивать недействительность требования и недействительность соглашения об уступке права (требования). В том случае, если требование, переданное новому кредитору, признано недействительным, это не влечет недействительности соглашения об уступке права (требования) <4>.

        <4> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2011.

        Недействительность данного требования является основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) <5>.

        <5> Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 1.

        Так, Р.С. Бевзенко приходит к следующему выводу: "…следует согласиться с теми авторами, которые видят "переход права" в прекращении этого права у одного лица и возникновении точно такого же права у другого лица при одновременном преемстве и содержании права и в месте выбывающего лица в соответствующем правоотношении. Именно поэтому при переходе права от одного лица к другому никакого "изменения права" не происходит — субъективное право одного лица прекращается, а у другого — возникает" <6>.

        <6> Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. С. 355.

        То есть по договору уступки права требования фактически происходит замена стороны в обязательстве, и отношения сторон, которые строились на основании договора об участии в долевом строительстве между первоначальным кредитом и застройщиком, будут строиться на тех же условиях, но уже между новым кредитором и тем же застройщиком.

        С.В.

        Переуступка (уступка) прав по договору участия в долевом строительстве

        Сарбаш указывает также на то, что, "поскольку Закон хотя и с необоснованными ограничениями, но все же допускает уступку прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 11), возможны случаи, когда договор заключается не потребителем, а впоследствии права уступаются потребителю, и наоборот, договор изначально заключается потребителем, а затем он уступает права субъекту, статусом потребителя не обладающему" <7>. В данной ситуации права потребителя могут быть нарушены. В связи с чем особое значение имеет судебная защита прав потребителей.

        <7> Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010.

        По нашему мнению, уступка участником долевого строительства будущих прав требования невозможна, поскольку нормами Федерального закона об участии в долевом строительстве, а также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации уступка будущих прав требования не предусмотрена. Кроме того, такая уступка противоречит общим началам гражданского законодательства.

        По нашему мнению, для перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве права требования об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства заключение специального соглашения не требуется, исходя из следующего.

        В соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

        Согласно положениям ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

        Кроме того, согласно ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

        В соответствии с вышеуказанными нормами материального права в случае перехода к новому кредитору при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве заключение специального соглашения об уплате неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства не требуется.

        Рассматривая вопрос о переходе к первоначальному кредитору права требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования, полагаем следующее.

        В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

        Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

        В соответствии с изложенными нормами материального права обязательство, возникающее из договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве на измененных условиях, не создало обязанностей для первоначального кредитора, который не являлся его участником.

        Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

        В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

        Статья 421 ГК РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора.

        Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

        В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

        Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

        Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

        Таким образом, поскольку Закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в обязательствах по долевому строительству жилья, к первоначальному кредитору при расторжении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве автоматически не переходит право требования передачи объекта долевого строительства на условиях, измененных при уступке требования.

        Добавить комментарий

        Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *