Справочник

Рыночная стоимость земельного участка

Вопрос 72. Рыночная стоимость земельного участка

Оценка земли и земельных участковпроизводится для выкупа из государственной собственности, для кадаст­ровой оценки, передачи в залог, оформления наследства.

Она также необходима при разделе имущества. Во многих случаях требуется оценка не права собствен­ности на земельный участок, а права аренды земель­ного участка, и в при этом рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его ры­ночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок.

Рыночная стоимость земельного участка

Для оценки земельного участка (опреде­ления его рыночной цены) значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, прежде всего, его назначение и возможность изменения такого назначения.

Оценка рыночной, стоимости земли стала весьма акту­альна в свете реформы земельного законодательства. Рыноч­ная стоимость земельного участка со временем меняется, вот почему оценка земли всегда проводится по состоянию на кон­кретный период времени.

Земли поселений (городов, деревень и т.п.) оцениваются на основании таких данных, как анализ рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены пред­ложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспорт­ной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслу­живания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафт­ной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения оп­ределяется на основе оценки фактической урожайности сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе Российской Федерации и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производят, ана­лизируя цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличие и интенсивность транс­портного сообщения, наличие электрификации, газо- и во­доснабжения; удаленность от основных центров инфра­структуры, экологическую обстановку в районе, а также иные факторы, влияющие на оценку стоимости земли.

В случае оценки зданий также производится оценка зе­мельного участка, на котором находится оцениваемое здание (в рамках затратного подхода).

Потребность в оценке земли диктуется современными рыночными условиями. Земля — высоколиквидный товар, на его стоимость влияет масса факторов, даже минимальное изменение которых ведет к значительному изменению сто­имости.

В мегаполисах оценка земли является прежде всего оцен­кой права аренды, вне мегаполисов подразумевается расчет ее реальной рыночной стоимости.

Факторы, оказывающие влияние на рыночную сто­имость земли, — это ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт должен иметь в распоряжении копии свидетель­ства о праве собственности (долговременной аренды), а так­же копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка.

Так как на рынке присутствует большое количество пред­ложений и информации о проведенных сделках купли-про­дажи земли, метод сравнения продаж наиболее предпочти­тельный при оценке земель.

Оценочная деятельность— это установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости в со­ответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

За рыночную стоимость объекта оценки принимает­ся наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден- на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в сво­их интересах.

Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут ис­пользоваться для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности и быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

Основание для проведения оценки объекта оценки — до­говор между оценщиком и заказчиком, заключаемый в пись­менной форме и не требующий нотариального удостоверения.

В договоре содержатся:

1. основания заключения договора;

2. вид объекта оценки;

3. вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

4. денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки и иные сведения.

Оценщик имеет право:

1. применять самостоятельно методы проведения оцен­ки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения в полном объ­еме доступа к документации, необходимой для осу­ществления этой оценки, и др.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

2) юридическое лицо выступает учредителем, акционе­ром, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Государственной кадастровой оценке подлежат все кате­гории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом.

Дата добавления: 2015-11-23; просмотров: 259 | Нарушение авторских прав

Рекомендуемый контект:


Похожая информация:


Поиск на сайте:


Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон "О ведении в действие Земельного кодекса РФ" в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка: что о ней надо знать?

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2.

Рыночная стоимость 1 сотки земли по России в 2018 году

Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон "О ведении в действие Земельного кодекса РФ" в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон "О ведении в действие Земельного кодекса РФ" в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Как формируется рыночная стоимость земельного участка

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комментарий к Ст. 66 ЗК РФ

1. Оценка земли может быть кадастровой и рыночной.

Если кадастровая стоимость земельного участка определяется для исчисления земельного налога с него, то рыночная стоимость — для совершения сделки с таким участком (продажа, аренда и др.) в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, который, в частности, обязывает устанавливать рыночную стоимость объектов оценки (а значит, и земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых частным лицам. Оценка проводится специализированной, имеющей на это право организацией-оценщиком в соответствии с заключаемым с ней договором за плату. Она составляет отчет о рыночной стоимости земельного участка, обосновывая ее различными аргументами.

Однако рыночная стоимость земельного участка — величина весьма непостоянная. На нее влияют множество факторов: плотность грунта на участке, условия проезда к нему, наличие или отсутствие рядом экологически вредной деятельности, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальной инфраструктурой и др. Стоимость земли, в том числе кадастровая, как правило, постоянно растет. Например, Постановлением Правительства Республики Мордовия от 27 ноября 2006 г. N 516 была утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая по сравнению с предыдущей возросла примерно в 2 — 2,5 раза.

В связи с этим один и тот же земельный участок даже в течение одного года может значительно различаться по рыночной стоимости, что порождает судебные споры, в том числе если обжалуется отчет о рыночной стоимости (оценке) земельного участка. Соответственно, должна изменяться и кадастровая стоимость земельного участка, определяемая согласно п. 3 комментируемой статьи.

Другими словами, подлинно рыночная стоимость земельного участка, как и ряда других объектов имущества, — это стоимость, за которую продавец в данное время согласен его продать, а покупатель согласен купить. «Утвержденной» рыночной стоимости земельного участка, действующей неопределенное время, не может быть.

2 — 3. Кадастровая стоимость земельных участков утверждается нормативно высшим органом исполнительной власти субъекта РФ для различных категорий и видов земель во исполнение Постановления Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. от 17 сентября 2007 г.)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *