Справочник

Запрет на отчуждение

запрет на отчуждение квартиры

Наложение запрета отчуждения

При удостоверении разнообразных соглашений относительно отчуждения или залога недвижимого имущества, выдачи свидетельств о праве собственности на часть в общем имуществе супружества или оформление наследственных прав на недвижимое имущество одной из основных обстоятельств, которую проверяет нотариус и которая существенно изменяет порядок совершения нотариального действия, есть наличие или отсутствие запрета на отчуждение объекта недвижимого имущества.

Из самого названия нотариального действия вытекает ее суть: воспрепятствовать свободному распоряжению имуществом. Когда на имущество наложено запрет на его отчуждение, то владелец конкретного объекта недвижимого имущества не может распорядиться им, поскольку не имеет одного из элементов права собственности — распоряжение этим имуществом, или же не может распорядиться им без разрешения определенных лиц, которые имеют четко определенные конкретные имущественные требования, которые могут быть реализованы.

Статья 73 Закона Украины "О нотариате" содержит перечень случаев, когда государственный нотариус накладывает запрет на отчуждение объекта недвижимого имущества. Так, запрет накладывается тогда, когда:

 учреждение банка, предприятие или организация выдает гражданину ссуду на строительство, капитальный ремонт или куплю жилого дома;

 заверяет договор пожизненного содержания;

 заверяет договор о залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества;

 во всех других предусмотренных законом случаях.

К другим предусмотренным законом случаев принадлежит наложение ареста на объекты недвижимого имущества органами дознания или следствия или судебными учреждениями в связи с делами, которые находятся в их проведении.

По сообщению учреждения банка, предприятия или организации о выданной гражданину ссуду на строительство, капитальный ремонт или куплю жилого дома запрет на отчуждение этого объекта накладывается автоматически.

При удостоверении договора пожизненного содержания запрет на отчуждение недвижимого имущества, которое является объектом договора, тоже накладывается обязательно, поскольку, во-первых, приобретатель приобретенного жилого дома не имеет права распорядиться этим имуществом к смерти лица, которое есть відчужувачем по договору. Его право собственности не имеет одной составляющей — права распорядиться этим имуществом к смерти відчужувача, а во-вторых, наложение запрета на отчуждение хотя и є самостоятельным нотариальным действием, но совершается вместе с тем с удостоверением соглашения о пожизненном содержании и является обязательным условием для удостоверения договора пожизненного содержания.

Иначе решается вопрос о наложении запрета при удостоверении договора залога. На основании ст. 184 ЦК УССР (которая ныне потеряла силу) запрет на жилой дом накладывалась обязательно. И с содержания ст. 73 Закона Украины "О нотариате" тоже можно сделать такой вывод. Но со вступлением в Силу закона Украины "О залоге" стороны могут самые на основании ст. 32 этого Закона решать, накладывать или нет запрет на отчуждение этого объекта недвижимого имущества, о чем отмечают в тексте этого же договора.

Если по договоренности сторон запрет на отчуждение имущества не накладывается и об этом записано в тексте договора, нотариус не накладывает запрета на отчуждение предмета залога. Если же в тексте договора вопроса наложения запрета на отчуждение объекта недвижимое имущество решено положительно или же об этом вообще ничего не сказано в договоре, то нотариус имеет право наложить запрет на отчуждение объекта недвижимого имущества, которое является предметом залога, руководствуясь ст. 73 Закона Украины "О нотариате".

Наложение запрета на отчуждение жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, другого недвижимого имущества осуществляется за ‘их местонахождением.

Запрет на отчуждение земельного участка накладывается по месту ее расположения.

Проведение по совершению этого нотариального действия, можно условно разделить на две стадии:

 собственное совершение нотариального действия;

 внесение ведомостей о содеянном нотариальном действии в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Определив, что совершение этого нотариального действия принадлежит к его компетенции, нотариус должен получить соответствующие документы, которые являются основанием для совершения действия, а именно:

 сообщение учреждения, банка, предприятия или организации о выдаче гражданину ссуды на строительство, капитальный ремонт или куплю жилого дома;

 договор пожизненного содержания;

 договор залога;

 постановление следователей или судебных органов о наложении ареста на объект недвижимого имущества;

 другие документы, предусмотренные действующим законодательством.

Наложение запрета производится совершением соответствующей надписи на сообщении учреждения, банка, предприятия или организации о выдаче ссуды.

Один экземпляр сообщения с надписью нотариуса о поступлении запрета присылается соответствующему учреждению, банку, предприятию или организации, которая выдала ссуду, а второй остается в делах нотариуса.

Форма надписи, которая совершается на сообщении о выданной ссуде, предполагается формой № 63 Форм реестров для регистраций нотариальных действий, нотариальных свидетельств, по-свідчувальних надписей, надписей на соглашениях и удостоверенных документах.

Наложение запрета по договору пожизненного содержания и о залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества производится совершением соответствующей надписи на всех экземплярах договора.

Наложение запрета на отчуждение жилого дома на основании договора пожизненного содержания, как правило, производится тем нотариусом, который удостоверил договор пожизненного содержания, учитывая то, что обе нотариальные действия совершаются одновременно.

Форма надписи, которая совершается на сообщении о выданной ссуде, предполагается формой № 64 Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств, по-свідчувальних надписей, надписей на соглашениях и удостоверенных документах.

Как и всякое нотариальное действие, наложение запрета вносится в реестр. В государственных нотариальных конторах ведутся специальные реестры запретов, их форма предусмотрена и утверждена формой № 2 указанных Форм.

Ведение частными нотариусами специальных реестров запретов отчуждения еще не предусмотрено нормативными актами, но учитывая то, что наложение запрета отчуждения недвижимого имущества сейчас отнесено и к компетенции частного нотариуса, то нужно пользоваться формой специального реестра, предусмотренного для совершения этого нотариального действия в государственной нотариальной конторе.

Запрет отчуждения регистрируется также в алфавитной книге учета запретов.

После совершения нотариального действия ведомости о ней должны быть внесенные в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества — это компьютерная база данных, которая содержит ведомости об:

—  наложенные запреты и аресты;

—  снятие запретов и арестов;

—  выданные справки относительно отсутствия или наличия запретов и арестов.

Держателем Единого реестра, к обязанностям которого относится обеспечение функционирования Единого реестра, есть Министерство юстиции Украины. Администратором Единого реестра выступает государственное предприятие "Информационный центр" Министерства юстиции Украины. Оно отвечает за создание и ведение этой компьютерной базы данных, материально-техническое и технологическое обеспечения, сохранение и защита данных, которые содержатся в Едином реестре, и имеет полный прямой доступ к базе диних. Пользователями Единого реестра есть государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Регистраторами Единого реестра есть государственные нотариальные конторы, нотариальные архивы, частные нотариусы, которые заключили соответствующие соглашения с Администратором и имеют полный прямой доступ в Единый реестр через компьютерную сеть. Признание Регистраторов в пределах района, города осуществляется Главным Управлением юстиции Министерства юстиции Украины в Автономной Республике Крым, областным, Киевским и Севастопольским городским Управлениям юстиции по согласованию с Администратором.

Основанием для внесения в Единый реестр ведомостей о запретах на отчуждение и аресты объектов недвижимого имущества есть:

 наложение государственным или частным нотариусом, который является Регистратором, запрета на объект недвижимого имущества;

 сообщение должностного лица исполнительного комитета сельского, поселкового, городского совета о наложении запрета на объект недвижимого имущества;

 сообщение судебных и следственных органов о наложении ареста на объект недвижимого имущества;

 сообщение о наложении запрета отчуждения на объект недвижимого имущества государственной нотариальной конторой или частным нотариусом, которые не являются регистраторами.

Все должностные лица, которые накладывают запрет на отчуждение объекта недвижимого имущества то ли совершением нотариального действия, то ли наложением ареста, обязаны прислать Регистратору в день наложения запрета или ареста сообщения установленного образца об уже наложенных запретах или арестах.

Положение о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества утвержденный Приказом МЮ Украины от 9 июня 1999 г. за № 31/5.

Снятие запрета производится на основании сообщения учреждения, банка, предприятия или организации о погашении ссуды, сообщение о прекращении договора залога, а также прекращение или расторжение договора пожизненного содержания.

Получив сообщение учреждения, банка, предприятия или организации о погашении ссуды, сообщение о прекращении договора залога, а также прекращение (в связи со смертью відчужувача или приобретателя жилого дома, кроме случая наследования этого дома наследниками приобретателя) или расторжение договора пожизненного содержания, нотариус снимает запрет на отчуждение жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества.

О снятии запрета, а также о снятии судебными или следственными органами наложенного ими ареста на недвижимое имущество нотариус делает соответствующие записи в реестре запретов и арестов и в алфавитной книге учета запретов на отчуждение и аресты недвижимого имущества. Сообщение судебных или следственных органов о снятии ареста остается в делах нотариуса.

После того, как будет снят запрет на отчуждение или арест, соответствующие должностные лица, которые сняли соответствующие запреты или арест, предоставляют эти ведомости в Единый реестр. Основаниями для внесения ведомостей в Единый реестр о снятии запрета на отчуждение есть сообщения установленного образца, которые присылаются Регистратору в день снятия запрета или ареста о снятии запрета отчуждения или ареста объектов недвижимого имущества. 

Отчуждение квартиры

15 октября 2013 года

Юридический термин «отчуждение квартиры» для многих кажется непонятным и сложным. На самом деле, ничего страшного в этом словосочетании нет: так юридически правильно называется любая сделка, в результате которой квартира переходит от одного собственника к другому.

Отчуждение квартиры происходит в результате:

  • Сделки купли-продажи – это наиболее популярный видсделок: при продаже жилья и оформлении прав собственности на другогочеловека происходит отчуждение недвижимости.
  • В результате мены квартиры, на какие-либоматериальные ценности или при обмене на другой объект недвижимости любоготипа. В этом случае также происходит отчуждение жилья.
  • При дарении, так как у квартиры меняетсясобственник.
  • Во всех других случаях, когда владелец квартирыменяется – принудительное отчуждение решением суда и тому подобное.Договор отчуждения квартиры будет иметь место вне зависимости от причинысмены владельца.

У юристов существует такой термин как долевое владение жильем. Он означает, что квартира (или другое жилое помещение) не принадлежит единственному собственнику, а определенную долю в квартире имеет долевой собственник.

Арест имущества и запрет на регистрацию прав сделают судебное решение реальнее

Отчуждение доли в квартире происходит точно также, все сделки с долей регулируются действующим законодательством.

Стоимость доли в квартире

Относительно доли в квартире, точнее относительно ее стоимости, бытует распространенное заблуждение. Его суть заключается в следующем: многие считают, что стоимость доли, равной четверти квартиры, равна стоимости четвертой части квартиры. Это далеко не так, потому что на практике доля в квартире непригодна для проживания, либо же неудобна или малопригодна, соответственно, стоимость доли в квартиры высчитывается принципиально иначе, и она существенно ниже, чем считают многие.

Для оформления сделки, в результате которой квартира перейдет в собственность другому владельцу, часто требуется согласие на отчуждение квартиры.

В обязательном порядке согласие на отчуждение потребуется:

  • При отчуждении квартиры одним из супругов,состоящих в браке, от второго супруга.
  • При наличии членов семьи, проживающих в квартире иимеющих право пользования жильем.

В некоторых случаях на конкретно взятое жилье налагается запрет отчуждения, то есть передача его в собственность другому владельцу невозможна до снятия запрета. Наиболее распространенными случаями, в которых применяется запрет на отчуждение жилья, является покупка квартиры с использованием ипотечного кредитования. Таким способом банк гарантирует себе, что жилье не будет передано другому собственнику без полной выплаты всей суммы ипотечного кредита. Соответственно, сделки по отчуждению c таким жильем невозможны.

Также запрет на отчуждение квартиры может быть наложен по решению суда судебным приставом-исполнителем, до окончания судебных разбирательств, выплаты задолженностей собственника или по другим причинам.

Документы для отчуждения

Необходимые документы для отчуждения квартиры, которые потребуется при оформлении сделки купли-продажи, обмена или дарения, зависят от того, состоит ли владелец квартиры или новый собственник в браке, проживают ли в квартире несовершеннолетние члены семьи, находится ли квартира в залоге и от ряда других факторов.

В большинстве случаев, если продавец является добропорядочным собственником, сделки проходят быстро и без лишней бюрократической волокиты. Если же возникла нестандартная ситуация – продавец и покупатель всегда могут получить консультацию о том, какие документы требуется предоставить для оформления сделки, в органах, уполномоченных регистрировать подобные сделки с недвижимостью, либо у юриста, специализирующегося в данной области.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *