Справочник

Ремонт арендованного помещения бухучет

Содержание

Ремонт арендованного имущества: учет и налогообложение

Организации, не имеющие средств на приобретение основных фондов, часто арендуют их. Арендованное имущество, как и любое другое, необходимо поддерживать в исправном состоянии, периодически осуществляя ремонт. Кто должен его производить: арендатор или арендодатель? Как отражаются расходы на ремонт в бухгалтерском и налоговом учете арендатора?

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества описаны в ст.616 ГК РФ. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель. (О том, какой ремонт является текущим, а какой — капитальным, см. "Виды ремонтных работ".)

Примечание. Виды ремонтных работ

По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст.616 ГК РФ). Какой ремонт является текущим, а какой капитальным? Разъяснения на этот счет содержатся в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств. Они утверждены Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н.

Пункт 71 этого документа относит к текущему ремонту объектов основных средств "работы по систематическому и своевременному предохранению их от преждевременного износа и поддержанию в рабочем состоянии".

При капитальном же ремонте оборудования и транспортных средств, "как правило, производится полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата". Капитальный ремонт зданий и сооружений заключается "в смене изношенных конструкций и деталей или замене их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т.п.)".

Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1773 N 279, но действует до сих пор.

Согласно данному документу к текущему ремонту производственных зданий и сооружений "относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей". В частности, текущими работами считаются следующие:

  • ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки;
  • окраска помещений и отдельных конструкций;
  • исправление перекосов дверных полотен и ворот.

К капитальному ремонту относятся "работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов".

Не относятся к капитальному ремонту работы, связанные с полной заменой основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. В частности, капитальными считаются следующие виды работ:

  • ремонт, замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок;
  • полная смена ветхих оконных и дверных блоков.

Стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок осуществления ремонта. В частности, они могут оговорить, что всякий ремонт независимо от его сложности проводит арендатор или, напротив, арендодатель. Или же договором может быть установлено, что проведение какого-либо определенного ремонта является обязанностью арендодателя, а расходы на него покрывает арендатор.

От того, что записано в договоре аренды, напрямую зависит порядок отражения расходов на ремонт в бухгалтерском и налоговом учете. Поэтому бухгалтеру организации-арендатора необходимо внимательно прочесть этот договор.

Учет расходов на ремонт

Ремонт осуществляет арендатор за свой счет. Рассмотрим, как отражаются в учете расходы на текущий ремонт, если в соответствии с договором аренды его проводит арендатор.

При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99). Оно утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает п.5 ПБУ 10/99.

Порядок отражения расходов на ремонт в налоговом учете установлен в ст.260 НК РФ. Пункт 1 этой статьи гласит, что расходы на ремонт основных средств являются прочими расходами. Они признаются для целей налогообложения в том периоде, в котором имели место, в размере фактических затрат без каких-либо ограничений. Исключением является лишь случай, если расходы на ремонт, которые понес арендатор, впоследствии ему возмещает арендодатель. Эту ситуацию мы рассмотрим ниже.

Разумеется, чтобы признать расходы на ремонт, они, как и всякие другие расходы, должны быть экономически оправданны и подтверждены документами. Этого требует ст.252 НК РФ.

Обратите внимание: Налоговый кодекс не ставит порядок налогового учета расходов на ремонт арендованных основных средств в зависимость от того, у кого они арендованы. Поэтому, если основные средства арендуются у физического лица, расходы на их ремонт также учитываются в целях налогообложения.

Пример 1. Организация арендует легковой автомобиль у физического лица. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт автомобиля выполняет арендатор за свой счет. Такой ремонт обошелся организации в 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.).

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) Кредит 60

  • 10 000 руб. (12 000 руб. — 2000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

  • 2000 руб. — учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51

  • 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.

В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов.

Как уже говорилось, по общему правилу осуществлять капитальный ремонт обязан арендодатель. Но договором аренды может быть установлено, что это является обязанностью арендатора. Тогда расходы на него отражаются в учете арендатора так же, как и расходы на текущий ремонт.

Ремонт осуществляет арендатор за счет арендодателя. Договором аренды может быть предусмотрено, что ремонт арендованных основных средств осуществляет арендатор, а расходы на него впоследствии возмещает арендодатель. В этом случае расходы на проведение ремонта в конечном итоге ложатся на арендодателя. Поэтому в бухучете арендатора они отражаются как дебиторская задолженность арендодателя:

Дебет 76 Кредит 60

  • отражены расходы на текущий ремонт, которые впоследствии должен возместить арендодатель.

Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.

А в налоговом учете? Расходы на ремонт основных средств арендатор отражает в налоговом учете в составе прочих расходов, если договор аренды не предусматривает их возмещение арендодателем (п.2 ст.260 НК РФ). Следовательно, если арендодатель возмещает эти расходы, они не могут быть отражены в налоговом учете арендатора.

Расходы арендатора на ремонт основных средств, возмещаемые арендодателем, не могут быть отражены и в налоговом учете арендодателя. Ведь ремонт осуществлял арендатор, и первичные учетные документы составлены на его имя. Следовательно, необходимые для отражения расходов условия, указанные в ст.252 НК РФ, — в частности, наличие подтверждающих документов — арендодатель не выполнит.

Пример 2.

Ремонт арендованного основного средства.

Организация арендовала помещение под склад. Арендная плата согласно договору — 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в месяц. Договор предусматривает, что текущий ремонт помещения осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.

Арендатор силами ремонтной организации осуществил текущий ремонт помещения. Расходы на его проведение составили 36 000 руб. (в том числе НДС — 6000 руб.).

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 76 Кредит 60

  • 36 000 руб. — отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 60 Кредит 51

  • 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 26 (44) Кредит 76

  • 15 000 руб. (18 000 руб. — 3000 руб.) — отражена арендная плата;

Дебет 19 Кредит 76

  • 3000 руб. — учтен НДС со стоимости арендной платы.

После подписания акта зачета взаимной задолженности <*> на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.

Расходы на проведение ремонта в налоговом учете арендатора не отражаются.

<*> О том, как правильно провести взаимозачет, см. одноименную статью в РНК, 2003 N 6 — Примеч. ред.

В рассмотренном выше примере расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.

Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.

Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.

Рассмотрим ситуацию на конкретном примере.

Пример 3. Воспользуемся условиями примера 2. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) субсчет "Расходы по аренде помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"

  • 15 000 руб. — отражены затраты на аренду помещения;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"

  • 3000 руб. — учтен НДС по затратам на аренду помещения;

Дебет 26 (44) субсчет "Расходы на ремонт помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"

  • 30 000 руб. — отражены затраты на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"

  • 6000 руб. — учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;

Дебет 60 субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 51

  • 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 6000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.

На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1

  • 36 000 руб. — отражена выручка от реализации работ;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" (76 субсчет "Расчеты по отложенному НДС")

  • 6000 руб. — начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.

После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

Дебет 60 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 62

  • 18 000 руб. — проведен зачет взаимных требований;

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.

Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.

Ремонт должен осуществлять арендодатель, но проводит арендатор. На практике случается, что проведение ремонта (текущего или капитального) возложено на арендодателя, но фактически его осуществляет арендатор за свой счет. Каков порядок отражения расходов на такой ремонт в бухгалтерском и налоговом учете арендатора?

Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (п.12 ПБУ 10/99).

Чтобы определить правила отражения таких расходов в налоговом учете, обратимся к Методическим рекомендациям по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Они утверждены Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729.

В пп.8 п.5.4 этого документа говорится, что в случае, если договором аренды предусмотрено проведение ремонта арендатором, то он включает расходы на ремонт в состав прочих расходов. Из этого следует, что расходы на ремонт арендованного имущества учитываются при расчете налога на прибыль арендатора только в том случае, если обязанность производить ремонт возложена договором именно на него. Поэтому если по договору ремонт должен осуществлять арендодатель, но фактически его производит арендатор за свой счет, расходы на него в расчете налога на прибыль арендатора не учитываются.

Пример 4. Организация арендовала помещение под офис. Договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендодатель. Однако фактически его осуществил арендатор за счет собственных средств. Стоимость ремонта составила 36 000 руб. (в том числе НДС — 6000 руб.).

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 91-2 Кредит 60

  • 30 000 руб. (36 000 руб. — 6000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

  • 6000 руб.- учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51

  • 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 91-2 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 6000 руб. — отражен НДС со стоимости ремонтных работ. Поскольку ремонт осуществляется за счет собственных средств, НДС не может быть принят к вычету.

Расходы на проведение ремонта и сумма предъявленного НДС в целях налогообложения не учитываются.

Не путайте капитальный ремонт и реконструкцию!

При отражении расходов на ремонт арендованных основных средств необходимо четко различать их капитальный ремонт и реконструкцию или модернизацию. Дело в том, что расходы на проведение капитального ремонта отражаются иначе, чем расходы на реконструкцию или модернизацию. Причем различия есть как в бухгалтерском, так и в налоговом учете таких расходов. Поэтому ошибившись, вы рискуете неправильно рассчитать не только налог на прибыль, но и налог на имущество.

В бухучете расходы на реконструкцию и модернизацию основных средств увеличивают их стоимость. Но только в том случае, если в результате улучшаются первоначально принятые нормативные показатели их функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.). Об этом гласит п.26 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01). Оно утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Точно так же обстоят дела в налоговом учете. Согласно п.2 ст.257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. К реконструкции, в частности, относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Переустройство осуществляется по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Пример 5. Организация арендовала помещение под склад. В соответствии с договором аренды текущий и капитальный ремонты должен осуществлять арендатор. Организация заключила договор на проведение ремонтных работ. В частности, на демонтаж воздухоотводов и установку воздухораспределительной подачи воздуха более высокой мощности. В договоре на проведение ремонтных работ, смете и акте выполненных работ они фигурируют как капитальный ремонт. Поэтому бухгалтер учел соответствующие расходы в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности, а в налоговом учете — в составе прочих расходов.

В данном случае бухгалтер ошибся. Несмотря на то что по документам работы проходят как капитальный ремонт, они являются реконструкцией. Ведь их результатом является не замена изношенных конструкций на конструкции такой же мощности, а установка оборудования повышенной мощности. Следовательно, такие расходы следует рассматривать как расходы на реконструкцию.

М.Г.Шортамбаева

Аудитор

аудиторской фирмы "Актив"

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.

2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.

Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст.

Как оформить и учесть ремонт в арендованном помещении

661 ГК).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии &#8212; соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.

Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.

Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.

Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.

3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.

Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.

Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.

Комментируемая норма диспозитивна: расходы на содержание имущества и производство текущего ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть возложены на арендодателя. Стороны вправе оговорить любой из вариантов. Закон освобождает от обязанности производить текущий и капитальный ремонт арендаторов по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК) и по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК).

Последствия неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества надлежащим образом предусмотрены ст. 619 ГК РФ.

4. От ремонта следует отличать произведенные арендатором улучшения имущества, которые не установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью. Возмещение стоимости этих улучшений регулируется ст. 623 ГК РФ.

  Ремонт арендованного имущества

Главная > Консультации > Бухучет и налоги > Бухгалтерский учет > Ремонт арендованного имущества

Ремонт арендованного основного средства.

В АС-АУДИТ обратился главный бухгалтер компании — арендатора. При проведении строительно-монтажных работ по арендованному имуществу, у компании возник ряд вопросов:

1. Что считать капитальным ремонтом основных средств
2. Как учитывать расходы на ремонт арендованного имущества, если его проводит арендатор
 2.1 Расходы за счет средств арендатора
 2.2 Расходы возмещаются арендодателем
 2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
3. Как учитывать такие расходы в налоговом учете
4. Рекомендуемая официальная литература
5. Рекомендуемые статьи и комментарии

1. Что считать капитальным ремонтом основных средств

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).
Подобный ремонт предполагает проведение работ капитального характера, при которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим, то есть каменных и бетонных фундаментов зданий, труб подземных сетей, опоры мостов и т. п. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата.
Налоговый кодекс не содержит специальной расшифровки в отношении указанного понятия, хотя и выделяет в отдельную группу капитальный ремонт как особо сложный и дорогой вид ремонта основных средств, длящийся в течение более одного налогового периода.
По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст.616 ГК РФ).

2. Как учитывать расходы на ремонт арендованного имущества, если его проводит арендатор

Здесь может быть несколько ситуации: когда расходы по ремонту  должен нести арендатор, когда такие расходы возмещает арендодатель, это должно оговариваться в договоре аренды и когда арендатор ремонтирует ОС и составляет документы на имя арендодателя, оформляя операции по реализации ремонта арендодателю.

2.1 Расходы за счет средств арендатора 
 При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99). Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает пункт 5 ПБУ 10/99.
При формировании учетной политики в бухгалтерском учете предприятие может включать расходы на ремонт непосредственно в себестоимость по мере их возникновения.

Пример № 1
Организация арендует ОС.  Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт ОС арендатор за свой счет. Такой ремонт обошелся организации в 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.).
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) Кредит 60
— 10 000 руб. (12 000 руб. — 2000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60
— 2000 руб. — учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.

2.2 Расходы возмещаются арендодателем
Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.

Пример № 2
Тот же пример №1, но Договор предусматривает, что текущий ремонт ОС осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.
Арендная плата согласно договору — 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в месяц.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 60
— 12 000 руб. — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 60 Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 26 (44) Кредит 76
— 15 000 руб. (18 000 руб.

Ремонт арендованного имущества: учет и налогообложение

— 3000 руб.) — отражена арендная плата;
Дебет 19 Кредит 76
— 3000 руб. — учтен НДС со стоимости арендной платы.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.

2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
В рассмотренном выше примере № 2 расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.
Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.
Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.

Пример № 3
Воспользуемся условиями примера № 1. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) субсчет "Расходы по аренде помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"
— 15 000 руб. — отражены затраты на аренду помещения;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"
— 3000 руб. — учтен НДС по затратам на аренду помещения;
Дебет 26 (44) субсчет "Расходы на ремонт помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"
— 10 000 руб. — отражены затраты на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"
— 2000 руб. — учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;
Дебет 60 субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 90-1
— 12 000 руб. — отражена выручка от реализации работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" (76 субсчет "Расчеты по отложенному НДС")
— 2000 руб. — начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:
Дебет 60 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 62
— 12 000 руб. — проведен зачет взаимных требований;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.
Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (п.12 ПБУ 10/99).

3. Как учитывать такие расходы в налоговом учете

Налоговый учет у двух разных ситуаций (когда расходы по ремонту  должен нести арендатор и когда такие расходы возмещает арендодатель) также различен.
Затраты отражаются у арендатора, если арендодатель не возмещает расходов по ремонту (Пример №1).
В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов. Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст.260 НК РФ.
Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты (п.3 ст.273 НК РФ).
Налогоплательщик вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если таковой длится более одного налогового периода. При этом можно предусмотреть одинаковый порядок создания и списания резерва в бухгалтерском и налоговом учете.
Когда арендатор проводит ремонт своими силами, а арендодатель оплачивает его (возмещает расходы), такие затраты арендатору не следует включать в состав собственных расходов и учитывать при налогообложении прибыли (Пример №2). Арендатор не может учесть расходы на ремонт при исчислении налога на прибыль, если арендодатель возмещает ему расходы на ремонт (п.2 ст.260 НК РФ).
И, наконец, последний случай, когда договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту арендуемых объектов основных средств и иного имущества на арендатора с возмещением вышеуказанных расходов арендодателем, расходы на ремонт имущества, осуществленные арендатором, учитываются им в составе расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, но в периоде возмещения вышеуказанных расходов арендодателем (Пример №3), когда арендатор «реализует» работы по ремонту ОС арендодателю.

4. Рекомендуемая официальная литература

1. НК ч.2 Статья 260 гл. 25 «Налог на прибыль организаций». Расходы на ремонт основных средств
2. Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" (с изменениями от 28 марта 2000 г.). Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н настоящий приказ признан утратившим силу с 1 января 2004 года. Однако в новой редакции Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) (действуют с 1 января 2004г.) понятие «ремонта» не раскрывается.
3. Письмо Управления МНС по г. Москве от 13 мая 2002 г. N 24-11/21480
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312).
5. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279).
Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279, но действует до сих пор.

5. Рекомендуемые статьи и комментарии

 
1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина) — Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. Комментарий к статье 616
2. "Российский налоговый курьер", N 9, май 2003 г.
3. "Российский налоговый курьер", N 6, март 2003 г. Основные требования к взаимозачетным операциям
4. "Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.

Торговая организация для осуществления своей деятельности арендует помещение у бюджетной организации. Согласно условиям заключенного договора арендатор при необходимости обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения. Договором между арендатором и арендодателем не предусмотрено возмещение арендодателем указанных расходов. В отчетном месяце организация провела текущий ремонт арендуемого помещения, воспользовавшись услугами ремонтно-строительной фирмы. Договорная стоимость ремонта составила 88 500 руб. (в том числе НДС 13 500 руб.).

Проводки и расчет налогов на случай, если улучшена или отремонтирована арендованная недвижимость

В этом же месяце подписан акт приемки-сдачи выполненных работ. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления. Как данные операции отражаются в учете торговой организации?

В соответствии с п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Расходы по поддержанию арендуемых основных средств в исправном состоянии являются расходами по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п.п.5, 7, 9 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

На основании п.п.16, 18 ПБУ 10/99 расходы на текущий ремонт арендуемого помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ.

Расходы по поддержанию арендуемого помещения в исправном состоянии (в данном случае расходы на его текущий ремонт) принимаются к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной и иной форме или величине кредиторской задолженности, определяемой исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и ремонтно-строительной фирмой (п.6 ПБУ 10/99).

Расходы по текущему ремонту арендуемого помещения отражаются в бухгалтерском учете торговой организации по дебету счета 44 "Расходы на продажу" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Сумма НДС, предъявленная ремонтно-строительной фирмой, отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" в корреспонденции с кредитом счета 60.

Уплаченную сумму НДС организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату выполненных работ (пп.1 п.2 ст.171, п.1 ст.172 Налогового кодекса РФ).

Принятая к вычету сумма НДС отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", например субсчет 68-1 "Расчеты по налогу на добавленную стоимость", в корреспонденции с кредитом счета 19.

Под основными средствами (амортизируемым имуществом) в целях налогообложения прибыли согласно ст.257 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией.

Несмотря на то, что арендуемое организацией помещение у арендодателя не подлежит амортизации , для целей налогообложения прибыли расходы организации на текущий ремонт этого помещения относятся к прочим расходам (при условии их соответствия критериям, установленным в п.1 ст.252 НК РФ), связанным с производством и реализацией, и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (пп.2 п.1 ст.253, пп.49 п.1 ст.264 НК РФ).

При признании расходов методом начисления расходы на ремонт арендуемого помещения признаются в качестве расходов в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты (пп.3 п.7 ст.272 НК РФ).

Для целей налогообложения прибыли расходы на текущий ремонт арендуемого помещения признаются торговой организацией косвенными расходами (ст.320 НК РФ).

——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬ | Содержание операций |Дебет |Кредит| Сумма,| Первичный | | | | | руб. | документ | +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+ |Отражена стоимость работ | | | | Акт приемки— | |по текущему ремонту | | | | сдачи | |помещения | | | | выполненных | |(88 500 — 13 500) | 44 | 60 | 75 000| работ | +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+ |Отражена сумма НДС, | | | | | |предъявленная ремонтно— | | | | | |строительной фирмой | 19 | 60 | 13 500| Счет—фактура | +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+ |Оплачено ремонтно— | | | | | |строительной фирме за | | | | | |произведенные ремонтные | | | |Выписка банка по| |работы | 60 | 51 | 88 500|расчетному счету| +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+ | | | | | Счет—фактура, | |Принята к вычету сумма | | | |Выписка банка по| |НДС по ремонтным работам | 68—1 | 19 | 13 500|расчетному счету| L—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————— ——————————————————————————————— Согласно пп.1 п.2 ст.256 НК РФ не подлежит амортизации имущество бюджетных организаций, за исключением имущества, приобретенного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности и используемого для осуществления такой деятельности. В соответствии с п.45 Инструкции по бухгалтерскому учету в бюджетных учреждениях, утвержденной Приказом Минфина России от 30.12.1999 N 107н, по основным средствам бюджетного учреждения амортизация не начисляется, а начисляется износ. И.С.Зуйков Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 14.07.2004 ————

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.

Учет ремонта арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено , иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено или договором аренды.

&#8212; Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

&#8212; Соотношение понятий &#171;капитальный ремонт&#187; и &#171;неотделимые улучшения&#187; для целей аренды

&#8212; Соотношение понятий &#171;капитальный ремонт&#187; и &#171;реконструкция&#187; для целей аренды

&#8212; Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта и возмещение расходов на его проведение

&#8212; Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту, для целей аренды

&#8212; Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

&#8212; Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

&#8212; Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

&#8212; Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

&#8212; Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст.

Учет ремонта арендованного имущества

616 ГК РФ

&#8212; Расходы арендатора на содержание недвижимости

&#8212; Возмещение арендатору расходов на капитальный ремонт, согласованных с арендодателем, при незаключенности договора

&#8212; Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

&#8212; Ответственность арендатора за утрату арендованного имущества

&#8212; Обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии

&#8212; Соблюдение требований пожарной безопасности при аренде недвижимого имущества

&#8212; Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 616 ГК РФ исходя из ее буквального содержания

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *