Справочник

Продажа доли в квартире документы

Сбор документов для продажи доли квартиры не такое уж простое занятие, как кажется на первый взгляд. Важность этого процесса трудно переоценить по причинам, которые Вы узнаете ниже.

Во-первых, составим полный перечень основных из них (не считая всякого рода доверенностей и пр.):

  1. Свидетельство о праве собственности или ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
  2. Правоустанавливающие документы (на основании которых получено свидетельство о праве собственности) на выбор:
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор передачи (если приватизация);
    • договор купли-продажи;
    • договор дарения;
    • договор мены;
    • решение суда;
  3. Выписка из домовой книги (срок действия 1 месяц).
  4. Согласие супруга на продажу (в случае, если доля приобреталась по возмездной сделке в период брака).
  5. Нотариально удостоверенное свидетельство об извещении Содольщиков, либо их нотариально удостоверенный отказ от первоочередного права покупки (требуется в случае продажи постороннему лицу).

Полезно!
Зачастую, начиная сбор документов для продажи доли, Содольщики начинают спотыкаться уже на первом пункте. Например, когда речь идет о собственности, которая приобреталась в период брака.

Обычно, счастливые супруги заранее не помышляют о разделе имущества, выделе из него долей, и, оформляют квартиру, либо на одного из супругов, либо на двоих в общую совместную собственность. Если время делить жилье, к несчастью, всё же пришло, то обращение в суд становится неизбежным.

Выделение доли через суд значительно затормаживает сбор документов для продажи доли квартиры. Для того, чтобы выделить свою долю из общей собственности, необходимо подать иск в районный суд по месту нахождения жилого помещения. С учётом нерасторопности судов, эта процедура вполне может растянуться на срок от 3-х до 6-ти месяцев. Ещё месяц уйдет на вступление в законную силу решения суда. После чего, необходимо будет получить надлежащим образом заверенное (круглой печатью судьи и квадратной печатью судебной канцелярии) судебное решение, в 2-х экземплярах. Именно в 2-х экземплярах его нужно сдать в регистрационную службу.

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Спустя ещё месяц после сдачи, можно получить желанное свидетельство о собственности на долю кввартиры.

Подытожим!
Итого: 5-8 месяцев уйдёт только на то, чтобы получить документ о собственности! Так что, стоит позаботится об этом заранее. В этом случае, правоустанавливающим документом будет решение суда, а сбор документов для продажи доли квартиры задержится на срок его получения.

Совершая сбор документов для продажи доли квартиры, слегка споткнуться можно и на пункте номер два. Например, если доля получена на основании договора передачи (приватизация). Этот документ выдается в одном экземпляре, и, в случае, если Содольщиков много, достается самому проворному и расторопному. Остальным, при необходимости, придется получать его дубликаты, что тоже потребует лишней суеты и времени.

Совет!
Выписку из домовой книги получать следует в самую последнюю очередь, поскольку в регистрирующем органе сей документ принимают не позднее месяца со дня выдачи.Обратите внимание!
С согласием супруга всё более-менее понятно. Этот документ имеет неограниченный срок действия, хотя бывали случаи, когда по истечении года с момента выдачи супругом своего согласия, при регистрации сделки, регистраторы требовали его "освежить". Имейте ввиду, что это требование незаконно.

И, наконец, извещение участников долевой собственности о своих намерениях. Это самый основной камень преткновения в 99% случаев, когда люди совершают сбор документов для продажи доли квартиры. Самым крупным везением будет, если Содольщик соблаговолит пойти к нотариусу и оформить отказ от первоочередного права покупки. Однако, подписывать самому себе приговор желающих всегда не много.

В связи с чем, придется совершить визит к нотариусу и потом подождать полтора месяца. Этот срок потребуется для соблюдения требований закона. В течение 1-го месяца участник долевой собственности вправе в приоритетном порядке выкупить долю, и лишь потом, после его молчания или отказа, можно продать ее постороннему лицу. Таким образом, месяц придется выжидать, плюс заказная корреспонденция будет ходить туда-сюда еще пару недель.

Важно!
Стоит заметить, что процесс подготовки документов к сделке стоит производить самому хозяину недвижимого имущества.

Старайтесь это сделать самостоятельно для того, чтобы не попадать в зависимость от кого-либо. Некоторые Содольщики абсолютно напрасно доверяют сбор документов для продажи доли квартиры представителям агентства недвижимости, с которым заключают договор. Впоследствии, эти непредусмотрительные граждане попадают в зависимость, и не имеют возможности расторгнуть свой договор, так как недобросовестные агентства неправомерно удерживают правоустанавливающие документы. А получить их заново бывает весьма проблематично.

Какие документы нужны для успешной продажи доли в квартире?

Привожу список документов, необходимых для продажи квартиры.

Все документы за свой счет подготавливает хозяин квартиры, кроме случая, когда квартира приобретается с помощью ипотечного кредита. Список может несколько варьироваться, в зависимости от того, каковы правоустанавливающие документы на квартиру, а также в зависимости от необходимости в данном конкретном случае предоставлять дополнительные документы.

Список документов для продажи квартиры:

  1. Документы, удостоверяющие личность, а именно, паспорта гражданина РФ, свидетельства о рождении несовершеннолетних, если они являются собственниками.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, договор выдела долей, справка о выплате пая ЖСК, решение суда, договор передачи жилья)
  3. Свидетельство о государственной регистрации недвижимости (в Саратове – с 07.07.1997 года).
  4. Справка о проживающих и прописанных, форма № 1 (срок действия 30 дней).
  5. Если в архиве ФРС (Федеральной Регистрационной Службы) отсутствуют документы, выдающиеся местным БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), а именно, кадастровый и технический паспорта квартиры, то необходимо их заказать в БТИ и предоставить в ФРС.
  6. Новый кадастровый и технический паспорта предоставляются так же в случае официальной перепланировки квартиры.
  7. Если квартира является совместной собственностью супругов, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу (отчуждение).
  8. Если собственником квартиры или доли в квартире является несовершеннолетний, то требуется разрешение органов опеки и попечительства местной администрации на совершение сделки по продаже квартиры.
  9. Если собственник квартиры не имеет возможности присутствовать на сделке лично, то необходима генеральная доверенность на отчуждение квартиры, заверенная нотариусом.

При каждом регистрационном органе обязательно есть справочная служба, в которой вы всегда сможете уточнить список документов, необходимых для продажи именно вашей квартиры.

data-yashareType="button" data-yashareQuickServices="vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus"

>

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, — в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Справка.Размер госпошлины

Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп.

22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст.

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Связанные вопросы

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности? >>>

Чтобы официально оформить продажу доли в квартире следует собрать самостоятельно или с помощью профессиональных юристов определенный перечень документов. Их точный состав указывается в законодательных актах и положениях и зависит от исходных данных продавцов: их состава семьи, гражданства и других факторов. Точный срок сбора исходных данных могут назвать только квалифицированные специалисты, которые хорошо знакомы с особенностями Законодательства РФ, владеют информацией об организации приемов в данном районе или городе.

Документальное оформление продажи доли в квартире

Базовая документальная база для реализации собственной доли в объекте жилой недвижимости состоит из следующих данных:

  • Паспорт продавца. Предоставляются действующие гражданские паспорта (оригиналы и копии) все продавцов, которые являются собственниками квартиры. Важно, чтобы в документы были своевременно обновлены фото. Если кто-то из продавцов не является гражданином РФ, то обязательно предоставляется перевод паспорта, заверенный нотариусом.
  • Свидетельство о рождении для несовершеннолетних. Кроме этого, если одним из собственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, то следует заранее получить согласие (официальное разрешение) в Отделе Опеки и Попечительства. Для получения документа пишется заявление, предоставляются копии свидетельства и техпаспорта на квартиры, согласие родителей. Если в настоящее время родители находятся в разводе, что разрешение второго родителя заверяется нотариально.
  • Выписка по текущему состоянию из домой книги. В ней отражаются все лица, официально зарегистрированные в квартире.
  • Пакет правоустанавливающих документов на объект недвижимости: оригинал и копия свидетельства о регистрации прав собственности, акт приватизации, свидетельство ЖСК и т.д. Если квартира была куплена, то прилагается договор, если она перешла по наследству, то прикладывается оригинал и копия свидетельства о праве на наследство.
  • Выписка ЕГПР (официальная справка из Единого Государственного Реестра Прав).
  • Кадастровый паспорт. Данный документ теперь после 1 марта 2008 года получается вместо технического паспорта. Получается он заранее в БТИ, который находится в районе по месту нахождения квартиры.

    Как проходит продажа доли в квартире

    В нем отражается все технические данные объекта, планировочные решения и экспликация помещений. В техпаспорте обязательно должны отражаться все изменения в планировке квартиры и смена целевого назначения отдельных зон.

  • Согласие супруга. Оформляется, если доля в квартире была куплена в законном браке. Планируя продавать свою долю, один из супругов должен брать разрешение на сделку у законного супруга, даже после расторжения брака. Приобретенная безвозмездно доля, в результате дарения, наследства или приватизации, не требует документального согласия.

Дополнительные условия и документы

Если доля продается сособственникам (соседям по квартире), то их согласия на продажу не требуется, так как они пользуются приоритетным правом покупки объекта недвижимости. Если же предполагается реализация третьим лицам, то по действующему Законодательству РФ продавец должен официально уведомить других жильцов и сделать им предложение о преимущественной возможности покупки.

Кроме вышеперечисленных документов предоставляется справка из налоговой службы об отсутствии задолженностей. При изменении фамилии одного из владельца также требуется документальное подтверждение. Иногда меняется наименование адреса улицы, района или название города, что также нуждается в необходимом подтверждении из официальных органов.

На основании собранной документальной базы происходит оформление и регистрация договора купли-продажи, фактическая продажа доли квартиры и переход ее в собственность нового собственника. Только правильное, грамотное оформление документов при продаже доли в квартире может стать гарантией юридической чистоты сделки и ее законности. Поэтому к сбору документальной базы, к ее комплектности и правомочности следует относиться очень ответственно. Самый оптимальный и надежный вариант – это доверить оформление продажи профессиональным специалистам, которые выполнят весь объем работ в максимально сжатые сроки с учетом действующих положений и правил Законодательства РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *