Справочник

Продажа части земельного участка

Главная / Недвижимость / Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

В статье552 ГК заложен принцип неразрывной связи земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена (п.1). Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

  1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
  2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле. Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса.

Как продать долю в земельном участке

И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования,   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».  А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок— обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения». Сделки, нарушающие эти правила, являются недействительными (ничтожными) как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующимземельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Littleone 2009-2012 > Дела семейные > Дачная тематика > как продать половину участка?

Просмотр полной версии : как продать половину участка?

Дело в следующем. Хочу с горя продать половину своего участка в хорошем садоводстве. Участок в собственности. Как я могу (и могу ли вообще) это сделать?
Буду очень благодарна за толковые ответы. 🙂

А что конкретно Вас интересует? Какой размер участка?
У меня земля в деревне. Сейчас делю на два. Агент, правда, занимается. Сделали кадастровую съемку, потом планы участка у соседей подписывала, указала как хочу разделить. Потом присваивают два номера двум участкам и регистрируют. Становитесь хозяйкой двух участков.
Подумайте хорошенько, может не надо продавать?;) Горе то пройдет, а участок останется.

Мамзелина

05.05.2011, 00:24

зависит от размера участка..
и ООлюшка правильно пишет, подумайте 10 раз

Рожденная Светом

05.05.2011, 00:28

нужно делать межевание.
особых проблемм нет.

спасибо большое всем!

.. я подумала уже, 20 раз подумала. Я либо должна все продавать (мне очень не хочется, место замечательное и вообще люблю я свой дом), либо пол участка. Всего у меня 10,5 соток двухуровневого участка . Хочу продать из них 6.
Как вы думаете, стоит ли сначала найти потенциального покупателя, а потом уж сразу оформлять один из участков на нового владельца? так делают?
и что тогда с электричеством? новое подключение — это много проблем?

Повторюсь:). Как Вы собираетесь продать эти получастка не имея на них документы? У меня оформляется с осени, еще не готовы доки. Процедура долгая. Если покупатель будет ждать год, если какие-то личные договоренности…
Новые подключения не на Вашей, надеюсь, части? Тогда это проблемы покупателя. В каждом районе свои правила и цены.

Не покупают дом с участком всборе?? 🙁

Мамзелина

05.05.2011, 18:39

спасибо большое всем!

.. я подумала уже, 20 раз подумала. Я либо должна все продавать (мне очень не хочется, место замечательное и вообще люблю я свой дом), либо пол участка. Всего у меня 10,5 соток двухуровневого участка . Хочу продать из них 6.
Как вы думаете, стоит ли сначала найти потенциального покупателя, а потом уж сразу оформлять один из участков на нового владельца? так делают?
и что тогда с электричеством? новое подключение — это много проблем?

Правильно понимаю, что Вы продаете голых 6 соток, а 4,5 сотки вместе с домом себе? так?
Загвоздка может быть в том, что для дома 4,5 сотки не оставят((( тут Вам надо смотреть местные законы.
Как раз вчера, в руках держала градостроит. план своего участка, только что полученный в КГА, прочитала занимательную вещь: с 2009г. инд. дом можно зарегистрировать на земле минимум 1200 кв.м. (12 соток), правда, есть оговорка, если в уже сложившейся застройке, то минимум 600 кв.м (6 соток). Это все относится к Санкт-Петербургу.

Не спец в недвижимостях загородных. Но вариант сложный, соседи (если есть) не хотят увеличить свои владения за счёт ваших продаваемых 6 соток?

Надо в Росреестре выяснить — что-то мне помниться что участи меньше 6 соток (каждый) не деляться и не регистрируются — кроме ранее существующих — мы хотели 11,5 соток поделить — не удалось.
Но надо уточнить у специалистов — кадастр теперь тоже в росреестре

… соседи (если есть) не хотят увеличить свои владения за счёт ваших продаваемых 6 соток?+1
лучший вариант.

ПС по-моему, выделенный на продажу участок должен иметь подъезд к нему. Т.е. если выделен участок "на задворках", то покупатель этого участка будет иметь право проезда по участку продавца, если он ближе к дороге.

Надо в Росреестре выяснить — что-то мне помниться что участи меньше 6 соток (каждый) не деляться и не регистрируются

В садоводствах доходит до того, что если при межевании оказывается участок меньше 6 соток, то записывают его как 6 соточный.(уж как они это делают- не ведомо, но меньше 6- регистрировать нельзя однозначно)

Не покупают дом с участком всборе?? 🙁

за ту цену, что я хочу — нет ((
А меньше не имеет смысла.. Что ж я его буду продавать дешевле, чем покупала и строила..

спасибо всем!

1. подъезд к этой части участка роскошный — она угловая с 2 дорогами. Вид с него тоже самый лучший.
Соседей, кроме меня, тоже получается не будет.

2. А как насчет долевого владения? Это ж во всем получится дешевле, наверное.. только за электричество нужно будет заплатить.. Так?

за ту цену, что я хочу — нет ((
А меньше не имеет смысла.. Что ж я его буду продавать дешевле, чем покупала и строила..

Дык полюбому без дисконта не продать:005:
Строилось-то всё под себя и продаётся не как новое, а как БУ….

мы купили 4,5 сотки (до этого был участок 9 соток: наследники межевание заказали и поровну поделили) получили собственность и усё…
далее уже продажа
а долевое владение электричеством конечно возможно…только зачем вам это?

Дык полюбому без дисконта не продать:005:
Строилось-то всё под себя и продаётся не как новое, а как БУ….

+1
покупают участок, а не дом (если он только не новый-в черновой отделке)

мы купили 4,5 сотки (до этого был участок 9 соток: наследники межевание заказали и поровну поделили) получили собственность и усё…
далее уже продажа
а долевое владение электричеством конечно возможно…только зачем вам это?

+1
покупают участок, а не дом (если он только не новый-в черновой отделке)

А статус участка? Сейчас у юриста уточнила — ИЖС меньше 6 соток не регистрируют, а СНТ и огородничество можно регистрировать.

Чучундрик

07.05.2011, 03:30

У меня земля в деревне. Сейчас делю на два.

А где, если не секрет? И за сколько? 😉
Может, это как раз моя мечта!? А мы уже в садоводстве собрались покупать, хотя изначально хотела в деревне :love:

А где, если не секрет? И за сколько? 😉
Может, это как раз моя мечта!? А мы уже в садоводстве собрались покупать, хотя изначально хотела в деревне :love:

Посмотрите тему Бабино или земля в деревне. Чтобы тему автора не засорять. Если будут вопросы, отвечу в личку,

А статус участка? Сейчас у юриста уточнила — ИЖС меньше 6 соток не регистрируют, а СНТ и огородничество можно регистрировать.

у нас в СНТ Белоостровец

да, засоряйте, ради бога, она от этого только поднимается =))

а, если серьезно, спасибо большое ozhukov за данные о регистрации, это очень ценно.

И остальным спасибо, хотя бы уже за сочувствие.

Может, знает кто, если у меня участок СНТ в собственности и я его хочу разделить, может ли правление садоводства (оно у нас самодур на самодуре, его как раз сейчас переизбирать хотят насильно) помешать?

Проня Павлова

07.05.2011, 12:15

да, засоряйте, ради бога, она от этого только поднимается =))

а, если серьезно, спасибо большое ozhukov за данные о регистрации, это очень ценно.

И остальным спасибо, хотя бы уже за сочувствие.

Может, знает кто, если у меня участок СНТ в собственности и я его хочу разделить, может ли правление садоводства (оно у нас самодур на самодуре, его как раз сейчас переизбирать хотят насильно) помешать?

если оформлены все документы, то не сможет
мы купили дачу (участок с домом), так председатель узнал об этом только когда мы пришли в садоводство вступать, уже через полгода после получения собственности

если оформлены все документы, то не сможет
мы купили дачу (участок с домом), так председатель узнал об этом только когда мы пришли в садоводство вступать, уже через полгода после получения собственности

так продать-то понятно, что не сможет, а именно разделить?? ведь, это делается через садоводство, наверное..?

так продать-то понятно, что не сможет, а именно разделить?? ведь, это делается через садоводство, наверное..?

Нет после получения собственности — любые действия только через Росрегистрацию, СНТ не причем.

Я бы 10 раз подумала. Дом с участком 4.5 соток вообще в неликвид превращается, ИМХО.

Нет после получения собственности — любые действия только через Росрегистрацию, СНТ не причем.

спасибо большое за информацию!

Я бы 10 раз подумала. Дом с участком 4.5 соток вообще в неликвид превращается, ИМХО.

но такие маленькие участки довольно легко продаются, как выясняется.

но такие маленькие участки довольно легко продаются, как выясняется.
Вам решать. Но многие дом с участком 6 соток даже не рассматривают. А если кто-то купит половину и там построится, за свой дом вы и 2млн не получите, ИМХО.

Вам решать. Но многие дом с участком 6 соток даже не рассматривают. А если кто-то купит половину и там построится, за свой дом вы и 2млн не получите, ИМХО.

не понимаю, почему?.. думаю, он будет стоить, где-то, три.

не понимаю, почему?.. думаю, он будет стоить, где-то, три.
Хм..Т.е. вы хотите 6 соток голых за 1.5млн продать? Чтоб остаток за 3?
Как мне кажется, приличные домики с крохотными участками и соседом под боком меньше пользуются спросом. Но это мое мнение. Я бы с участком 4.5 соток дом за 3млн даже не рассматривала.

Как оформить продажу земельного участка, находящегося в частной собственности

Участок скромнее, чем эконом-вариант, а дом-выше среднего. Как-то одно с другим не очень сочетается, ИМХО.

Хм..Т.е. вы хотите 6 соток голых за 1.5млн продать? Чтоб остаток за 3?
Как мне кажется, приличные домики с крохотными участками и соседом под боком меньше пользуются спросом. Но это мое мнение. Я бы с участком 4.5 соток дом за 3млн даже не рассматривала. Участок скромнее, чем эконом-вариант, а дом-выше среднего. Как-то одно с другим не очень сочетается, ИМХО.

ну, это же зависит от места. Один мой участок тут 2,5 млн стоит. А он всего 10,5 соток.
дом тоже стоит что-то, своя скважина..все удобства и т.д.. знаете, даже забор с воротами считают, когда оценивают..

ну, это же зависит от места. Один мой участок тут 2,5 млн стоит. А он всего 10,5 соток.
дом тоже стоит что-то, своя скважина..все удобства и т.д.. знаете, даже забор с воротами считают, когда оценивают..
Полно предложений в ваших местах дешевле. Но вам решать, конечно:) Хозяин-барин.
Можно и за 3.5 хотеть продать.

Полно предложений в ваших местах дешевле. Но вам решать, конечно:) Хозяин-барин.
Можно и за 3.5 хотеть продать.

естественно, полно дешевле. И мест полно у нас хуже)) "Юбилейное", например.. там, в основном и продают. Там как в курятнике живут, один участок на другой налезает и помойка под каждым кустом. Там и правда дешевле 🙂
все, что получше, дороже стоит.

6+4.5 будет тоже наползать.
помойка на углах зависит от проживающих и правления

6+4.5 будет тоже наползать.
помойка на углах зависит от проживающих и правления

не будет. он двухуровневый, мой участок. А вокруг участки огромные, у некоторых по 40 соток.. и леса и поля на участках))) тем-то и хорош 🙂
я за это его дорого и купила.:004:

ну, это же зависит от места. Один мой участок тут 2,5 млн стоит. А он всего 10,5 соток.
дом тоже стоит что-то, своя скважина..все удобства и т.д.. знаете, даже забор с воротами считают, когда оценивают..
Если у Вас участок в Комарово на берегу Финзалива,то и клочок в 4,5 соток очень даже продаваем.Если нет,то ничего не дробите,только все потеряете.Придумайте другой способ решения финансовых проблем.

18.05.2011, 22:00

Можно и мне уточнить пару вопросов????Решили и мы продавать дачу-4 сотки,2 не наши(родственников) земля в собственности.на этих сотках(4) дом, колодец.. .Реально ли продать 4 сотки???Мне кажется маловероятным поэтому и спрашиваю.

Можно и мне уточнить пару вопросов????Решили и мы продавать дачу-4 сотки,2 не наши(родственников) земля в собственности.на этих сотках(4) дом, колодец.. .Реально ли продать 4 сотки???Мне кажется маловероятным поэтому и спрашиваю.
Продать можно ВСЕ. Весь вопрос в цене.

18.05.2011, 22:21

Продать можно ВСЕ. Весь вопрос в цене.

Да,согласна.Вот и в этом вопрос.Смотрела сколько у нас идут участки с домом и 6 сотками от 1.5.Но у нас тока 4 ,а 2 родственников.:(

Лично я бы дом за 1.5 млн даже не поехала бы смотреть на 4 сотках. ИМХО, это вариант более бюджетный, если только он не в Курортном р-не, как тут уже правильно отметили. Но есть разные люди))

18.05.2011, 22:30

Лично я бы дом за 1.5 млн даже не поехала бы смотреть на 4 сотках. ИМХО, это вариант более бюджетный, если только он не в Курортном р-не, как тут уже правильно отметили. Но есть разные люди))

нее,не правильно поняли- все 6 соток с домом идут от 1.5,думаю 4 сотки плюс дом 700 где-то:016:

Можно и я своим вопросом подниму темку ? ))) У нас ИЖС. Участок 12 сот и дом в долевой собственности с соседом ((( Мы с мужем хотим разделить и участок и дом , но нам сказали, что не регистрируют участки меньше 12 сот ( Где можно узнать точно и куда нужно обратиться по данному вопросу ? Здесь пишут, что 6 соток регистрируют.

нее,не правильно поняли- все 6 соток с домом идут от 1.5,думаю 4 сотки плюс дом 700 где-то:016:

так и не поняла где он у вас?
не проще с родственниками договориться..или они 2 сотки не желают продавать? зачем они им?

23.05.2011, 16:13

так и не поняла где он у вас?
не проще с родственниками договориться..или они 2 сотки не желают продавать? зачем они им?

В садоводстве ново-токсово.С родственниками пытались договориться-но,как оказалось у них не оформлена собственность,а во-вторых,они не хотят продавать(из серии,хоть мало,но свое)

не будет. он двухуровневый, мой участок. А вокруг участки огромные, у некоторых по 40 соток.. и леса и поля на участках))) тем-то и хорош 🙂
я за это его дорого и купила.:004:

Задорого купить не проблема:)), а проблема — ПРОДАТЬ задорого:(. Но участок в ваших краях я бы не делила- самоубийственно будет.

Купля-продажа доли земельного надела и особенности составления договора

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *