Справочник

ТСЖ это коммерческая организация или нет

В настоящее время весьма остро стоит вопрос о том, в каком объеме товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе осуществлять предпринимательскую деятельность. Возможность осуществления предпринимательской деятельности ТСЖ как таковой не отрицается – основная проблема состоит в том, как ТСЖ определить "рамки дозволенного".

Нормы Жилищного кодекса (ЖК), регулирующие деятельность ТСЖ прямо не упоминают о том, что товарищество может осуществлять предпринимательскую деятельность.

Согласно п. 2 статьи 152 ЖК ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

  • обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  • строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Данный перечень является закрытым.

В то же время согласно статье 135 ЖК ТСЖ признается некоммерческая организация — объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 статьи 24 Гражданского кодекса (ГК) некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика. При этом законодательством РФ могут устанавливаться ограничения на предпринимательскую деятельность некоммерческих организаций отдельных видов.

    Хозяйственная и предпринимательская деятельность ТСЖ – мнение ученых

Предпринимательской деятельностью согласно п. 1 статьи 2 ГК является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Некоторые ученые определяют предпринимательскую деятельность как одно из направлений хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли.

Поскольку некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, только если она служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то получается, что ТСЖ как некоммерческая организация не может осуществлять виды деятельности иные, чем установлены в п. 2 статьи 152 ЖК — ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь в том случае, если это служит достижению ее уставных целей.

Однако существует и другая точка зрения. Некоторые ученые говорят о том, что вся хозяйственная и предпринимательская деятельность ТСЖ ограничивается содержанием и эксплуатацией жилых помещений.

Можно ли расмотреть тсж как предприятие?

Однако достичь цели, ради которых оно создано, ТСЖ сможет только путем осуществления хозяйственной деятельностью, предусмотренной в его уставе.

    Предпринимательская деятельность ТСЖ, исходя из положений ЖК

Если более внимательно перечитать те правовые нормы ЖК, которые посвящены ТСЖ, то можно сделать вывод о том, что ТСЖ все же может осуществлять предпринимательскую деятельность –деятельность помимо установленной в статье 152 ЖК.

Так, согласно пп. 4 и пп. 7 п. 1 статьи 137 ЖК ТСЖ вправе, соответственно, выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги, а также продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в соответствии с пп. 6 п. 2 статьи 145 ЖК к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов.

А также плюс ко всему, согласно п. 3 статьи 152 ЖК в ТСЖ может возникнуть два вида доходов:
— доход от хозяйственной деятельности, который используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом;
— дополнительный доход, который может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК и уставом.

    Таким образом, получается какая-то путаница: с одной стороны, ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью не может, с другой же — получается, что может.

    Полагаем, что пока данные неясности устранены не будут, ТСЖ как некоммерческая организация может осуществлять виды деятельности, помимо указанных п. 2 статьи 152 ЖК, если они будут служить достижению целей, ради которых оно создано, и соответствовать этим целям.

МОЖЕТ ЛИ ТСЖ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ИЛИ НЕТ?

Одним из способов управления многоэтажным домом является ТСЖ (Това́рищество со́бственников жилья́). Не все знают, что это такое. Под ТСЖ подразумевают товарищество, в котором объединены владельцы жилья. Это некоммерческие компании, создающиеся для коллективного управления землями, помещениями, относящимися к совместной собственности. ТСЖ может создаваться в многоэтжном доме. Объединиться в ТСЖ вправе собственники частных жилых домов с участками.

Компетенция ТСЖ

Разбираясь, что означают аббревиатуры, надо одновременно выяснить, для чего нужно ТСЖ, какими вопросами вправе заниматься данная организация. Она предназначена, чтобы владельцы квартир в многоэтажках сами распоряжались общим имуществом, а не доверяли эту процедуру управляющей компании. Средства расходуются на потребности дома, который их собрал.

Если выяснить, что такое ТСЖ и как оно функционирует, становится понятно следующее.

Юрлицо создается на основании положений Кодекса Жилищного (ст. 135). ТСЖ предназначено для:

  • распоряжения совместной собственность (земельными участками, помещениями дома, находящимися в общем владении);
  • осущесвления хозяйственной деятельности посредством эксплуатации общего имущества;
  • возведения новых объектов, которые необходимы для общего использования;
  • организации процесса сдавания в аренду, наём пустующей части общей собственности.

Товарищество обязано:

  • содержать объекты, которые входят в состав имущества всех совладельцев в нормальном санитарном и техническом состоянии;
  • принимать меры по сохранности имущества;
  • оказывать бытовые и прочие услуги населению;
  • работать в соответствии с уставом.

Что это такое? Товарищество – это некоммерческая организация. Но во время работы она вправе получать прибыль, которая направляется на решение первоочередных задач.

Членство в сообществе дает возможность владельцам жилья участвовать в решении вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом. Это позволяет направлять средства на первоочередные нужды: благоустраивать территорию, ремонтировать своевременно лифты и подъезды, поддерживать чистоту. Многие организовывают охрану подъездов, восстанавливают детские площадки. Жильцы вправе потребовать от председателя и членов правления расшифровать статьи затрат и проверить, как расходуются средства.

Особенности работы

Расшифровывается это наименование как товарищество сособственников жилья. Управляется оно:

  • собранием совладельцев;
  • выбранным правлением;
  • председателем.

Руководитель выбирается из числа владельцев квартир подведомственного дома.

Многие не знают, что такое СЖ – это собственники жилых помещений, которые создали некоммерческую компанию для управления домом.

Товарищество от имени сособственников вправе:

  • заключать соглашения на оказание бытовых услуг;
  • выбирать подрядные организации для проведения работ;
  • составлять сметную документацию;
  • распоряжаться имуществом товарищества;
  • рассчитывать величину платежей и взносов собственников;
  • пользоваться привлеченными средствами от кредитно-финансовых учреждений;
  • осуществлять другие полномочия, прописанные в Жилищном кодексе РФ.

Даже если россияне не знают, как расшифровывается СЖ, они понимают, что данное объединение предназначено для замены управляющих компаний.

Обязанности товарищества совладельцев:

  • ведение реестра участников ТСЖ, ежегодное направление копии реестра органам исполнительной власти;
  • выполнение управленческой работы;
  • информирование собственников об обязанностях, контролирование их выполнения;
  • слежение за соблюдением договорных условий;
  • представление интересов собственников в гражданско-правовых отношениях.

Основная ответственность ложится на председателя, который работает представителем дома. Сообщество вправе через суд требовать от собственников квартир возмещать убытки товарищества, понесенные из-за неисполнения обязательств по своевременной уплате взносов, обязательных платежей.

Создание объединения

Порядок формирования ТСЖ регламентирует Гражданский кодекс. Их регистрация проводится по процедуре, разработанной для коммерческих компаний. Создание товарищества проходит на собрании. Что это такое прописано в Гражданском кодексе. Так называют общий сбор жильцов. Собрание будет правомочным, если участие в нем приняли владельцы, обладающие больше чем 50% голосов. Это именуется кворумом. При отсутствии кворума проводится повторное собрание.

Для регистрации требуется:

  • протокол собрания владельцев, в котором отображаются решения о формировании объединения и принятии устава;
  • непосредственно устав;
  • расшифровка сведений о лицах, принявших участие в голосовании, включая сведения о принадлежащих им долях имущества.

Регистрация происходит по процедуре, разработанной для юридических лиц.

Порядок создания следующий:

  • проводится собрание жильцов;
  • если более 50% жильцов голосуют за ТСЖ, то следующим шагом является принятие устава;
  • завершается собрание выбором председателя, членов правления и комиссии, которая занимается ревизионной деятельностью.

Собрание протоколируется секретарем. Протокол является обязательным учредительным документом. Без него не зарегистрируют созданное товарищество. Регистрация проводится в территориальном налоговом органе. После внесения сведений в ЕГРЮЛ сообщество считается созданным и вправе приступать к работе.

Назначенный председатель должен не только понимать, что это такое за объединение, но и знать как оно работает, что входит в обязанности руководителя. Именно он занимается регистрацией товарищества:

  • подает обращение по форме р11001;
  • предоставляет протокол собрания с подписями жильцов;
  • предоставляет написанный в 2х экземплярах устав;
  • оплачивает государственную пошлину за регистрацию.

После этого он занимается открытием счетов, заключением договоров с поставщиками коммунальных услуг, развивает хозяйственную деятельность.

Решением собрания сообщество можно ликвидировать. Проголосовать должны более 50% от общего количества собственников жилых помещений дома. Товарищества могут объединяться, образуя союз либо ассоциацию.

Это вам будет интересно:

Деньги, привлеченные от сдачи в аренду свободных помещений, размещения рекламных конструкций и другой деятельности направляются на нужды объединения и позволяют уменьшить коммунальные платежи.

Если более 50% владельцев жилых помещений за создание ТСЖ проголосуют, то решение о формировании товарищества считается принятым. Протокол подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за создание объединения.

Юридическая помощь по ТСЖ и ЖСК

Вопросы деятельности ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Что такое ТСЖ?

Самостоятельное определение понятия «товарищество собственников жилья» можно дать, исходя уже из самого словосочетания: объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Определение данного понятия, изложенное в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, наиболее полно определяет саму природу этого объединения, его функции: товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Так для чего же необходимо создавать ТСЖ? Этот вопрос волнует многих, как только заходит об этом разговор и не случайно. В последнее время то и дело в средствах массовой информации (на телевидении, радио и прессе) поднимается этот вопрос, в основном о тех негативных последствиях, возникающих у жильцов и собственников домов. К сожалению, неправильная процедура создания ТСЖ, создание не для целей облегчения жизни и деятельности граждан, проживающих в этих домах, а с целью создания условий для определённого круга людей и юридических лиц желающих получить полный и бесконтрольный доступ к финансам ТСЖ. Однако не всё так печально и не везде эти негативные явления проявляются. А там где они и проявляются, это, прежде всего самоотстранённость жителей дома от проявления какого-либо участия в деятельности ТСЖ, последствиями которых и пользуются не чистые на руки «организаторы».

Как же создаётся ТСЖ?

Действующее законодательство определяет лишь основные стадии создания ТСЖ, а детали, к сожалению, не учитывает.

Когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселён, собственники помещений обязаны выбрать способ управления этим многоквартирным домом.

Доверять ли УК?

Действующим законодательством определяются три способа управления:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается собственниками помещений на общем собрании собственников, я подчёркиваю — собственниками.

Если в течение года со дня принятия решения о способе управления, это решение так и не было реализовано, или если собрание по этому поводу вообще не проводилось, то орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, обычно выигрывает этот конкурс старые ДЕЗы, которые и без того нуждаются в реформировании.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Как начать работу ТСЖ?

Но вот собрание проведено, способом управления выбрано управление товариществом собственников жилья.

Зачастую, на этом же собрании собственников помещений утверждается Устав товарищества собственников жилья большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку товарищество собственников жилья является юридическим лицом, оно вступает в свои права с момента его государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные текущие счета в банках, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

  • нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
  • нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Актуальность на 2013 год.

Наверх страницы

Мишуринских К.Е.
аспирант Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов
Научный руководитель: д.э.н., профессор Захаров Н.Л.

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом в системе реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – понятие для России не новое. До принятия и вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) действовал Закон о товариществах собственников жилья. Но в ту пору, несмотря на данный закон, мало кто знал, что собой представляет эта организационная форма. С принятием ЖК РФ положения о товариществах собственников жилья переместились в основной жилищный закон страны.

Новый ЖК РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом. Но удручающе большое количество граждан не желают заниматься организационными моментами по управлению своим домом.

Как следует из ЖК РФ48, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из нижеследующих способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый случай подходит для небольших многоквартирных домов – на 15-20 квартир. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники дома решают на общем собрании. На основании решения общего собрания от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее удостоверенные доверенностью полномочия.

Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они без проблем смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

ТСЖ – промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Кстати, есть и четвертый вариант: ничего не делать, никого не выбирать. В этом случае местные власти сами выберут для дома управляющую организацию. 99% из ста, что ваш дом останется на попечении у прежнего «хозяина», т.е. жилищно-эксплуатационной организации, осуществлявшей санитарное и техническое обслуживание дома до этого. Хорошо, если эта организация вас устраивает, но если все обслуживание находится на уровне разговоров, то будьте уверены – так все и останется.

Основные преимущества и недостатки создания ТСЖ

К основным преимуществам, которые получат собственники помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления – создание ТСЖ, можно отнести следующие:

1. Возможность влиять на решение вопросов. Несомненным плюсом является то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

2. Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

3. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст.152 ЖК РФ49, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Но, несмотря на положительные стороны создания ТСЖ, к сожалению, собственники сталкиваются и с отрицательными моментами, которые тоже играют немаловажную роль при функционировании Товарищества. К основным недостаткам относятся:

1. Мнение большинства важнее. В соответствии с ЖК РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть, если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

2. Более высокие платежи. Пожалуй, это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. И дело здесь даже не в том, что в ТСЖ коммунальные услуги выше. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Но в ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

3. Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Представим обычную для ТСЖ ситуацию: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое дело – жильцов, хотя бы 200-300-квартирного дома, не говоря уже о домах с гораздо большим количеством квартир. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме (заочное голосование, путем заполнения заранее подготовленных, в соответствии с повесткой дня, выдвигающейся на рассмотрение Товарищества, бюллетеней) или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.

Анализируя все вышеприведенные доводы, можно сделать вывод, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.

Разумеется, если в качестве способа управления выбрано ТСЖ или управляющая компания, то придется немного переплачивать. Зато взамен вы получите грамотное управление вашим домом, вашим общим имуществом, качественное предоставление ЖКУ. Решать, что для вашего дома лучше: ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, предстоит, конечно, только вам.

Статус Товарищества собственников жилья и земельный участок

Следует отметить, что одной из основных проблем создания и функционирования Товарищества собственников жилья как юридического лица на протяжении 10 лет, когда это понятие получило широкое применение, является неопределенность статуса. Коммерческие это организации, обязанные платить налоги даже с накоплений граждан на капитальный ремонт крыши (а практика налоговых инспекций такова), или же это некоммерческие организации, что подтверждают многочисленные судебные решения? Эта проблема волнует всех собственников, пожелавших заняться реализацией этого способа управления домом.

Большинство представителей ТСЖ сталкиваются с тем, что товарищества вынуждены многие права, положенные по закону, отстаивать в судах, потому что нормы федерального законодательства либо просто игнорируются представителями местной власти, либо недостаточно точны. Один из самых болезненных вопросов, который с огромным трудом решается везде, – вопрос о земельном участке под домом, где создано ТСЖ. Практика показывает, что за последние годы ТСЖ практически не имеет возможности оформить в собственность земельный участок. Причем никто никому не отказывает, а заявления на оформление участков просто не принимают. Представители власти считают, что в законе необходимо заменить «формирование земельного участка» на «межевание», иначе эта норма в принципе не будет соответствовать самому процессу. Дело в том, что формирование участка необходимо только для нового строительства, кроме того, этот процесс серьезно удорожает оформление земли в собственность. К примеру, в Санкт-Петербурге за год цена оформления техпаспорта на землю выросла с 5 тыс. до 67 тыс. руб., а потом выяснилось, что этот документ не нужен для оформления участка, рассказала Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ города Санкт-Петербурга50.

Открытый список документов, необходимых для оформления земли в собственность ТСЖ, позволяет местным администрациям требовать самые немыслимые справки. В прошлом году президент РФ Владимир Путин говорил о том, что оформление земельных участков в собственность для граждан и ТСЖ должно быть бесплатным. Но даже те ТСЖ, которые смогли преодолеть многочисленные преграды и заплатить за все справки, с трудом получают все документы на дом, хранящиеся в жилищно-эксплуатационных организациях, поскольку список документов для передачи не определен. Очевидно, что без серьезной поддержки со стороны государства граждане землю получить не смогут. Товарищество без прав на землю под домом и возле него так пока и остается неполноценным домовладением, которому не сыграть серьезной роли в обустройстве жизни граждан.

48. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 199-ФЗ) // «Российская газета», №1от 12.01.2005
49. Там же
50. Материалы заседания Общественного совета по жилищной политике при министре регионального развития РФ от 10 октября 2008 года.// http://www.konserg.ru.

Cборник научных статей
«Социально-экономическое состояние России: пути выхода из кризиса»,
СПб.: Институт бизнеса и права, 2009

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация (НКО), объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 статьи 135 Жилищного кодекса (ЖК)).

В статье попробуем дать ответ на следующие вопросы:

  • что подразумевается под целевой деятельностью ТСЖ как некоммерческой организации и что — под услугами ТСЖ?
  • учитываются ли средства ТСЖ для исчисления налога на прибыль?
      ТСЖ как некоммерческая организация

    В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса (ГК) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют ТСЖ, являющееся НКО.

    В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 12.01.1996 №7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (Закон) НКО является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

    НКО могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

    НКО согласно статье 24 Закона может осуществлять один вид деятельности или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ и соответствующих целям ее деятельности, которые предусмотрены учредительными документами.

    Законодательством РФ могут устанавливаться ограничения на виды деятельности, которыми вправе заниматься НКО отдельных видов.

    НКО может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана.

    Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

    Из всего выше сказанного, можно сделать вывод, что ТСЖ вполне удовлетворяет названным критериям отнесения к НКО.

    Основой целью его деятельности как раз и является достижение общественно полезных благ в виде обеспечения содержания и управления общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, что по своей сути и является уставной деятельностью ТСЖ.

        Деятельность ТСЖ для целей исчисления налога на прибыль

      Минфин в письме от 17.02.06г. №03-03-04/4/32 описал деятельность ТСЖ, указывая при этом на статью 251 Налогового кодекса (НК). Именно в данной статье, по мнению Минфина, содержится перечень доходов юридического лица, которые не учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

      Товарищество собственников жилья

      Так, при исчислении налога на прибыль, в частности, не учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в виде целевых поступлений (п. 2 статьи 251 НК).

      В отношении ТСЖ к целевым поступления следует отнести поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях, а именно вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с ГК.

      Затем в письме указывается на то, что гражданское законодательство и законодательство, регулирующее порядок образования имущества потребительских кооперативов, не запрещает потребительским кооперативам предусматривать в уставах помимо вступительных и паевых взносов и иные источники формирования имущества кооператива, включая целевые взносы своих членов.

      При этом любые денежные средства, которые принимает ТСЖ помимо вступительных и паевых взносов, следует учитывать при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.

      К этим средствам следует отнести:

      • плата членов ТСЖ за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
      • плата за коммунальные услуги, что квалифицируется в качестве выручки от реализации работ и услуг;
      • часть денежных поступлений, которую планируется направлять для формирования денежного резерва, направляемого на предстоящий ремонт дома.

      Во-первых, почему ТСЖ и потребительский кооператив представляются в виде одинаковой организационно-правовой формы юридического лица, хотя согласно п. 3 статьи 50 ГК юридические лица, являющиеся НКО, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом.

      Во-вторых, что касается целевого характера поступающих от членов ТСЖ средств. А именно членских взносов?

      Почему мы не можем считать, что финансирование текущей деятельности ТСЖ может осуществляться только за счет членских взносов, а не из оплаты содержания и ремонта имущества многоквартирного дома?

      При этом следует учесть и то, что может сложиться ситуация, когда ТСЖ будет получать денежные средства не за счет финансирования его собственниками, а за счет тех услуг, которые он оказывает самостоятельно и которые не поименованы в его учредительных документах как услуги, связанные с обеспечением содержания помещений многоквартирного дома.

      При этом осуществление нецелевой деятельности ТСЖ законно, поскольку, как уже говорилось выше, НКО может осуществлять предпринимательскую деятельность, однако лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана.

      Отнесение доходов от подобной деятельности вполне обоснованно можно включать в состав денежных средств, учитываемых при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.

      Однако существуют и иные мнения относительно налогообложения деятельности ТСЖ налогом на прибыль.

      Все эти мнения основаны главным образом на необходимости отделения такого понятия, как услуга от уставной деятельности.

      Что такое ТСЖ: основные функции, порядок регистрации и способы оплат

      Текущий ремонт и техническое обслуживание многоквартирного дома рассматриваются ими как уставная деятельность, которая к тому же основана не на договорных обязательствах между собственниками помещений и ТСЖ, а на требованиях ЖК. В ЖК не говорится о необходимости наличия какого-либо договора между членом ТСЖ и самим ТСЖ по эксплуатации последним общего имущества.

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *